Wir erhalten von unseren Anlegern viele Fragen zur Refinanzierung: Warum machen wir das? Ist dies nicht ein Hinweis darauf, dass ein Kredit von schlechter Qualität ist oder ein höheres Risiko besteht? In diesem Blog-Beitrag erklären wir Ihnen, weshalb wir einige Kredite refinanzieren und räumen mit einigen Mythen auf, die sich um eine eigentlich ganz normale Finanztransaktion ranken.
Die Grundlagen
Refinanzierte Überbrückungskredite werden von einem Kreditnehmer aufgenommen, um eine bestehende Finanzierung zu ersetzen, entweder mit demselben oder einem anderen Kreditgeber.
Die Refinanzierung durch einen anderen Überbrückungskredit wird oft als erneuter Überbrückungskredit bezeichnet und Kreditnehmer können dafür verschiedene Gründe haben:
- Zusätzliche Zeit für die Beschaffung einer herkömmlichen langfristigen Finanzierung gewinnen
- Ein Renovierungs- oder Entwicklungsprojekt abschließen, um einen Verkauf zu ermöglichen
- Einen neuen Käufer finden oder die Verhandlungen mit einem bestehenden Käufer abschließen
- Ihren aktuellen Überbrückungskredit durch einen Kredit mit einem günstigeren Zinssatz ersetzen
Im Allgemeinen wird ein refinanzierter Überbrückungskredit benötigt, wenn sich die Ausstiegsstrategie eines Kunden geändert hat oder gescheitert ist. Er kann einen neuen Überbrückungskredit beantragen, um seinen aktuellen Kredit zu tilgen und bei Bedarf weiteres Eigenkapital freizusetzen (falls vorhanden), um die letzten Projektphasen zu finanzieren.
Beispiel:
Ein Bauträger stand kurz vor dem Abschluss der Bauarbeiten an zwölf neuen Häusern. Unerwartete Kosten und Verzögerungen führten jedoch dazu, dass er den Zeitplan überschritt und außerdem zusätzlich 75.000 € benötigte, um die Arbeiten abzuschließen und die Häuser zu verkaufen.
Er hatte einen Überbrückungskredit aufgenommen, um die Entwicklung zu finanzieren, aber die Verzögerungen bedeuteten, dass er nicht in der Lage sein würde, die Häuser vor Ablauf der Kreditlaufzeit fertigzustellen und zu verkaufen. Somit bestand für ihn daher keine Möglichkeit, den Überbrückungskredit zurückzuzahlen und er verfügte nicht über die zusätzlichen 75.000 €, um den Bau abzuschließen.
Der Bauträger refinanzierte sich mit einem neuen Überbrückungskredit mit einer höheren Beleihungsquote, wodurch der ursprüngliche Kredit zurückgezahlt werden konnte und die zusätzlichen 75.000 € freigegeben wurden, die für die Projektfertigstellung vorgesehen waren.
Warum Estateguru seine eigenen Kredite refinanziert
Die meisten Kreditgeber für Überbrückungskredite bieten ihren Kreditnehmern Refinanzierungsmöglichkeiten an, sofern bestimmte Kreditvergabekriterien erfüllt sind. Diese Option ermöglicht es dem Kreditnehmer, seine Kreditlaufzeit um weitere 6 bis 24 Monate zu verlängern.
Eine Refinanzierung bedeutet, dass die ursprünglichen Investoren pünktlich zurückgezahlt werden können. Sie sorgt außerdem für zusätzliche Einnahmen durch Zinszahlungen und Bearbeitungsgebühren, schafft zusätzliche Investitionsmöglichkeiten auf der Plattform und unterstützt unsere Kreditnehmer bei der Umsetzung ihrer Ausstiegsstrategien.
Bei Estateguru haben wir strenge Kriterien, welche Kreditnehmer und Kredite für eine Refinanzierung infrage kommen, da wir niemals faule Kredite refinanzieren. Wir refinanzieren Kredite nur, wenn dies die Wahrscheinlichkeit eines erfolgreichen Ausstiegs erhöht. Dabei ermöglichen es uns unsere ausgefeilten Zulassungskriterien, diese Fälle zu identifizieren.
Kriterien
- Zahlungsverhalten – Das Konto muss mit den Zahlungen im Plan liegen und darf sich nicht im Status “Verspätet” befinden.
- Beziehung – Der Kreditnehmer muss Estategurus Informationsanfragen kooperativ gegenüberstehen.
- Sicherheit – Eine neue Überprüfung/Bewertung der Sicherheiten ist erforderlich, falls sie älter als 1 Jahr sind. In Ausnahmefällen bestätigt unsere interne Bewertung, dass der Wert nicht gesunken ist.
- Ausstieg – Es muss einen legitimen Antragsgrund und einen soliden Ausstiegsplan geben.
In den meisten Fällen ist eine Refinanzierung nur erforderlich, weil die ursprüngliche Exit-Strategie nicht mehr tragfähig ist. Daher ist es wichtig, dass wir die Gründe für dieses Scheitern verstehen, bevor wir einer Laufzeitverlängerung zur Rückzahlung zustimmen. Die häufigsten Gründe sind:
- Probleme, die den Bauprozess betreffen (z. B. Baugenehmigung)
- Probleme, die den Verkaufsprozess betreffen (z. B. Vertragsprobleme mit einem Käufer)
- Unvorhergesehene und nicht finanzierte Zusatzkosten (z. B. Materialkostensteigerungen)
In jedem dieser Fälle muss Estateguru entscheiden, ob eine Kreditrefinanzierung am Ende einen erfolgreichen Ausstieg ermöglicht. Falls dem Kreditnehmer das Geld für die Fertigstellung des Baus ausgegangen ist und er nicht über zusätzliches Eigenkapital verfügt, wird die Kreditrefinanzierung unweigerlich wieder scheitern.
Falls der Kreditnehmer jedoch pünktlich gezahlt hat, er Estateguru alle angeforderten Informationen zur Verfügung stellt, über genügend Eigenkapital verfügt, um das für die Projektfertigstellung benötigte Geld freizugeben, und in der Lage ist, die fertiggestellte Immobilie bis zum Ende der zusätzlichen Laufzeit zu verkaufen, dann ist die Refinanzierung eine beiderseitig vorteilhafte Lösung.
Refinanzierung von Krediten eines anderen Kreditgebers
Die Refinanzierung ist eine gängige Praxis bei kurzfristigen Krediten. Häufig werden die Estateguru-Kredite mit Finanzierungen von anderen Kreditgebern getilgt. Estateguru refinanziert sowohl Kredite von anderen Kreditgebern als auch eigene. Die Kriterien sind die gleichen, unabhängig davon, ob es sich um unseren Kredit oder um den eines anderen Kreditgebers handelt.
Das Wichtigste bei der Refinanzierung ist, dass sie am Ende einen planbaren Ausstieg bietet, denn genau darum geht es bei kurzfristigen Finanzierungen. Eine mehrfache Refinanzierung desselben Kredits ist ein Zeichen dafür, dass die Ausstiegsstrategie nicht tragfähig ist.
Refinanzierung für Investoren
Refinanzierte Kredite sind eine großartige Gelegenheit für Investoren, denn sie werden nur an Kreditnehmer vergeben, zu denen wir eine gute Beziehung haben und die ihren Zahlungsverpflichtungen während der ersten Kreditlaufzeit nachgekommen sind.
Außerdem legen wir besonderen Wert auf die Analyse der Ausstiegsstrategie und stellen sicher, dass der Refinanzierungszeitraum uns genügend Zeit lässt, um diese erfolgreich umzusetzen. Wenn die Refinanzierung richtig durchgeführt wird, ist sie sowohl für Kreditnehmer als auch für Investoren ein Gewinn.
