Jeden Monat steuert Estateguru mindestens 30.000 € aus eigenen Mitteln zu den laufenden Verwaltungskosten des deutschen Portfolios bei. Im folgenden Interview gibt die Geschäftsführerin von Steinberg Management, Antje Mertig, die über 30 Jahre Erfahrung im Bereich Finanzierung und Inkasso verfügt, einen Überblick über die aktuelle Situation und die Zukunftsaussichten des deutschen Kreditportfolios.
Hat Steinberg sich inzwischen einen vollständigen Überblick über die Kredite der Estateguru-Investoren in Deutschland verschafft?
Ja, nachdem wir den Estateguru-Vertrag geschlossen hatten, um die Abwicklung dieses problematischen Portfolios zu verwalten, und nach fast 9 Monaten intensiver Arbeit im Jahr 2023 haben wir uns einen solchen Überblick verschafft. Anschließend hat unser Team im Laufe des letzten Jahres alle Projekte einzeln und sehr detailliert überprüft und für jeden Kredit spezifische Abwicklungsstrategien geplant. Es sei hier angemerkt, dass Estateguru einen erheblichen Teil der Zeit und der Ressourcen seines Teams in diesen Prozess eingebracht hat.
Gab es größere positive Veränderungen bei den problematischen Krediten?
Was die Kreditrückzahlung angeht, leider noch nicht. Aufgrund der aktuellen Marktschwäche wäre der sofortige Verkauf des gesamten Kreditportfolios mit einem enormen Abschlag verbunden. Um die Renditen für die Investoren zu maximieren, haben wir uns daher für die Vollstreckung, den Konkurs oder die Verwertung einzelner Forderungen als Strategien entschieden, je nach den Besonderheiten des jeweiligen Falles.
Leider haben sich die diesbezüglichen Bemühungen aufgrund des Abschwungs auf dem Immobilienmarkt ebenfalls verzögert. Es ist auch wichtig zu verstehen, dass die einschlägige deutsche Gesetzgebung, insbesondere das Zwangsvollstreckungsgesetz, einem strengen formalen Verfahren folgt und dies bei einigen Projekten zu langwierigen Gerichtsverfahren führen kann, insbesondere falls der Kreditnehmer sich nicht um die Problemlösung bemüht oder aktiv gegen eine solche Lösung ankämpft.
Bevor man bspw. eine Zwangsversteigerung einleiten können, muss man nachweisen, dass die relevanten Schreiben, einschließlich der Aufforderungs- und Kündigungsschreiben für Kredite und Grundschulden, den entsprechenden Parteien ordnungsgemäß physisch zugestellt worden sind. Darüber hinaus besteht eine obligatorische 6-monatige Wartezeit zwischen der Grundschuldkündigung und dem Beginn der Zwangsvollstreckung. Falls man Vollstreckungsmaßnahmen einleiten möchte, muss man die Grundschuldurkunde über den Gerichtsvollzieher zustellen lassen, und Kreditnehmer können sich diesem Verfahren wochen-, monate- oder manchmal sogar jahrelang entziehen.
In einigen Fällen haben Kreditnehmer ihre Adressen oder Geschäftsführer gewechselt und manchmal braucht es mehrere Versuche, bis wir sie erreichen. Daher rechne ich damit, dass es bei vielen Krediten 3 bis 5 Jahre dauern kann, bis eine Lösung gefunden wird. Das ist die Realität, basierend auf unserer umfangreichen Erfahrung, sodass ich diese Umstände hier nicht beschönigen werde.
Könnten Sie den aktuellen Status und den Zeithorizont für bestimmte Kredite näher erläutern?
Ich verstehe die Frustration der Investoren, die genaue Angaben zu jedem Projekt wissen möchten, in das sie investiert haben, aber es wäre kontraproduktiv, wenn ich in diesem Stadium solche Informationen geben würde. Mit der Offenlegung unserer Aktivitäten, Taktiken und Pläne könnten sich die entsprechenden Gegenparteien vorbereiten, sodass die Kreditnehmer, die nicht vorhaben, ihren Verpflichtungen nachzukommen, den Prozess weiter verlangsamen könnten.
Dies ist auch der einzige Grund, warum Estateguru auf unsere Empfehlung hin seit einiger Zeit keine projektbezogenen Statusberichte mehr veröffentlicht. Wir haben sie darum gebeten, dies nicht zu tun, weil es im besten Interesse ihrer Investoren ist. Außerdem haben wir zu Beginn dieses Jahres vereinbart, dass aktuelle Verfahrensinformationen nur von einem Steinberg-Vertreter veröffentlicht werden, und auch nur dann, falls sie im laufenden Verfahren nicht schaden.
Wir bitten um Ihr Verständnis, dass der Steinberg-Vertreter nicht auf einzelne Investoren eingehen kann und wir nur bei wichtigen Fortschritten zusammengefasste Informationen veröffentlichen. Estateguru hat uns bestätigt, dass alle aktuellen Informationen, die über den Fortschritt jedes einzelnen Kredits mitgeteilt werden können, auf der Plattform im Zeitleistenabschnitt des jeweiligen Projekts zu finden sind.
Was wir Ihnen mitteilen können, ist, dass wir für jeden Kredit eine individuelle, mehrgleisige Strategie verfolgen. Zunächst versuchen wir, eine einvernehmliche Lösung mit dem Kreditnehmer anzustreben, z. B. durch den von uns überwachten Verkauf der Immobilie, um sicherzustellen, dass der Preis dem Marktniveau entspricht, oder durch Vergleichsverträge. In Fällen, in denen sich eine solche Zusammenarbeit als aussichtslos erweist, bereiten wir die Zwangsvollstreckung vor, die die Kündigung der Grundschuld sowie ein Insolvenzverfahren, eine Zwangsversteigerung und eine Zwangsverwaltung umfasst, um die Kontrolle über den Vermögenswert und den Cashflow zu erlangen. In einigen Fällen haben wir auch eine persönliche Vollstreckung gegen Kreditnehmer und Bürgen eingeleitet, um den Druck zu erhöhen.
Sie haben erwähnt, dass einige Kreditnehmer sich bewusst dafür entscheiden können, ihren Verpflichtungen nicht nachzukommen. Heißt das, dass diese Kreditnehmer böswillig und feindselig sind?
Wenn man die Situation aus der Sicht der Kreditnehmer betrachtet, stellt man fest, dass eine Hinauszögerung nicht immer böswillig ist. Es gibt Fälle, in denen Menschen an einem Geschäftsprojekt mitgewirkt und ihre Zeit und ihr Geld darin investiert haben, das Projekt aber nicht so erfolgreich war, wie sie gehofft hatten. Sie möchten nicht, dass die Sicherheiten verwertet werden, weil sie hoffen, dass es ihnen vielleicht doch noch gelingt, ihren Geschäftsplan umzusetzen und ihre Kredite zurückzuzahlen. Einige Kreditnehmer suchen vielleicht nach einer parallelen Refinanzierung, während andere nach einem Käufer zu einem besseren Preis für den als Sicherheit dienenden Vermögenswert suchen. Das alles ist bis zu einem gewissen Grad verständlich, aber es ist auch klar, dass Investoren nicht unbegrenzt warten können. Leider neigen einige Kreditnehmer dazu, sich vor ihrer Verantwortung zu drücken, anstatt sich der Situation zu stellen. Wir versuchen immer zuerst einen kooperativen Ansatz, aber einige Kreditnehmer scheinen mit den sich ändernden Marktbedingungen sowie ihrer finanziellen Situation überfordert zu sein und gehen nicht auf unsere Angebote für eine gemeinsame Lösung ein.
Unsere Rolle ist es, ein unparteiischer Abwickler zu sein, dessen einziger Zweck es ist, die Interessen der Estateguru-Investoren zu wahren, und wir werden alle rechtlichen Mittel einsetzen, um dieses Ziel zu erreichen.
Sie sagten, dass eine Lösung in einigen Fällen 3 bis 5 Jahre auf sich warten lassen kann. Heißt das, dass Sie davon ausgehen, dass das deutsche Problemportfolio spätestens in fünf Jahren abgewickelt sein wird?
Natürlich hoffen wir auf eine schnellere Lösung, aber 3 bis 5 Jahre ist eine vernünftige Erwartung, die auf unserer umfangreichen Erfahrung beruht. Es ist meine Pflicht zu betonen, dass niemand heute irgendwelche Garantien geben kann. In einigen Fällen sehen wir gezielt systematische Bemühungen, uns auszubremsen. Auch der deutsche Immobilienmarkt ist immer noch schwach und die Erholung hat nicht im erwarteten Tempo stattgefunden. Gleichzeitig haben wir Makler unter Vertrag genommen, die für die Verwertung von Beleihungsobjekten zuständig sind, sodass auch diese Arbeit im Gange ist. Sie werden mit der Vermarktung beginnen, sobald wir die Kontrolle über die Sicherheiten erlangen, z. B. im Rahmen von Insolvenzverfahren oder Zwangsversteigerungen. Bei absolut allen problematischen Krediten sind Fortschritte zu verzeichnen, und wir arbeiten täglich aktiv an der Lösungsfindung.
Sie haben sich eingehend mit dem deutschen Kreditportfolio befasst. Werden Ihrer professionellen Meinung nach die Investoren ihr Geld zurückbekommen und können sie auch mit Zinsen rechnen?
Das ist natürlich das Ziel, aber wie ich schon sagte, kann niemand etwas versprechen. Vielmehr sollten Investoren zumindest in einigen Fällen auf die Möglichkeit vorbereitet sein, dass sie die erwartete Rendite nicht erreichen oder einen Teil des investierten Geldes verlieren – auch hier möchte ich nichts beschönigen. Das Risiko ist da, aber wir können auch auf gute Nachrichten in der Zukunft hoffen. Wie ich bereits sagte, dürfen wir zum jetzigen Zeitpunkt keine detaillierten Informationen preisgeben, aber ich kann Ihnen versprechen, dass wir Ihnen die Logik hinter unserem Vorgehen erklären werden, sobald die Projekte endgültig abgewickelt worden sind.
Wann werden die Anleger, die Geld in deutsche Kreditprojekte investiert haben, den nächsten Lagebericht erhalten?
So bald wie möglich. Wir werden auf jeden Fall berichten, wenn wir eine endgültige Lösung für bestimmte Projekte gefunden haben. In einigen Fällen kann dies in Form eines Zwischenberichts geschehen, aber, wie ich bereits erklärt habe, ist das kompliziert. Ich selbst glaube, dass wir noch in diesem Jahr die ersten erfolgreichen Abwicklungen sehen werden. Bis dahin ist es aber noch ein langer Weg.
Zusammenfassung der Antworten
Der Schwerpunkt liegt nach wie vor auf der Krediteinholung. Estateguru hat die Kreditneuvergabe in Deutschland gestoppt und sich mit Steinberg Management zusammengetan, um das problematische deutsche Kreditportfolio zu verwalten. Trotz intensiver Bemühungen im vergangenen Jahr haben die Marktschwäche und die strengen deutschen Vollstreckungsgesetze wesentliche Fortschritte bei der Krediteinholung verzögert. Steinberg Management setzt mit Unterstützung zweier lokaler Anwaltskanzleien für jeden Kredit spezifische Abwicklungsstrategien um, einschließlich Vollstreckungs- und Konkursverfahren. Es wird erwartet, dass dieser Prozess 3 bis 5 Jahre dauern wird. Die Anleger werden regelmäßig informiert, man hält aber den detaillierten Projektstatus zurück, um den jeweiligen Prozess nicht zu gefährden.
