Ein Zahlungsausfall bei einem Immobilien-Crowdfunding-Kredit bedeutet nicht, dass Ihr Geld verloren ist. Es bedeutet, dass der Kreditnehmer seinen Rückzahlungsverpflichtungen nicht nachgekommen ist und ein strukturierter Rückgewinnungsprozess begonnen hat.

Dies ist einer der wichtigsten Unterschiede bei der immobilienbesicherten Kreditvergabe. Im Gegensatz zu unbesicherten Anlagen, bei denen Anleger im Falle eines Ausfalls kaum praktische Regressmöglichkeiten haben, sind immobilienbesicherte Kredite an einen materiellen Vermögenswert gebunden. Dieser Vermögenswert kann veräußert werden, um die Mittel zurückzugewinnen.

Seit seiner Gründung hat Estateguru durch die strukturierte Verwertung von Immobiliensicherheiten 68 Mio. € aus zahlungsgestörten Krediten für Anleger zurückgewonnen, wobei die Kapitalverluste auf ein Minimum beschränkt blieben.

Dieser Artikel erklärt, was tatsächlich passiert, wenn ein Kreditnehmer in Verzug gerät, wie der Rückgewinnungsprozess Schritt für Schritt abläuft und was darüber entscheidet, ob Anleger ihr Kapital zurückerhalten. Er enthält reale Rückgewinnungsdaten sowie eine Fallstudie, in der Anleger trotz des Zahlungsausfalls des Kreditnehmers eine jährliche Rendite von 7 % erzielten.

Zahlungsausfall bedeutet nicht Verlust — er setzt einen Prozess in Gang

Wenn ein Kreditnehmer eine Zahlung für einen immobilienbesicherten Kredit versäumt, führt dies nicht sofort zu einem Verlust für die Anleger. Es setzt eine definierte Abfolge von Maßnahmen in Gang, die darauf ausgerichtet sind, den ausstehenden Betrag zurückzugewinnen.

Der wesentliche Unterschied zu unbesicherten Krediten ist die Sicherheit. Jeder über Estateguru finanzierte Kredit ist durch eine eingetragene Grundschuld an einer Immobilie besichert (in den meisten Fällen handelt es sich um eine erstrangige Grundschuld). Dies gibt den Anlegern einen rechtlich durchsetzbaren Anspruch gegenüber einem physischen Objekt. Wenn der Kreditnehmer nicht zahlen kann, kann die Immobilie verkauft werden.

Dies garantiert keine vollständige Rückgewinnung. Immobilienwerte können sinken, die Vollstreckung nimmt Zeit in Anspruch und Rechtskosten verringern den verfügbaren Nettobetrag. Doch der strukturelle Schutz unterscheidet sich grundlegend von der Kreditvergabe ohne Sicherheiten, bei der die Rückgewinnung vollständig von der Zahlungsbereitschaft und Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers abhängt.

Wie der Rückgewinnungsprozess Schritt für Schritt abläuft

Der Rückgewinnungsprozess folgt einem strukturierten Ablauf. Während sich Zeitpläne und spezifische Verfahren je nach Land unterscheiden, bleiben die Kernphasen konsistent.

1. Feststellung des Zahlungsverzugs. Das Operations-Team von Estateguru überwacht alle Kreditzahlungen. Wenn ein Kreditnehmer eine geplante Zahlung versäumt, nimmt das Team direkt Kontakt auf, um die Situation zu klären und eine sofortige Lösung zu finden.
2. Mahnschreiben und Nachfrist. Falls der Kreditnehmer nicht reagiert oder die ausstehende Zahlung nicht leistet, werden formelle Mahnschreiben versandt. Diese erinnern den Kreditnehmer an seine vertraglichen Verpflichtungen und setzen eine Nachfrist – in der Regel sieben Tage.
3. Prüfung durch den Kreditausschuss. Verstreicht die Frist ohne Zahlung, wird der Fall an den Kreditausschuss (Debt Committee) von Estateguru weitergeleitet. Der Ausschuss prüft die Situation und entscheidet über das weitere Vorgehen, was in der Regel dazu führt, dass das Darlehen rechtlich als ausgefallen eingestuft wird.
4. Kündigungsschreiben mit letzter Frist. Ein formelles Kündigungsschreiben wird an den Kreditnehmer versandt, zusammen mit Benachrichtigungen an den Eigentümer der Sicherheit und etwaige Bürgen. Dieses Schreiben setzt eine letzte Frist (üblicherweise 14 Tage), um den ausstehenden Betrag zu begleichen.
5. Einleitung von Vollstreckungsmaßnahmen. Wird die letzte Frist nicht eingehalten, beauftragt der Sicherheitentreuhänder (Collateral Agent) von Estateguru lokale Rechtspartner, rechtliche Schritte einzuleiten, um die Zwangsvollstreckung in die als Sicherheit dienende Immobilie durchzusetzen.
6. Bewertung der Immobilie und Ansetzung der Auktion. Der Gerichtsvollzieher veranlasst eine unabhängige Bewertung der Immobilie und setzt einen Termin für die Auktion fest. Der Mindestpreis wird so angesetzt, dass die ausstehende Forderung – einschließlich Kapital, aufgelaufener Zinsen, Strafzahlungen und Vollstreckungskosten – gedeckt ist.
7. Auktion und Verteilung. Ist die Auktion erfolgreich, wird der Erlös zuerst zur Deckung der Vollstreckungskosten (Anwaltsgebühren, Gerichtsvollzieherkosten, Verwaltungsaufwand) verwendet. Der verbleibende Betrag wird entsprechend dem Rang der Grundschuld an die Investoren verteilt.

Zu jedem Zeitpunkt während dieses Prozesses kann der Kreditnehmer eine Refinanzierung über ein anderes Institut vornehmen, selbstständig einen Käufer für die Immobilie finden oder einen Vergleich aushandeln. Gemäß den Nutzungsbedingungen behält Estateguru sich zudem das Recht vor, die Forderung an Dritte zu verkaufen, sofern dies den Interessen der Investoren dient.

Was bestimmt, ob Anleger ihr Geld zurückerhalten?

Drei Faktoren haben den größten Einfluss auf die Ergebnisse der Rückgewinnung.

Qualität der Sicherheiten und Beleihungsquote (LTV). Die Beleihungsquote (LTV) gibt an, welcher Anteil des Immobilienwerts durch den Kredit abgedeckt ist. Ein niedrigerer LTV bedeutet ein größeres Eigenkapitalpolster – mehr Spielraum, damit der Verkaufspreis der Immobilie die Schulden deckt, selbst wenn sich die Marktbedingungen geändert haben. Bei Estateguru lag die gewichtete durchschnittliche Beleihungsquote (LTV) der in den baltischen Märkten zwischen 2023 und 2025 vergebenen Kredite bei 57,8 %. Das bedeutet, dass der Kredit zum Zeitpunkt der Vergabe im Durchschnitt weniger als 58 % des Werts der als Sicherheit dienenden Immobilie ausmacht.

Marktbedingungen. Der Preis, den eine Immobilie bei einer Auktion oder auf dem freien Markt erzielt, hängt von der Nachfrage, der Lage und dem allgemeineren wirtschaftlichen Umfeld ab. In einem starken Markt können die Verwertungserlöse die ausstehende Forderung übersteigen. In einem Abschwung können Rückgewinnungen länger dauern und die Nettoerlöse niedriger ausfallen. Aus diesem Grund priorisiert der Ansatz von Estateguru das Erzielen des bestmöglichen Verkaufspreises gegenüber der Geschwindigkeit. Ein übereilter Verkauf unter ungünstigen Bedingungen würde den an die Anleger zurückgezahlten Betrag verringern.

Rechtlicher Rahmen und Gerichtsbarkeit. Jedes Land hat seine eigenen Vollstreckungsverfahren, gerichtlichen Zeitpläne und Bestimmungen zum Schutz der Kreditnehmer. In Estland verlaufen Vollstreckungen tendenziell schneller. In Lettland und Litauen umfasst der Prozess zusätzliche Schritte – einschließlich obligatorischer Benachrichtigungsfristen und des Rechts des Kreditnehmers auf Anfechtung –, was die Zeitpläne verlängern kann. Die Rückgewinnungszeiträume liegen je nach Fall in der Regel zwischen mehreren Monaten und zwei Jahren.

Eine echte Rückgewinnung: Wie eine Zahlungsstörung in Höhe von 750.000 € damit endete, dass Anleger 7 % verdienten

Zahlen und Prozesse lassen sich anhand eines konkreten Beispiels leichter verstehen.

Im Juni 2021 lieh sich das litauische Unternehmen UAB Seltex 750.000 € über die Estateguru-Plattform, um das Geschäftswachstum zu unterstützen. Das Darlehen war durch vier Grundstücke in der Nähe von Klaipeda besichert.

Bis Ende 2022 war das Unternehmen nicht mehr in der Lage, seinen Rückzahlungsverpflichtungen nachzukommen. Das Darlehen wurde als zahlungsgestört eingestuft.

So ging es weiter:

Dem Kreditnehmer wurde zusätzliche Zeit eingeräumt, um die Situation zu klären. Als dies nicht zur Rückzahlung führte, leitete Estateguru die Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher ein. Die Immobilien wurden bewertet und zur Versteigerung ausgeschrieben.

Nach litauischem Recht muss der Auktionspreis nach jeder gescheiterten Versteigerung um 25 % gesenkt werden. Um diese erzwungene Abwertung zu verhindern und die Anleger vor einem unnötig niedrigen Verkaufspreis zu schützen, erwarb Estateguru die Immobilien bei der Versteigerung mit eigenen Mitteln und übernahm alle damit verbundenen Kosten.

Anschließend wurde eine Immobilienagentur beauftragt, die Objekte zu einem realistischen Preis auf dem freien Markt zu verkaufen. Im darauffolgenden Jahr wurden die Immobilien zu Preisen verkauft, die über dem Auktionswert lagen.

Nach Abzug der Erwerbs- und Verkaufskosten erhielten die Anleger im März 2025 ihr gesamtes Kapital zurück. Trotz des Zahlungsausfalls des Kreditnehmers erzielten die Anleger mit diesem Darlehen eine jährliche Rendite von 7 %.

Der Prozess dauerte mehr als zwei Jahre. Dieser Zeitrahmen spiegelt die rechtlichen Anforderungen in Litauen und die bewusste Entscheidung wider, auf bessere Marktbedingungen zu warten, anstatt einen niedrigeren Preis zu akzeptieren.

Estategurus Erfolgsbilanz bei der Rückgewinnung

Die Rückgewinnung von Krediten ist für Estateguru nicht nur eine unterstützende Aufgabe. Sie bildet vielmehr eine Kernfunktion im operativen Geschäft, für die gezielte Ressourcen bereitgestellt werden.

Seit der Gründung der Plattform wurden 68 Mio. € aus zahlungsgestörten Krediten zurückgewonnen und an die Anleger ausgezahlt. Allein im Jahr 2025 investierte Estateguru 1,7 Mio. € an Eigenmitteln in Rückgewinnungsaktivitäten, um Anwaltskosten, Gerichtsvollziehergebühren, Maklerprovisionen, Gebäudeversicherungen und die Instandhaltung von Sicherheiten zu decken. Die monatlichen Rückgewinnungskosten belaufen sich auf 100.000 € bis 150.000 €.

Diese Arbeit ist ein fortlaufender Prozess. Seit 2026 veröffentlicht Estateguru vierteljährliche Updates zu jedem einzelnen Kredit in der Rückgewinnung direkt im Benutzerkonto des Anlegers auf der Plattform. Anleger können den Status und die neuesten Entwicklungen für jeden betroffenen Kredit verfolgen.

Zur Einordnung: Estateguru verzeichnete in den Jahren 2021 – 2022 eine Phase erhöhter Zahlungsausfälle, insbesondere auf dem deutschen und finnischen Markt, in denen die Plattform während eines ungünstigen Konjunkturzyklus expandiert war. Als Reaktion darauf stellte Estateguru die Vergabe neuer Kredite in diesen Märkten ein und konzentrierte sich wieder vollständig auf das Baltikum. Seit 2023 wurden 97 % der über die Plattform finanzierten Kredite zurückgezahlt oder werden planmäßig bedient (interne Daten von Estateguru, 2025). Alle aktuellen Kreditvergaben finden in Estland, Lettland und Litauen statt.

Die vollständigen Portfoliodaten der Plattform – einschließlich der Performance nach Jahrgang, der Fortschritte bei der Rückgewinnung und der Aufschlüsselung nach Märkten – sind öffentlich zugänglich.

Was dies für Sie bedeutet, wenn Sie eine Investition erwägen

Zahlungsstörungen sind ein normaler Teil der besicherten Kreditvergabe. Sie sind kein Anzeichen dafür, dass auf der Plattform etwas schiefgelaufen ist. Sie stellen ein Risiko dar, das in das Modell integriert ist und durch einen definierten Prozess gesteuert wird.

Für Anleger, die Immobilien-Crowdfunding bewerten, ist nicht die Frage entscheidend, ob Zahlungsstörungen auftreten, sondern wie mit ihnen umgegangen wird. Wichtige Aspekte, auf die Sie bei jeder Plattform achten sollten: Ist die Sicherheit werthaltig und rechtlich durchsetzbar? Ist die Beleihungsquote (LTV) konservativ? Investiert die Plattform eigene Ressourcen in die Rückgewinnung? Ist der Prozess transparent?

Einige praktische Punkte für das Management des Risikos von Zahlungsstörungen in Ihrem eigenen Portfolio:

Diversifizierung reduziert die Auswirkungen einer einzelnen Zahlungsstörung. Auf Estateguru beträgt die Mindestinvestition pro Projekt 50 €, was es ermöglicht, das Kapital auf viele Kredite zu verteilen. Für Anleger, die einzelne Projekte nicht selbst auswählen möchten, bietet EG Grow eine automatische Diversifizierung über ein Portfolio aus immobilienbesicherten Krediten mit monatlichen Zinsausschüttungen.

Betrachten Sie investiertes Kapital als für die Laufzeit des Kredits gebunden. Immobilienbesicherte Kredite sind nicht liquide. Wenn ein Kredit in die Rückgewinnung geht, ist der Zeitrahmen ungewiss und das Kapital ist bis zum Abschluss des Prozesses nicht verfügbar.

Prüfen Sie vor einer Investition das Besicherungsobjekt und die Beleihungsquote (LTV) jedes Projekts. Diese Informationen werden für jedes Kreditangebot auf der Plattform veröffentlicht.

Häufig gestellte Fragen

Was passiert mit meinem Geld, wenn ein Crowdfunding-Kreditnehmer zahlungsgestört ist?

Eine Zahlungsstörung löst einen strukturierten Rückgewinnungsprozess aus. Die Plattform leitet die rechtlichen Schritte und die Zwangsvollstreckung gegen die als Sicherheit dienende Immobilie ein. Die Immobilie wird bewertet, zur Versteigerung gestellt und der Erlös nach Abzug der Vollstreckungskosten an die Anleger verteilt. Bei Estateguru sind alle Kredite durch eingetragene Grundschulden an Immobilien besichert.

Wie lange dauert der Rückgewinnungsprozess?

Es gibt keinen festen Zeitplan. Die Rückgewinnung kann je nach Immobilientyp, lokalen Rechtsverfahren, Marktbedingungen und den spezifischen Umständen des Einzelfalls zwischen mehreren Monaten und über zwei Jahren dauern. Estateguru veröffentlicht vierteljährliche Updates für jeden Kredit in der Rückgewinnung, damit Anleger den Fortschritt verfolgen können.

Kann ich bei einer Zahlungsstörung im Immobilien-Crowdfunding mein gesamtes Geld verlieren?

Ein Totalverlust ist möglich, aber unüblich, wenn Kredite durch eine erstrangige Grundschuld mit einer konservativen Beleihungsquote (LTV) besichert sind. Die Sicherheit bietet einen materiellen Sachwert, der veräußert werden kann. Sollten sich die Marktbedingungen jedoch erheblich verschlechtern oder die Vollstreckungskosten im Verhältnis zum Immobilienwert hoch sein, deckt der Rückgewinnungsbetrag unter Umständen nicht den gesamten ausstehenden Kredit ab. Eine Diversifizierung über mehrere Kredite reduziert dieses Risiko.

Was ist ein Sicherheitentreuhänder (Collateral Agent) und wie schützt er die Anleger?

Der Sicherheitentreuhänder von Estateguru ist eine juristische Person, die Anleger in allen Vollstreckungsverfahren, Notarterminen und bei der Liquidation von Immobilien vertritt. Der Sicherheitentreuhänder stellt sicher, dass rechtliche Schritte ordnungsgemäß eingeleitet werden und dass die Ansprüche der Anleger während des gesamten Rückgewinnungsprozesses angemessen vertreten werden.

Wie hoch ist die Ausfallrate beim Immobilien-Crowdfunding?

Die Ausfallraten variieren erheblich je nach Plattform und Zeitraum. Bei Estateguru wurden 97 % der seit 2023 vergebenen Kredite bereits zurückgezahlt oder werden planmäßig bedient. Ältere Jahrgänge – insbesondere aus den Jahren 2021 – 2022 – weisen höhere Ausfallraten auf, vor allem in Märkten, aus denen sich Estateguru inzwischen zurückgezogen hat (Deutschland, Finnland). Vollständige Daten zu den Kreditjahrgängen sind auf der öffentlichen Statistikseite von Estateguru verfügbar.

Verwendet Estateguru eigene Mittel, um zahlungsgestörte Kredite zurückzugewinnen?

Ja. Im Jahr 2025 investierte Estateguru 1,7 Mio. € an Eigenmitteln in Rückgewinnungsaktivitäten, einschließlich Anwaltskosten, Gerichtsvollziehergebühren, Instandhaltung von Sicherheiten und dem Erwerb von Immobilien bei Versteigerungen. Die monatlichen Rückgewinnungskosten belaufen sich auf ca. 100.000 – 150.000 €. Diese Investitionen werden getätigt, um den an die Anleger zurückgeführten Betrag zu maximieren.

Investitionen über Estateguru sind mit Risiken verbunden, einschließlich des möglichen Kapitalverlusts. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist keine Garantie für zukünftige Ergebnisse. Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken und stellt keine persönliche Anlageberatung dar. Die in diesem Artikel genannten Plattformdaten basieren auf internen Daten von Estateguru mit Stand von Anfang 2026.