In den letzten Jahren ist die Anlagewelt mehr denn je gewachsen und Investoren können nun verschiedene Portale, Marktplätze und Vermittler nutzen, um Zugang zu neuen Anlageklassen zu erhalten. Der Aufbau eines Portfolios aus Immobilien oder anderen Investitionen erfordert eine gründliche Analyse und eine Einschätzung der eigenen Risikobereitschaft. Die Verwendung verschiedener Vermittler bei der Anlage entzieht dem Anleger einen großen Teil seiner Kontrolle. Dieser Aspekt ist besonders kritisch, wenn die Dinge nicht wie geplant laufen, insbesondere wenn ein Kreditnehmer in Zahlungsverzug gerät.
Sobald dies geschieht, müssen Sie sicherstellen, dass Sie mit den Prozessen Ihres gewählten Vermittlers vertraut sind und sich darauf verlassen können, dass er die richtigen Entscheidungen für Sie, den Anleger, trifft. Gleichzeitig müssen Sie verstehen, wie viele Details der Situation der Vermittler offenlegen kann oder darf.
Einige der Hauptanliegen der EstateGuru-Investoren sind:
- Wie stellt der Portalbetreiber sicher, dass meine in Verzug geratene Investition eingeholt wird?
- Welche Schritte unternimmt er, um die Einholung sicherzustellen?
- Falls ich keine Kredit-Updates erhalte, tut sich dann überhaupt etwas?
Mit diesem Blogbeitrag möchten wir auf alle diese Bedenken eingehen, die zuletzt eingeholten Ausfälle beleuchten und Dinge mitteilen, von denen unsere Investoren vielleicht nicht wissen, je nachdem, ob sie an diesen säumigen Darlehen beteiligt waren.
Es ist wichtig zu verstehen, dass im Banken- und Finanzsektor Zahlungsausfälle ein unvermeidlicher Teil der Geschäftstätigkeit sind und das letztendliche Ergebnis davon abhängt, wie gut das Unternehmen in der Lage ist, diese zu beseitigen, wie viel Risiko es eingegangen und wie die Besicherung der Investition gestaltet ist. Sobald ein Zahlungsverzug eingetreten ist, geht es nicht darum, ob der Prozess der Risikobewertung bestimmte Details übersehen hat. Es bedeutet lediglich, dass bestimmte Risiken (Marktrisiko, Kreditnehmerrisiko, operationelles Risiko oder etwas anderes) Realität geworden sind.
EstateGuru verfügt über ein vierköpfiges Risikoteam und seit 2019 verfügt dieses über einen weiteren Profi, der täglich sein ganzes Pensum in die Zahlungsausfallprozesse einbringt. Da das Team seinen Sitz in Estland hat, pflegen wir eine enge Zusammenarbeit mit unseren Liquidationspartnern in allen unseren operativen Ländern. Darüber hinaus verfügt EstateGuru in jedem Land, in dem es tätig ist, über einen Sicherheitsbevollmächtigter.
Was genau ist ein Sicherheitsbevollmächtigter und was ist seine Rolle?
Der Sicherheitsbevollmächtigte ist eine juristische Person, eine Firma, die von einer unabhängigen, führenden Anwaltskanzlei mit der Absicht gegründet und kontrolliert wird, die Investoren von EstateGuru in allen notariellen Angelegenheiten zu vertreten. Der Sicherheitsbevollmächtigte ist das Bindeglied zwischen dem Gerichtsvollzieher und den Anlegern und er vertritt unsere Anleger in allen Gerichts- und Konkursverfahren. Aufgabe des Sicherheitsbevollmächtigten ist es dabei, die rechtliche Verwaltung des Liquidationsverfahrens zu gewährleisten, die zu liquidierenden Immobilien zu verwerten, Auktionsverfahren durchzuführen, die Verfügbarkeit des liquidierten Vermögens sicherzustellen und zu gewährleisten, dass es keine Mieter gibt, die noch im Objekt wohnhaft sind usw. Aufgabe des Sicherheitsbevollmächtigten ist es auch, den rechtlichen Ablauf der Übergabe aller Mitteilungen und Unterlagen an den Kreditnehmer sicherzustellen. Alle Schritte benötigen Zeit, insbesondere wenn der Kreditnehmer nicht kooperationsbereit ist oder den Gerichtsvollzieher meidet.
In allen aktuellen Märkten von EstateGuru ist das Vollstreckungsverfahren in seiner Art relativ ähnlich – EstateGuru kündigt den Vertrag mit dem Kreditnehmer und dann wird der Fall an den Sicherheitsbevollmächtigten übergeben, der alle Unterlagen vorbereitet und an den Gerichtsvollzieher weiterleitet.
Nach der Benachrichtigung des Kreditnehmers folgt ein 30-tägiges freiwilliges Vollstreckungsverfahren. Dies bedeutet, dass der Auktionsprozess für 30 Tage aufgeschoben wird, sodass der Kreditnehmer Zeit hat, das Darlehen vor Beginn der Ausschreibung zurückzuzahlen. Nach Ablauf dieser 30-tägigen Frist wird die Auktion angekündigt und es beginnt ein 20-tägiger Registrierungsprozess, nach dem die Ausschreibung fünf Tage dauert. Dies ist eine gesetzliche Anforderung und kann nicht geändert werden.
Es ist wichtig zu wissen, dass die erste Auktionsrunde immer mit dem Preis des Bewertungsberichts durchgeführt wird, danach kann der Preis gesenkt werden. Das EstateGuru-Team entscheidet jedoch immer, wie viel Zeit dem Kreditnehmer vor der Ankündigung der Auktion zur Verfügung steht, je nach Art des Falles oder wie realistisch es ist, zu erwarten, dass er vor der Auktion eingeholt wird. Das geschieht vor dem Hintergrund, dass eine Auktion der zeitaufwändigste Weg sein kann, um die Mittel der Investoren zurückzugewinnen.
Lassen Sie uns nun drei gelöste Verzugsfälle durchgehen, die alle unterschiedliche Lösungswege hatten.
1. Kohila Hypothekenkredit
Das Darlehen ist am 25. September 2018 in Verzug geraten. Mit diesem Darlehen folgte EstateGuru dem üblichen Verfahren zur Ankündigung der Auktion. Nachdem sechs Auktionsrunden erfolglos durchgeführt wurden, konnte die Immobilie während der siebten Auktion einen Käufer finden. Das Darlehen wurde am 12. August 2019 zurückgezahlt und führte zu einer Rendite von 16,45 % für die Investoren.
Insgesamt stellte Kohila den standardisiertesten Prozess der Liquidation dar, der zwar mehr Zeit in Anspruch nahm als ursprünglich angenommen, aber für alle beteiligten Investoren eine angemessene Rendite brachte. Die Geduld der Investoren wurde daher durchaus belohnt.
2. Pringi Geschäftskredit, Stufen 1-5
Das Pringi-Darlehen stellte eine Herausforderung für das EstateGuru-Team dar, da der Kreditnehmer einen potenziellen Käufer für das gesamte Unternehmen (des Kreditnehmers) hatte, weshalb EstateGuru bereit war, dem Kreditnehmer zusätzliche Zeit zur Lösung des Falls einzuräumen. Hätte EstateGuru die Immobilie versteigert und wäre der Verkauf der Sicherheiten gescheitert, wäre das Unternehmen für bankrott erklärt worden und die Gesamtrendite aufgrund des Zeitaufwands und möglicherweise niedrigerer Rückzahlungsbeträge deutlich niedriger ausgefallen.
Diese Methode des Risiko-Teams von EstateGuru ist eine sehr gebräuchliche, um festzustellen, ob der Verkauf ohne den Auktionsprozess realistisch und was der schnellste Weg für die Investoren ist, ihr Geld zurückzuerhalten. Außerdem ist es wichtig, sich darüber im Klaren zu sein, dass der Kreditnehmer, sobald EstateGuru den Vertrag abgeschlossen hat und den Liquidationsprozess beginnt, seine Motivation verlieren könnte, mit dem Portalbetreiber zu kommunizieren und Informationen über die Sicherheiten/Situation zu liefern. Dies ist ein Aspekt, der bei der Entscheidung über die nächsten Schritte und der strategischen Steuerung des Prozesses unbedingt zu berücksichtigen ist.
Die Pringi-Geschäftskredite wurden zwischen August 2017 und Mai 2018 finanziert. Das Darlehen wurde am 29. März 2019 getilgt. Die Konkursanhörung wurde für den Folgetag nach dem Notargeschäft für den Verkauf des Unternehmens angesetzt. In umfangreichen Verhandlungen mit dem Kreditnehmer und anderen Parteien hat EstateGuru eine Lösung gefunden, bei der es auf die Geltendmachung von Strafen, Entschädigungen und Teilzinsen verzichten musste, um die erfolgreiche Rückzahlung des Darlehens zu gewährleisten. Dies war eine Voraussetzung für den Eintritt des Verkaufs der Kreditnehmereinheit, bei dem alle Gläubiger auf ihre Forderung zu einem bestimmten Betrag verzichtet haben, um die erfolgreiche Rückzahlung des Darlehensbetrages sicherzustellen. Das Darlehen führte zu einer Rendite von 7-11 %, abhängig von der Stufe des Darlehens.
3. Tuigo Street-Entwicklungsdarlehen
Das Tuigo Street-Entwicklungsdarlehen ist ein weiteres gutes Beispiel für einen Ausfallprozess. Der Fall liegt hier anders, da der Kreditnehmer Insolvenz angemeldet hat. Unter diesen Umständen wird ein Konkursverfahren durchgeführt und ein Konkursverwalter zugewiesen, dessen Aufgabe es ist, das Vermögen und die Verbindlichkeiten des Kreditnehmers zu bestimmen.
Für jeden Problemfall stellt sich auch die Frage, wie viele Informationen EstateGuru veröffentlichen kann, ohne den Verkaufsprozess der Sicherheiten zu beeinträchtigen. Wir arbeiten ständig an der Verbesserung der Standardkommunikation, aber es wird immer bestimmte Kredite (z. B. Insolvenzfälle) geben, bei denen die Informationen zu sensibel sind, um sie weiterzugeben, ohne den Ablauf zu gefährden.
Das Konkursverfahren mindert nicht den Wert der eingerichteten erstrangigen Hypothek. Es könnte sich jedoch um eine potenziell zeitaufwändige Situation handeln. Der Konkurs des Tuigo-Entwicklungsdarlehens wurde am 27. September 2018 bekannt gegeben und bis heute wurden fünf Auktionsrunden durchgeführt. Das Darlehen hat zwei Grundstücke als Sicherheit (im Bau befindliche Privathäuser), von denen eines verkauft wurde und für das zweite ein Interessent existiert. Daher erwarten wir, dass das Darlehen bald zurückgezahlt wird, wobei die erzielte Rendite zum Zeitpunkt der endgültigen Rückzahlung festgelegt wird.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es standardisierte Möglichkeiten zur Liquidation von Immobilien und strategische Entscheidungen gibt, die das EstateGuru-Team täglich trifft, um die erfolgreiche Rückzahlung problematischer Kredite sicherzustellen. Das Team arbeitet auf der Grundlage einer schnellstmöglichen Rückzahlung mit einer für das Portfolio unserer Investoren ausreichenden Rendite. Sobald ein Kredit in Verzug gerät, kann die Lösung manchmal zeitaufwendig sein; das Nischenprodukt aus immobilienbesicherten Lösungen mit erstrangiger Hypothek bietet den Anlegern jedoch ein hohes Maß an Sicherheit.
Darüber hinaus können Sie sich natürlich auch sicher sein, dass ein Team von Immobilienprofis täglich daran arbeitet, das Beste für Ihr Portfolio zu tun.
Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Blog-Artikels hat EstateGuru 1.052 Kredite ermöglicht, von denen 450 erfolgreich an die Investoren zurückgezahlt wurden. 11 in Verzug geratene Kredite wurden eingeholt, es sind keine Kapitalverluste entstanden und derzeit befinden sich 23 einzelne Projekte (insgesamt 41 Stufen) im Verzugsstatus – bei diesen Krediten laufen die Prozesse täglich weiter, um ihre rechtzeitige Rückzahlung sicherzustellen!
