Eine der häufigsten Fragen, die uns Investoren stellen, ist, wie EstateGuru mit Stufenkrediten umgeht und welchen Einfluss diese auf die Beleihungsquote (LTV) eines Projekts hat.
Wie kann ein Darlehen von 75.000 EUR gegen eine Immobilie im Wert von 400.000 EUR ein Verhältnis von 62,5 % zum Wert haben?
Die Antwort liegt in den Kreditphasen und den kumulierten LTV-Quoten.
Jedes Bauvorhaben oder jede Entwicklung besteht in der Regel aus mehreren Phasen. Ein Bauherr beginnt mit einem unbebauten Grundstück, baut ein Mehrfamilienhaus, möbliert es und vermarktet bzw. verkauft es dann.
Wir sind immer äußerst vorsichtig bei der Wahl der LTV-Quote eines jeden Projekts auf der Plattform, um unsere Investoren im unwahrscheinlichen Fall eines Kreditausfalls zu schützen.
Lassen Sie uns an einem praktischen Beispiel ein vierstufiges Standardprojekt erläutern und wie wir mit der Kreditvergabe für jede Phase umgehen.
Wenn ein Bauherr sich an EstateGuru wendet, um ein Darlehen zu erhalten, kann es sein, dass er ein Projekt plant, das letztendlich einen Wert von 400.000 EUR haben wird. Aber in der ersten Phase verfügt er höchstwahrscheinlich nur über ein unbebautes Grundstück im Wert von 100.000 EUR. Wir werden Kredite immer nur aufgrund des aktuellen Wertes eines Projekts vergeben, nicht aufgrund des prognostizierten Wertes. Im obigen Beispiel haben wir 50.000 EUR gewährt, was bedeutet, dass der LTV für die erste Stufe 50 % beträgt.
Wie gesagt stehen die Sicherheit und Fähigkeit, das Geld der Anleger zurückzugewinnen, im Vordergrund. Wir werden nur Darlehen der Stufe 1 zulassen, bei denen der LTV nicht aufgrund des prognostizierten Wertes, sondern des tatsächlichen Wertes berechnet wird.
Nach Abschluss der ersten Phase (z. B. Infrastrukturarbeiten wie Straßen, Versorgungsleitungen, Abwasser usw. sowie Aushub und Fundament des Gebäudes) wird sich der Darlehensnehmer an uns wenden, um ein zweites Darlehen zu erhalten. Da die Immobilie jetzt wertvoller ist, können wir den Antrag in der Regel annehmen. Dabei behalten wir die Daten der ersten Stufe im Hinterkopf. Wir nehmen an, die Immobilie in ihrem halb fertigen Zustand hat einen Wert von 190.000 EUR und der Darlehensnehmer benötigt weitere 50.000 EUR, um die zweite Stufe abzuschließen. Wir berücksichtigen die bereits in Stufe 1 verliehenen Mittel, sodass wir eine kumulative Beleihungsquote von 52,6 % erhalten, da wir nun insgesamt 100.000 EUR gegenüber dem geschätzten Wert von 190.000 EUR vergeben haben.
Es ist auch wichtig zu beachten, dass diese Darlehen oft gleichzeitig laufen, da der Bauherr mehrere Phasen vor Ablauf der ersten Darlehenslaufzeit abschließen kann.
Sobald der Bauherr zur dritten Stufe übergeht und wir beschließen, ihm ein weiteres Darlehen zu gewähren, wird der Wert der Immobilie neu berechnet.
In unserem Beispiel hat die Immobilie nun einen Wert von 300.000 EUR und der Darlehensnehmer weitere 75.000 EUR beantragt. Der kumulative LTV wird auf 58,3 % steigen (175.000 EUR geliehen gegenüber 300.000 EUR Wert).
Für die letzte Stufe haben wir den Immobilienwert auf 400.000 EUR kalkuliert, was dem Wert der abgeschlossenen Entwicklung entspricht. Dem Darlehensnehmer wurde ein weiteres Darlehen in Höhe von 75.000 EUR gewährt, aber aufgrund des gestiegenen Projektwertes ist der LTV nur um zwei Prozentpunkte auf 62,5 % gestiegen (insgesamt 250.000 EUR verliehen gegenüber 400.000 EUR Wert).
Es mag zwar logisch und einfacher erscheinen, dem Bauherrn zu Beginn des Projekts einfach 250.000 Euro zu leihen, aber das würde ein übermäßiges Risiko mit sich bringen. Schließlich würden wir, egal wie gut das Projekt und die Erfolgsbilanz des Kreditnehmers auch sein mögen, niemals 250.000 EUR gegen einen realen Wert von 100.000 EUR vergeben. Selbst die besten Pläne können schief gehen und falls das Projekt bei Stufe 1 ausfällt, hätten wir absolut keine Möglichkeit, die Mittel unserer Investoren zurückzuerhalten.
Sie können jederzeit den aktuellen sowie projizierten LTV in den Details zu jedem Projekt auf unserem Marktplatz sehen.
Die vier Phasen werden auf der Plattform als vier separate Projekte erscheinen und Investoren können in jedes der Projekte investieren, was bedeutet, dass sie vier verschiedene Investitionen in eine einzige Entwicklung tätigen können. Aus diesem Grund kann es sein, dass Sie ein Darlehen in Höhe von 75.000 EUR für eine Immobilie im Wert von 400.000 EUR mit einem LTV von 62,5% sehen.
