Immobilien-Crowdfunding in Europa: Ein datengestützter Leitfaden für 2026

Plattformen auf dem gesamten Kontinent haben kollektiv immobilienbesicherte Finanzierungen in Milliardenhöhe ermöglicht. Damit erhielten Privatanleger Zugang zu einer Assetklasse, die zuvor nur Institutionen und vermögenden Privatpersonen vorbehalten war.

Die Wahl der passenden Plattform kann jedoch überwältigend sein. Jeder Anbieter wirbt mit wettbewerbsfähigen Renditen; allerdings vermitteln Marketingmaterialien selten das vollständige Bild. Dieser Leitfaden liefert Ihnen einen fundierten, datenbasierten Überblick über die europäische Crowdfunding-Landschaft. Er stützt sich auf Informationen unabhängiger Vergleichsseiten, etablierter Investoren-Blogs sowie auf die Webseiten der untersuchten Plattformen und bietet Ihnen gleichzeitig praktische Empfehlungen, wie Sie eine Plattform objektiv bewerten können.

Offenlegung: Dieser Artikel wird von Estateguru, einer der im Bericht erwähnten Plattformen, veröffentlicht. Wir bemühen uns um eine faire Darstellung aller Marktteilnehmer und stützen uns dabei, wo immer möglich, auf unabhängige Quellen. Wir raten allen Lesern dringend, die Angaben direkt bei der jeweiligen Plattform zu überprüfen, bevor Sie eine Investitionsentscheidung treffen.

Wie Immobilien-Crowdfunding funktioniert

Immobilien-Crowdfunding-Plattformen bündeln das Kapital einzelner Anleger und setzen es für Immobilienprojekte ein. Es gibt zwei Hauptstrukturen, deren Unterscheidung für Ihr Risikomanagement entscheidend ist:

• Fremdkapitalbasiert (Crowdlending): Anleger finanzieren Kredite, die durch Immobilien besichert sind, und erzielen typischerweise feste Zinserträge. Wenn ein Kreditnehmer zahlungsunfähig wird, kann das Besicherungsobjekt verwertet werden, um das Kapital zurückzugewinnen. Dies ist das dominierende Modell im Baltikum, Frankreich und Deutschland.
• Eigenkapitalbasiert: Anleger erwerben Eigentumsanteile an Immobilien oder Entwicklungsprojekten. Die Rendite stammt aus Mieteinnahmen und Wertsteigerungen. Dieses Modell bietet höheres Potenzial nach oben, trägt aber auch ein größeres Verlustrisiko, da Eigenkapitalgeber bei einer Rückgewinnung nachranging bedient werden.

Viele erfahrene Anleger in diesem Bereich stellen fest, dass ein direkter Zusammenhang zwischen Risiko und Rendite besteht:  Plattformen, die außergewöhnlich hohe Renditen (15 %+ ) versprechen, nutzen häufig unbesicherte oder nachrangige Kreditstrukturen. Zu verstehen, wie Ihr Investment besichert ist, ist der wichtigste Schritt vor der Kapitalanlage.

Regulierung: Der ECSP-Rahmen

Seit November 2023 müssen alle EU-Crowdfunding-Plattformen unter der ECSP-Verordnung (European Crowdfunding Service Provider) arbeiten. Dieser standardisierte Rahmen hat verbindliche Schutzmaßnahmen für Anleger eingeführt:

• Eine viertägige Bedenkzeit vor Vertragsabschluss für nicht-erfahrene Anleger.
• Standardisierte Anlagebasisinformationsblätter (KIIS) für jedes Projekt.
• Aufsichtsrechtliche Anforderungen an Plattformen.
• Business-Continuity-Pläne zum Schutz der Anleger, falls eine Plattform den Betrieb einstellt.
• Klare Risikogrenzen pro Kreditnehmer und Schutz der Anleger vor Interessenkonflikten, an denen Plattformbetreiber beteiligt sind

Bei der Bewertung einer Plattform sollten Sie zuerst die ECSP-Lizenz bei der zuständigen nationalen Finanzaufsicht prüfen. Eine Lizenz garantiert keine Rendite, bestätigt aber, dass die Plattform Mindeststandards bei Betrieb und Transparenz erfüllt.

Europäische Plattformen im Überblick

Die folgende Tabelle zeigt eine Auswahl aktiver Plattformen (Stand: März 2026). Die Daten stammen von Plattform-Websites, CrowdInform, P2PMarketData, CrowdSpace und öffentlichen Berichten. Finanzierungsvolumina und Anlegerzahlen ändern sich ständig – betrachten Sie die hier angegebene als Richtwerte.

So bewerten Sie eine Crowdfunding-Plattform: Eine praktische Checkliste

Unabhängige Experten und erfahrene Anleger betonen immer wieder die gleichen Faktoren. Hier ist ein praktischer Leitfaden mit den wichtigsten Punkten, die Sie prüfen sollten, bevor Sie Ihr Kapital investieren.

1. Regulierungsstatus und Lizenz

Prüfen Sie zuerst, ob die Plattform über eine aktive ECSP-Lizenz (oder eine gleichwertige nationale Genehmigung wie die AMF in Frankreich) verfügt. Verifizieren Sie dies direkt bei der ausstellenden Behörde und verlassen Sie sich nicht nur auf die Website der Plattform. Dies ist nicht verhandlungsfähig – eine unlizenzierte Plattform bietet keine standardisierten Schutzmechanismen.

2. Besicherung und Kreditstruktur

Bei fremdkapitalbasierten Plattformen lautet die entscheidende Frage: Was sichert den Kredit? Eine erstrangige Hypothek bietet Ihnen die stärkste rechtliche Position. Einige Plattformen nutzen zweitrangige Hypotheken, nachrangige Darlehen oder persönliche Bürgschaften – diese sind mit deutlich höheren Risiken verbunden. Analysieren Sie die Besicherungsstruktur für jedes einzelne Projekt, nicht nur die allgemeine Beschreibung der Plattform.

3. Erfolgsbilanz und Vintage-Performance

Beworbene Renditezahlen benötigen Kontext. Eine Plattform mag mit 12 % Rendite werben, doch wenn ein erheblicher Teil älterer Kredite verzögert ist, sieht die tatsächliche Erfahrung für Sie als Anleger anders aus. Die aussagekräftigste Kennzahl ist die Kreditperformance nach dem Jahr der Vergabe – auch Vintage-Analyse genannt. Sie zeigt, welcher Prozentsatz der Kredite aus jedem Jahr planmäßig bedient wird, zurückgezahlt wurde oder zahlungsgestört ist. Plattformen, die diese Kohortendaten veröffentlichen, bieten das transparenteste Bild.

4. Transparenz des Managements

Ist ersichtlich, wer die Plattform leitet? Sind Gründer und Führungskräfte öffentlich identifiziert? Seriöse Plattformen veröffentlichen Informationen über ihr Management-Team, die Zusammensetzung des Vorstands und oft auch den Hintergrund ihrer Kredit- oder Risikoexperten. Anonymität ist ein Warnsignal.

5. Finanzielle Lage der Plattform

Einige Plattformen veröffentlichen geprüfte Geschäftsberichte. Ein Blick darauf lohnt sich, denn die finanzielle Stabilität der Plattform selbst ist ebenso wichtig wie die Qualität ihres Kreditportfolios. Ist die Plattform profitabel oder verbrennt sie Kapital? Aufsichtsrechtliche Unterlagen (sofern verfügbar) können Aufschluss geben.

6. Laufende Portfolio-Berichterstattung

Bietet die Plattform regelmäßige Updates zu ihrem Kreditportfolio an? Monatliche oder vierteljährliche Portfolioübersichten, die das Neuvergabevolumen, Rückzahlungen, Verzögerungen und die Rückgewinnung abdecken, sind ein starkes Zeichen für Transparenz. Plattformen, die nur Erfolgsgeschichten teilen, ohne problematische Kredite zu thematisieren, sollten mit Vorsicht betrachtet werden.

7. Gebührenstruktur

Prüfen Sie das vollständige Gebührenverzeichnis, bevor Sie investieren. Gebühren können Transaktionsgebühren für Verkäufe auf dem Zweitmarkt, Verwaltungs- oder Plattformgebühren (die von der Rendite abgezogen werden), Auszahlungsgebühren und Inaktivitätsgebühren umfassen. Diese können Ihre Nettorendite schmälern, insbesondere bei kleineren Investitionen. Informieren Sie sich vorab über Ausnahmen und Wege, um potenzielle Gebühren zu vermeiden.

8. Diversifikationsmöglichkeiten

Schauen Sie sich an, wie viele Länder und Immobilientypen die Plattform abdeckt. Eine Plattform, die sich nur auf einen Markt konzentriert, setzt Sie lokalen Abschwüngen aus. Die Nutzung mehrerer Plattformen über verschiedene Regionen und Sektoren hinweg (Wohnen, Gewerbe, Entwicklung, Landwirtschaft) ist eine der effektivsten Methoden, um Risiken in dieser Anlageklasse zu steuern.

Plattform-Profile

Nachfolgend finden Sie ein kurzes, faktenbasiertes Profil der einzelnen Plattformen und deren Besonderheiten. Für detaillierte und aktuelle Leistungsdaten empfehlen wir die Webseiten der jeweiligen Plattformen.

Estateguru (Estland) 

Gegründet im Jahr 2014, ist Estateguru eine der am längsten am Markt aktiven Plattformen für immobilienbesicherte Kredite in Europa. Estateguru agiert ausschließlich als Fremdkapital-Plattform, wobei alle Darlehen durch Immobilien (vorrangig durch eine erstrangige Hypothek) in Estland, Lettland und Litauen besichert sind. Die Plattform hat bereits über 935 Mio. € an Finanzierungen ermöglicht und bedient mehr als 150.000 Anleger aus über 100 Ländern.

Wie einige Plattformen, die 2021–2022 schnell expandierten, verzeichnete auch Estateguru eine Phase erhöhter Ausfälle, insbesondere in Märkten, in denen das Unternehmen noch nicht so fest etabliert war. Als Reaktion darauf hat Estateguru den Betrieb in diesen Märkten eingestellt und sich wieder auf die baltischen Kernmärkte fokussiert. Die Ergebnisse sind messbar: Laut den veröffentlichten Daten der Plattform sind 96 % der im Jahr 2023 vergebenen Kredite (99 Mio. €) bereits zurückgezahlt oder werden planmäßig bedient. Bei den Krediten aus 2024 (80,7 Mio. €) liegt dieser Wert bei 99 %, bei einer durchschnittlichen Rendite von 9,4 %. Im Jahr 2024 erreichte die Plattform die Profitabilität.

ClubFunding (Frankreich)

ClubFunding ist die größte Immobilien-Crowdfunding-Plattform in Frankreich und hat seit 2015 über 2 Mrd. € in mehr als 1.100 Projekten finanziert. Unter ihrer ECSP-Lizenz bietet sie sowohl fremd- als auch eigenkapitalbasierte Investitionsmöglichkeiten für Immobilienentwickler in Frankreich und Europa (insbesondere Italien und Spanien) an. Die Plattform wird von der AMF reguliert.

Exporo (Deutschland)

Exporo ist Deutschlands größte Plattform für Immobilien-Crowdfunding und hat seit 2014 rund 1,2 Mrd. € in mehr als 500 Projekten vermittelt. Das in Hamburg ansässige Unternehmen bietet primär fremdkapitalbasierte Investitionen über Anleihestrukturen für Immobilien- und erneuerbare Energieprojekte (Exporo Energy) an. Die Plattform hält eine aktive ECSP-Lizenz und bietet Investoren eine mobile App sowie einen Bulletin-Board-Zweitmarkt für digitale Wertpapiere.

Röntgen (Litauen)

Röntgen hat sich schnell zu einer führenden Plattform in Litauen entwickelt und konkurriert beim Finanzierungsvolumen um die Marktführerschaft. Die Plattform hat ein Gesamtvolumen von 290 Mio. € überschritten und zählt über 23,000 registrierte Investoren. Obwohl der Fokus auf Litauen liegt, nutzt sie ihre ECSP-Lizenz zur Expansion in Märkte wie Italien und Polen. Sie ist auf Immobilienentwicklungskredite mit erstrangiger Besicherung spezialisiert und für ihre konservative Projektauswahl unter Aufsicht der Bank von Litauen bekannt.

Profitus (Litauen)

Profitus ist die führende litauische Plattform für Immobilien-Crowdfunding mit über 350 Mio. € an finanzierten Projekten für mehr als 49.000 Investoren. Ursprünglich aus einer starken litauischsprachigen Bildungsgemeinschaft gewachsen, hat sie ihre Reichweite auf Estland und Lettland ausgeweitet.Die Plattform ist auf Kredite für Immobilienentwicklungsprojekte spezialisiert, betreibt einen Sekundärmarkt und verfügt über eine ECSP-Lizenz unter der Aufsicht der Bank von Litauen. 

LANDE (Lettland)

LANDE besetzt eine markante Nische: Agrarkredite, die durch Ackerland, Maschinen und künftige Ernten besichert sind. Die 2019 in Lettland gegründete Plattform ist in Lettland, Litauen, Rumänien und Polen aktiv und hat über 50 Mio. € finanziert. Die meisten Kredite sind durch erstrangige Hypotheken oder Getreidepfandrechte besichert, was eine einzigartige Struktur zur Risikominderung bietet. Die Plattform erhielt ihre ECSP-Lizenz im Februar 2024.

InRento (Litauen)

InRento ist die erste in der EU lizenzierte Crowdfunding-Plattform für Mietobjekte, die für mehr als 4.000 Investoren Projekte im Wert von über 85 Mio. € vermittelt hat. Sie konzentriert sich speziell auf Mietimmobilien mit monatlichen Ausschüttungen und hat ihre Geschäftstätigkeit über Litauen und Polen hinaus ausgeweitet. Nach der Übernahme von BitOfProperty sichert die Plattform im Rahmen ihrer ECSP-Lizenz weiterhin alle Kredite durch erstrangige Hypotheken ab und bietet einen aktiven Sekundärmarkt, um die Liquidität für langfristige Investitionen zu gewährleisten.

Raizers (Frankreich/Belgien)

Raizers ist eine führende europäische Plattform, die seit 2014 über 500 Mio. € in mehr als 400 Projekten finanziert hat. Während das Unternehmen in Frankreich eine starke Position einnimmt, ist es in der Schweiz, in Belgien und in Luxemburg marktführend. Die Plattform, die unter einer ECSP-Lizenz betrieben wird und zur Empruntis-Gruppe gehört, stützt sich auf solide Sicherheiten wie erstrangige Hypotheken. 

CrowdPear (Litauen)

CrowdPear ist eine schnell wachsende litauische Plattform, die bereits über 44 Mio. € an immobilienbesicherten Krediten für mehr als 10.000 Investoren vermittelt hat. Gegründet vom Team hinter PeerBerry, operiert das Unternehmen unter einer ECSP-Lizenz, die von der Bank von Litauen beaufsichtigt wird. Während der Schwerpunkt weiterhin auf dem litauischen Immobilienmarkt liegt, bietet die Plattform europäischen Investoren Diversifizierung durch ihr robustes Screening auf institutionellem Niveau und die starke Unterstützung durch ihr Ökosystem.

Bergfürst (Deutschland)

Bergfürst ist eine in Berlin ansässige Plattform und Tochtergesellschaft von comdirect (Commerzbank Gruppe). Sie hat über 193 Mio. € für Projekte in Deutschland und Österreich eingeworben. Als eine der führenden deutschen Plattformen unter ECSP-Lizenz bietet sie eine App und einen eigenen Handelsplatz (Zweitmarkt) an.

Was die Branche gelernt hat

Der europäische Sektor für Immobilien-Crowdfunding ist seit seinen Anfängen erheblich gereift. Auf diesem Weg gab es Plattformen, die scheiterten, umstrukturiert wurden oder den Markt verlassen haben. Diese Erfahrungen prägen die heutigen Best Practices der Branche.

Häufige Gründe für Schwierigkeiten waren die schnelle Expansion in unbekannte Märkte ohne ausreichendes lokales Expertenwissen, schwache oder nachrangige Besicherungsstrukturen, mangelhafte Kommunikation in Krisenzeiten und ein zu großes Vertrauen in boomende Märkte, ohne Zinswenden oder Wirtschaftszyklen einzukalkulieren.

Für Investoren lautet die wichtigste Erkenntnis, dass die Auswahl einer Plattform auf der aktuellen Praxis und der jüngsten Erfolgsbilanz beruhen sollte – und nicht nur auf historischen Gesamtzahlen. Wie eine Plattform auf Schwierigkeiten reagiert hat, sagt oft mehr über ihre Zuverlässigkeit aus als eine makellose Erfolgsbilanz, die noch nie auf die Probe gestellt wurde.

Erste Schritte: Praktische Tipps

Wenn Sie ihr erstes Investment in europäisches Immobilien-Crowdfunding planen, ist dies ein möglicher Ansatz:

1. Starten Sie mit ein bis zwei ECSP-lizenzierten Plattformen und verifizieren Sie die Lizenz unabhängig.
2. Investieren Sie zunächst Beträge, die Sie für 12–24 Monate binden können.
3. Prüfen Sie das Anlageinformationsblatt (Key Investment Information Sheet) für jedes Projekt vor dem Investment.
4. Verteilen Sie Ihr Kapital auf mindestens 20–50 Kredite, um die Auswirkungen eines einzelnen Zahlungsausfalls zu minimieren.
5. Nutzen Sie die Portfolio-Berichte der Plattformen; die meisten veröffentlichen monatliche Updates.
6. Erwägen Sie die Nutzung von Auto Invest (sofern verfügbar), um eine konsistente Diversifikation beizubehalten.
7. Erhöhen Sie Ihre Allokation erst, wenn Sie Vertrauen und ein Verständnis für die Arbeitsweise der Plattform aufgebaut haben.

Eine geografische Streuung über verschiedene Plattformen hinweg – zum Beispiel die Kombination einer baltischen Fremdkapital-Plattform mit einer französischen Entwicklungs-Plattform – hilft Ihnen die Abhängigkeit von einzelnen Marktzyklen zu verringern.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie hoch ist die Mindestinvestitionssumme beim Crowdfunding für europäische Immobilien? 

Die meisten Plattformen ermöglichen Investitionen ab 50 € bis 1.000 € pro Projekt. Bei Estateguru können Sie bereits ab 50 € investieren.

Wie werden Renditen aus Crowdfunding versteuert? 

Die steuerliche Behandlung hängt von Ihrem Wohnsitzland ab. Zinserträge aus Crowdfunding-Krediten sind in der Regel als Einkommen steuerpflichtig. Einige Plattformen stellen jährliche Steuerbescheinigungen aus. Lassen Sie sich in Ihrer konkreten Situation stets von einem Steuerberater beraten.

Welche Plattform ist am sichersten? 

Keine Crowdfunding-Plattform ist so „sicher“ wie eine Bankeinlage. Die Sicherheit hängt von der Struktur der Sicherheiten, dem regulatorischen Status, der finanziellen Solidität der Plattform und Ihrer eigenen Risikostreuung ab. Bewerten Sie jede Plattform im Hinblick auf Ihre persönliche Risikobereitschaft, anstatt nach einer einzigen „sichersten“ Option zu suchen.

Inwiefern unterscheidet sich Immobilien-Crowdfunding von REITs?

REITs sind börsennotierte Fonds, die in Immobilien investieren und tägliche Liquidität bieten, jedoch mit den Schwankungen des Aktienmarktes verbunden sind. Beim Crowdfunding können Sie einzelne Projekte mit festen Laufzeiten und Renditen auswählen, wobei die Liquidität jedoch deutlich geringer ist. Sie erfüllen unterschiedliche Funktionen in einem Portfolio und können sich gegenseitig ergänzen.

Möchten Sie wissen, wie unsere aktuellen Kredite abschneiden? Besuchen Sie unsere öffentliche Statistikseite für vollständige Vintage-Daten, die regelmäßig aktualisiert werden. 

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Investitionen über Estateguru oder eine andere Crowdfunding-Plattform sind mit Risiken verbunden, einschließlich eines möglichen Kapitalverlusts. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist keine Garantie für zukünftige Ergebnisse. Dieser Artikel wird von Estateguru ausschließlich zu Informationszwecken veröffentlicht und stellt keine persönliche Anlageberatung dar. Die Daten auf der Plattform ändern sich regelmäßig – bitte überprüfen Sie alle Zahlen unmittelbar vor einer Anlage.