EstateGuru-Kredite sind mit Immobilien und im Allgemeinen mit einer Hypothek ersten Ranges besichert. Wenn Sie die Entscheidung treffen, in Schuldtitel oder Darlehen zu investieren, ist es wichtig, die Risiken zu verstehen und sich bewusst zu sein, wie die für Ihre Investition hinterlegte Sicherheit funktioniert, sollte etwas schief gehen.
Nicht alle Schulden sind gleichberechtigt und dies wird im Allgemeinen durch das Schuldenrangsystem abgebildet. In diesem Blog-Artikel werden wir uns mit den Rangarten befassen, die man im Allgemeinen im Peer-to-Peer-Immobilienkreditsektor findet. Aus Gründen der Einfachheit haben wir sie von der sichersten bis zur riskantesten Art aufgelistet.
Vorrangige Schuld
Die vorrangige Schuld, auch bekannt als erstrangige Schuld, ist eine Schuld, die Vorrang vor anderen, “nachrangigen” Verbindlichkeiten hat. Sie wird in der Regel durch Immobiliensicherheiten realisiert, die einen höheren Wert als die Schuld haben und im Falle eines Ausfalls oder einer Liquidation verkauft werden, um die Rückzahlung der Schuld zu gewährleisten. Im Falle von EstateGuru-Darlehen sind die vorrangigen Verbindlichkeiten durch eine erstrangige Hypothek besichert.
Und wenn wir über Sicherheiten bei EstateGuru sprechen, dann meinen wir damit Immobilienvermögen. Dies sollte klar sein, da Unternehmen auch Inventar, Forderungen oder Maschinen als Sicherheit zur Verfügung stellen können (gewerbliches Pfandrecht). Jedoch haben im Falle der Liquidation nur Immobilien einen hohen Wert.
Das bedeutet in der Praxis, dass der Kreditnehmer, bevor wir ihm Gelder zur Verfügung stellen, zum Notariat gehen und mit unserem Sicherheitsbevollmächtigten einen Vertrag über die Errichtung einer Hypothek auf Immobilien abschließen muss. Diese Hypothek wird bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens gehalten. Bei Verzug oder Nichtzahlung ermöglicht uns dieser Vertrag, ein Vollstreckungsverfahren einzuleiten und die für das Darlehen gestellten Sicherheiten in Besitz zu nehmen. Diese Immobiliensicherheiten können dann versteigert oder verkauft werden, um Investorengelder zurückzugewinnen. Diese Form der besicherten vorrangigen Schuld gilt als die sicherste für Investoren, aber umgekehrt weist sie im Allgemeinen eine niedrigere Rendite auf als die unten aufgeführten risikoreicheren Schuldarten.
Nachrangige Schuld (Mezzanine)
Nachrangige Gläubiger werden in der Regel mit anderen Sicherheiten als einer erstrangigen Hypothek ausgestattet. Dies kann von zweitrangigen Hypotheken, Eigenkapital im Geschäft des Kreditnehmers bis hin zu Anlagen oder anderen Vermögenswerten gehen. Sollte ein Darlehen in Verzug geraten, werden die Inhaber nachrangiger Schuldtitel erst dann zurückgezahlt, wenn alle Verpflichtungen gegenüber vorrangigen Gläubigern erfüllt sind. Das höhere Risikoprofil der nachrangigen Anleihen führt dazu, dass Investoren in der Regel eine bessere Rendite ihrer Anlagen erwarten können. EstateGuru hat nur wenige Kredite mit zweitrangiger Hypothek auf Immobilien.
Eigenkapital
Eine direkte Investition in ein Unternehmen mit der Absicht, an Gewinnen oder Einnahmen beteiligt zu sein, könnte eine gute Idee sein, wenn das Unternehmen oder Projekt erfolgreich ist. Aber sobald Dinge schiefgehen, ist es wichtig, die Rangfolge zu verstehen, die die Anteilseigner in der Rückzahlungshierarchie haben. Bei der Liquidation eines Unternehmens werden zuerst die vorrangigen und dann die nachrangigen Verbindlichkeiten zurückgezahlt. Erst wenn diese höheren Schulden vollständig beglichen sind, können die verbleibenden Gelder oder Mittel an Direktinvestoren oder Anteilseigner verteilt werden.
Wenn man sich die neuesten Nachrichten in der estnischen Crowdfunding-Szene ansieht, dann sind vor allem nachrangige Darlehen und Eigenkapitalinvestitionen auf den Plattformen unserer Wettbewerber ausgefallen, sodass der Verlust von Kapital wahrscheinlich unvermeidlich ist.
Wie funktioniert es bei EstateGuru?
Wenn ein Kreditnehmer sich für ein Darlehen an EstateGuru wendet, ist eine unserer ersten Aufgaben die Durchführung einer gründlichen Risikobewertung. Wir betrachten den Businessplan, die Erfolgsbilanz des Kreditnehmers und analysieren, ob sein Projekt unseren strengen Rentabilitätsanforderungen entspricht. Sobald wir sicher sind, dass unsere strengen Standards erfüllt sind, werden wir den Wert der angebotenen Sicherheiten prüfen. Da wir im Immobilienbereich tätig sind, sind die Sicherheiten für die meisten unserer Kredite in der Regel die zu entwickelnden Immobilien selbst, wobei wir aber auch andere Immobilien akzeptieren. Hier berechnen wir den Loan to Value (LTV; Beleihungsquote).
Obwohl eine fertige Immobilie theoretisch einen Wert von 100.000 EUR haben mag, wäre es in der Tat sehr riskant, ein Darlehen für diesen vollen Wert anzubieten. So streben wir im Allgemeinen ein LTV-Verhältnis an, von dem wir sicher sind, dass es bei einer Auktion zu einer vollständigen Kapitaleinholung kommen kann.
Die Tatsache, dass wir Kredite mit einer erstrangigen Hypothek besichern, bedeutet, dass unsere Investoren den ersten Anspruch haben, wenn ein Kreditnehmer in Verzug gerät, und dass sie als erste in der Lage sind, ihre Mittel aus dem Verkauf der Sicherheiten zurückzugewinnen. Indem wir an dieser Praxis festhalten und den LTV strikt im Auge haben, können wir seit über vier Jahren ohne Verluste für unsere Investoren operieren.
In allen Fällen, in denen ein Darlehen in Verzug geraten ist, ist es uns gelungen, die Mittel vollständig zurückzuerhalten. Da Ausfälle von Darlehen offensichtlich jeden Anleger belasten, sollte die Sicherheit, die ein vorrangiger Anspruch gewährleistet, jeden Anleger ruhig schlafen lassen.
