Die Abwicklung notleidender Kredite ist niemals ein einheitlicher Prozess. Sie hängt von der Marktreife, dem gesamtwirtschaftlichen Umfeld, der Liquidität im Immobiliensektor und häufig auch davon ab, wie lokale Rechtssysteme und regulatorische Rahmenbedingungen funktionieren. Für Investoren bedeutet dies, dass sich Kredite auf derselben Plattform je nach Land mit sehr unterschiedlicher Geschwindigkeit entwickeln können.
In diesem Artikel geben wir einen klaren Überblick darüber, wie die Rückgewinnung notleidender Kredite in den verschiedenen Märkten von Estateguru voranschreitet. Wir betrachten, wo Rückgewinnungen schneller vorangekommen sind, wo und warum Prozesse länger dauern und wie Marktbedingungen, rechtliche Rahmenbedingungen und wirtschaftliche Faktoren die Ergebnisse beeinflussen.
Seit dem Start wurden über die Estateguru-Plattform insgesamt 925+ Mio. € finanziert. Von diesem Betrag wurden bereits 77 % (711 Mio. €) zurückgezahlt, wodurch für Investoren Erträge in Höhe von 95 Mio. € erzielt wurden.
Marktklassifizierung bei Estateguru
Zur Einordnung sind die Märkte von Estateguru in drei Kategorien unterteilt:
- Aktive Märkte, in denen neue Kredite vergeben werden
- Nicht aktive Märkte, in denen keine neuen Kredite vergeben werden und der Fokus ausschließlich auf der Rückgewinnung des bestehenden Portfolios liegt
- Geschlossene Märkte, in denen keine neuen Kredite vergeben werden und alle Kredite vollständig zurückgezahlt wurden
Derzeit vergeben wir aktiv neue Kredite in drei Ländern: Estland, Lettland und Litauen.
Seit 2023 liegt unser Fokus vollständig auf diesen Märkten. Gleichzeitig hat Estateguru von der estnischen Finanzaufsichtsbehörde eine Lizenz als European Crowdfunding Service Provider erhalten. Seit 2023 wurden insgesamt 223 Mio. € in den baltischen Staaten investiert, wobei 97 % der Kredite entweder vollständig zurückgezahlt wurden oder weiterhin planmäßig bedient werden. Dies unterstreicht unseren langfristigen Fokus auf Kreditqualität und eine disziplinierte Risikobewertung.
Im Baltikum lag der gewichtete Durchschnitts-LTV der in diesen drei Jahren vergebenen Kredite bei 57,8 %, während der gewichtete durchschnittliche Zinssatz 10,13 % betrug.
Unsere nicht aktiven Märkte sind Finnland, Deutschland und Portugal, in denen wir keine neuen Kredite mehr vergeben und uns ausschließlich auf die Rückgewinnung bestehender Investitionen konzentrieren.
Unsere geschlossenen Märkte sind Spanien und Schweden, in denen alle Kredite vollständig zurückgezahlt wurden und derzeit keine neue Kreditvergabe stattfindet.
Kreditrückgewinnungen: Überblick 2025
Die Rückgewinnung von Geldern von ausgefallenen Kreditnehmern ist ein zentraler Bestandteil der täglichen Arbeit von Estateguru, insbesondere in den nicht aktiven und geschlossenen Märkten. Bis heute haben wir insgesamt 63 Mio. € an Kapital für Investoren zurückgewonnen, darunter 14,8 Mio. € im Jahr 2024 und 7,5 Mio. € im Jahr 2025. Zusätzlich haben wir im Jahr 2025 drei litauische Forderungen für 5,3 Mio. € verkauft, wobei die endgültige Abwicklung im Herbst 2026 erfolgen soll.
Diese Erfolge basieren auf kontinuierlicher, praxisorientierter Arbeit, die Gerichtsverfahren, Sicherheitenverwertung und eine enge Kooperation mit lokalen Partnern vereint.
Rückgewinnungen erfordern zudem einen erheblichen finanziellen Aufwand von Estateguru. Auf Basis der Zahlen des vergangenen Jahres belaufen sich die monatlichen Kosten für das Management notleidender Kredite auf etwa 100.000 bis 150.000 €. Insgesamt hat EstateGuru im Jahr 2025 über 1,7 Mio. € an Eigenmitteln investiert, um diese Rückgewinnungsprozesse konsequent voranzutreiben. Dazu gehören unter anderem Honorare für Rechtsanwälte und Makler, Gerichtsvollzieherkosten sowie Aufwendungen für Versicherungen, das Insolvenzmanagement und die Absicherung von Sicherheiten.
Solche Investitionen sind ein unvermeidbarer Bestandteil der Lösung komplexer Fälle und werden mit einem klaren Ziel getätigt: die Maximierung der Rückzahlungen an die Investoren.
Diese Arbeit zum Schutz der Investoren ist zwar fester Teil unseres täglichen, laufenden Geschäftsbetriebs, bleibt aber häufig im Hintergrund, bis konkrete Ergebnisse erzielt werden. Dadurch kann mitunter der irreführende Eindruck entstehen, dass keine Fortschritte gemacht werden. Um die Transparenz zu erhöhen, haben wir seit 2026 quartalsweise Updates für jeden Kredit in der Rückgewinnung eingeführt. In den Updates werden die neuesten Entwicklungen hervorgehoben und Investoren können diese direkt in ihrer Portfolioübersicht auf der Estateguru-Plattform einsehen.
Marktübergreifender Überblick
Estland
Estland ist bislang der leistungsstärkste Markt von Estateguru in Bezug auf die Bedienung der Kredite. Die überwiegende Mehrheit der Kredite wurde entweder vollständig zurückgezahlt oder wird weiterhin planmäßig bedient, was sowohl die Marktreife als auch einen an die lokalen Gegebenheiten gut angepassten Ansatz bei der Risikobewertung widerspiegelt. Für Sicherheiten, die notleidende Kredite absichern, laufen in den meisten Fällen entweder bereits Versteigerungen oder sie wurden schon abgeschlossen. Verzögerungen sind hauptsächlich auf langwierige Gerichtsverfahren und/oder rechtliche Auseinandersetzungen zurückzuführen.
Im Jahr 2025 blieb der estnische Immobilienmarkt stabil, jedoch verhalten. Ein moderates Wirtschaftswachstum, anhaltend hohe Inflation und ein schwaches Verbrauchervertrauen dämpften die Aktivität. Die Prognosen für das laufende Jahr deuten auf eine schrittweise wirtschaftliche Erholung hin, die das Vertrauen der Käufer, die Aktivität der Entwickler sowie die Nachfrage nach Non-Bank-Finanzierung unterstützen dürfte.
Lettland
Der lettische Immobilienmarkt war in den vergangenen Jahren, insbesondere in Riga und den umliegenden Regionen, aktiver als der estnische Immobilienmarkt. Die Nachfrage nach neuen und neuwertigen Wohnimmobilien blieb robust, während sich die Kaufkraft der Haushalte schrittweise verbessert hat. Die höhere Marktliquidität hat eine effizientere Projektfertigstellung unterstützt.
Infolgedessen wuchsen die Volumina von Estateguru in Lettland im Jahr 2025 um 12 %, und wir sehen dort nach wie vor erhebliches Wachstumspotenzial.
Aus Portfoliosicht wurden die meisten Kredite entweder bereits zurückgezahlt oder werden planmäßig bedient. Das Jahr 2025 war ein starkes Jahr für Rückgewinnungen und brachte erhebliche Rückzahlungen an die Investoren. Die Rückgewinnungen werden sich im Laufe des Jahres 2026 schrittweise fortsetzen, während der Anteil notleidender Kredite im Portfolio weiter zurückgeht. Hervorzuheben ist, dass es derzeit keine aktiven Zahlungsausfälle im Zusammenhang mit im Jahr 2025 vergebenen Krediten gibt.
Rund die Hälfte der notleidenden Kredite in Lettland steht im Zusammenhang mit einem einzelnen größeren Projekt – der Entwicklung in Salaspils (Kredite LV0650 und LV2357). Wir treiben diesen Fall konsequent voran, auch wenn der Kreditnehmer die Verwertung der Sicherheiten durch gezielte Verzögerungstaktiken behindert hat. Die übrigen notleidenden Projekte befinden sich größtenteils bereits im Verkaufsprozess oder bewegen sich in diese Richtung, wobei derzeit keine übergreifenden systemischen Verzögerungen erkennbar sind.
Aus Sicht des Risikomanagements haben wir uns auf kleinere Kreditvolumina und eine verbesserte Diversifikation konzentriert, um das Klumpenrisiko zu reduzieren. Das Produkt von Estateguru ist in Lettland gut etabliert, was es uns ermöglicht, Projekte mit konservativen Strukturen und klaren Ausstiegsstrategien auszuwählen.
Makroökonomisch tritt Lettland in eine stabilere Phase ein, und Prognosen zufolge wird sich das Wirtschaftswachstum im Jahr 2026 beschleunigen, was sowohl das Verbrauchervertrauen als auch die Aktivität am Immobilienmarkt unterstützen dürfte.
Litauen
Litauen war im Jahr 2025 der aktivste baltische Markt und zeichnete sich durch einen intensiven Wettbewerb um hochwertige Projekte aus. Im Laufe des Jahres wurden über Estateguru 21,3 Mio. € investiert, was einem Wachstum von rund 17 % gegenüber 2024 entspricht und das stärkste Ergebnis der vergangenen drei Jahre darstellt.
Die meisten Kredite im litauischen Portfolio wurden entweder bereits zurückgezahlt oder werden weiterhin planmäßig bedient. Notleidende Fälle betreffen in erster Linie größere Projekte, häufig im Bereich von 3 bis 5 Mio. €, von denen sich mehrere bereits in Versteigerungen oder aktiven Verkaufsprozessen befinden.
In vielen Fällen wurden Verzögerungen durch Verstöße gegen Bauvorschriften verursacht. Nach litauischem Recht können Sicherheiten erst dann verkauft werden, wenn solche Mängel behoben sind. Weitere Fälle wurden durch Streitigkeiten im Zusammenhang mit Baugenehmigungen oder Planungsfreigaben verlängert, darunter auch Fälle illegaler Bebauung. Diese Themen werden derzeit geklärt, und im Laufe des Jahres werden weitere Verwertungen von Sicherheiten erwartet.
Als positive Nachricht für Investoren wurden im Jahr 2025 drei Forderungen in Litauen mit einem Gesamtwert von 5,3 Mio. € verkauft (Kredite LT7229, LT2876 und LT4782). Die Abwicklung dieser Transaktion ist für den Herbst 2026 vorgesehen. Danach werden die Mittel an die Investoren ausgeschüttet.
Gleichzeitig deuten die Marktaktivität und die gesamtwirtschaftlichen Trends – darunter steigende Löhne, nachlassende Inflation und ein sich stabilisierendes Zinsumfeld – auf positive mittelfristige Aussichten für den litauischen Immobilienmarkt hin. In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise in Litauen insgesamt um mehr als 10 % gestiegen, wobei in einigen Segmenten jährliche Preissteigerungen von rund 10 % zu verzeichnen waren, insbesondere in zentralen Stadtlagen und Altstädten.
Portugal
Die Kredite in Portugal werden weiterhin planmäßig bedient, und wir erwarten, dass das verbleibende Portfolio bis zum Ende des Sommers vollständig zurückgezahlt sein wird. Damit wird Estateguru seine Aktivitäten auf dem portugiesischen Markt abschließen.
Finnland (nicht aktiver Markt)
Estateguru hat seinen ersten Kredit in Finnland im Jahr 2018 vergeben. Da die Volumina begrenzt blieben und das Zahlungsverhalten der Kreditnehmer hinter den Erwartungen zurückblieb, haben wir beschlossen, unsere Aktivitäten einzustellen und den Fokus neu auszurichten. Rückblickend fiel unser Markteintritt in einen ungünstigen Wirtschaftszyklus, der von aufeinanderfolgenden Schocks geprägt war. Darunter der Krieg in der Ukraine, der Anstieg der Energiepreise, hohe Inflation, rasch steigende Zinsen, ein Rückgang der Bautätigkeit sowie ein nachlassendes Verbrauchervertrauen. In den Jahren 2024 bis 2025 wurde dies zusätzlich durch ein verlangsamtes Wirtschaftswachstum und steigende Unternehmensinsolvenzen verstärkt.
Der finnische Immobilienmarkt war in diesem Zeitraum rückläufig und durch eine geringe Liquidität in verschiedenen Anlageklassen geprägt. Einem umfangreichen Angebot steht eine breite Auswahl für Käufer gegenüber, während die Vermarktungsdauer weiterhin hoch bleibt.
Heute beschränken sich unsere Aktivitäten in Finnland auf die Rückgewinnung der zuvor vergebenen Kredite. Verkäufe erfolgen überwiegend über Gerichtsvollzieher und Insolvenzverwalter, unterstützt durch einen von Estateguru beauftragten Immobilienmakler. Rechtliche Verfahren werden von unserem lokalen Partner Magnusson Law betreut.
Wir arbeiten aktiv daran, den Wert der Sicherheiten zu erhalten und – wo möglich – zu steigern. Dafür übernehmen wir laufende Kosten wie den Erbbauzins, Grundsteuern und Versicherungen sowie die anteiligen Wohngeldzahlungen bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Wo sinnvoll, investieren wir zudem in Maßnahmen zur Verbesserung der Vermarktbarkeit, etwa durch die Aufteilung von Immobilien in einzelne Wohneinheiten. Ziel ist es, die Verkaufserlöse für Investoren zu maximieren, auch wenn dies einen längeren Zeitrahmen erfordert.
Geringe Marktaktivität, ein Überangebot sowie langwierige bürokratische Vollstreckungsprozesse stellen weiterhin die größten Herausforderungen in Finnland dar. Trotz langer Zeiträume treiben wir die einzelnen Fälle konsequent voran, mit dem Ziel, Sicherheitenverkäufe über Gerichts- oder Insolvenzverfahren zu realisieren.
Deutschland (nicht aktiver Markt)
Estateguru war in Deutschland zwischen 2020 und 2022 aktiv tätig. In der Praxis entsprachen sowohl das Zahlungsverhalten der Kreditnehmer als auch die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt nicht unseren Erwartungen, weshalb wir die Vergabe neuer Kredite in diesem Land eingestellt haben. Rückblickend fiel unsere Tätigkeit in Deutschland in eine Phase, in der sich das wirtschaftliche Umfeld rasch verschlechterte. Erschwerend für das Marktumfeld wirkten die Folgen des russischen Angriffskrieges, Änderungen in der deutschen Migrationspolitik, die Aussetzung staatlicher Unterbringungsprogramme sowie ein Refinanzierungsmarkt, der faktisch zum Stillstand kam. Infolgedessen befanden sich viele Kreditnehmer in einer Situation, in der eine nachhaltige Erfüllung ihrer Verpflichtungen nicht mehr möglich war.
Deutschland ist heute ein nicht aktiver Markt, in dem unser alleiniger Fokus auf der Rückgewinnung bestehender Kredite liegt. Sicherheiten werden über Gerichtsvollzieher und Insolvenzverwalter verwertet, während wir parallel daran arbeiten, den Vermögenswert zu erhalten, indem wir laufende Kosten übernehmen und bei Bedarf in Maßnahmen wie die Entsorgung von Bauschutt investieren.
Die Rückgewinnungsdauer in Deutschland wird maßgeblich durch strukturelle Hürden und die Überlastung des Rechtssystems bestimmt. Nahezu jeder Verfahrensschritt ist an gerichtliche Instanzen oder Gerichtsvollzieher gebunden, wobei zwischen den einzelnen Stufen vorgeschriebene Fristen von vier bis sechs Monaten die Regel sind. Analoge Kommunikationswege und personelle Engpässe in der Justiz verzögern den Fortschritt zusätzlich, während das schwache Marktumfeld die Preisfindung und Transaktionsgeschwindigkeit massiv belastet.
Die in Deutschland beobachteten Kapitalverluste spiegeln größtenteils einen strukturellen Wandel auf den Immobilien- und Kreditmärkten wider und sind weniger auf einzelne Projektfehlschläge zurückzuführen. Viele Kredite wurden in den Jahren 2021 bis 2022 vergeben, als die Zinsen niedrig und die Wachstumserwartungen optimistisch waren. Das heutige konservative Kreditumfeld begrenzt die Nachfrage von Käufern nach notleidenden Vermögenswerten und macht die Umsetzung von Transaktionen zeitaufwendiger, selbst dort, wo die Vermögenswerte grundsätzlich veräußerbar bleiben.
Diese Abkehr von „extend and pretend“-Ansätzen ist im gesamten Markt sichtbar, wobei notleidende Vermögenswerte zunehmend durch Verkäufe, Restrukturierungen oder Insolvenzverfahren gelöst werden. Die Insolvenz von EV Digital Invest im November 2025 verdeutlicht die umfassenderen Herausforderungen, mit denen der Sektor konfrontiert ist.
Unser Fokus in Deutschland liegt weiterhin auf der systematischen und disziplinierten Abwicklung notleidender Kredite. Bis heute wurden fünf Kredite vollständig abgeschlossen, weitere drei bis fünf sollen im laufenden Halbjahr abgeschlossen werden. Unser oberstes Ziel bleibt es, die Rückzahlungen für unsere Investoren zu maximieren – selbst in einem derart komplexen und trägen Marktumfeld.
Spanien (nicht aktiver Markt)
Alle in Spanien vergebenen Kredite wurden vollständig zurückgezahlt, und der Markt wurde im vergangenen Jahr ohne Kapitalverluste geschlossen.
Zusammenfassung
Die Rückgewinnung notleidender Kredite bei Estateguru ist ein fortlaufender Prozess, der Monat für Monat voranschreitet und keine einmalige Maßnahme darstellt. Jeden Monat investieren wir Zeit, Fachwissen und erhebliche eigene Mittel, um Fälle durch rechtliche Verfahren, das Management von Sicherheiten, die Vorbereitung von Verkäufen sowie die enge Zusammenarbeit mit lokalen Partnern weiter voranzubringen.
Auch wenn die Fortschritte je nach Markt variieren, bleibt unser Fokus derselbe: das bestmögliche Ergebnis für unsere Anleger aus Krediten im Verzug herauszuholen. Wir agieren dabei transparent und zielorientiert – selbst dann, wenn Prozesse aufgrund äußerer Faktoren Zeit benötigen.
