Doch wie Andres Luts, Chief Risk Officer bei Estateguru, in diesem ausführlichen Interview erklärt, ist die Situation fast immer besser, als sie auf den ersten Blick scheint, und Estateguru hat einen soliden Plan, um sicherzustellen, dass aus verspäteten Krediten eher früher als später bezahlte Kredite werden.
F: Beginnen wir mit den Grundlagen: Wann gilt ein Kredit als “verspätet” im Sinne von Estateguru?
A: Wir verwenden im Grunde dieselbe strenge Definition wie der Bankensektor: Wenn der Kreditnehmer mit der Tilgung und/oder Zinszahlung (die Höhe spielt keine Rolle) mehr als drei Tage im Rückstand ist, wird der Kredit von unserem System automatisch als verspätet eingestuft, ohne Ausnahmen.
F: Es scheint, dass die Zahl der verspäteten Kredite auf der Plattform in letzter Zeit erheblich zugenommen hat. Stimmt das, und wenn ja, was sind die Gründe für diesen Anstieg?
A: Ich würde es nicht als wesentlichen Anstieg bezeichnen, aber ja, der Anteil der säumigen Kreditnehmer hat seit März dieses Jahres zugenommen. Betrachtet man das Gesamtportfolio, so ist der Anteil der verspäteten Kredite von 10-13 % auf 16-19 % gestiegen und war im letzten Quartal recht volatil. Um die Gründe dafür zu verstehen, müssen wir uns ansehen, was um uns herum geschieht. Der Krieg in der Ukraine in Verbindung mit einer erhöhten Inflation und steigenden Zinssätzen hat sich negativ auf die makroökonomische Situation ausgewirkt, in der unsere Kreditnehmer tätig sind. Es kam zu Engpässen und Unterbrechungen in der Lieferkette, zu Verzögerungen bei der Refinanzierung und zu langsameren Verkaufstransaktionen. In diesen schwierigen Zeiten kam es bei einigen Kreditnehmern auch zu Spannungen zwischen ihren Anteilseignern und/oder Vorstandsmitgliedern, die zu ausbleibenden Zahlungen an unsere Investoren geführt haben. Wir stehen in ständigem Kontakt mit unseren Kreditnehmern, um ihnen zu helfen, diese Probleme zu lösen.
F: Ist dies ein Problem in bestimmten Ländern? Mit anderen Worten: Gibt es in einigen Ländern mehr verspätete Kredite als in anderen? Die Investoren scheinen besonders besorgt über die Situation in Deutschland zu sein. Können Sie erläutern, was dort unternommen wird, um die Situation zu bereinigen?
A: Ja, in einigen Ländern sind die Raten für verspätete Kredite höher als in anderen. Diese Länder sind Finnland und Deutschland, wo die Verzugsquote in den letzten Monaten am stärksten gestiegen ist. Deutschland, als größter und wichtigster Markt, erhält derzeit viel Aufmerksamkeit von unserer Seite. Zunächst einmal haben wir das Team dort komplett umstrukturiert – wir haben einen neuen Country Manager, neue Kreditmanager kommen an Bord, und für verspätete Kredite stellen wir auch einen neuen Spezialisten ein. Derzeit haben der örtliche Head of Credit Risk, der Country Manager und ich jeden säumigen Kreditnehmer kontaktiert, und es wurden Lösungspläne aufgestellt, um den Zahlungsverzug zu beheben. In der Regel besteht der Lösungsplan aus einer Analyse der Gründe für den Zahlungsverzug, Lösungen mit einem Zeitplan, einer Neubewertung der Sicherheiten, mehreren Anrufen und Treffen mit dem Kreditnehmer und natürlich dem aktualisierten Exit-Plan für unsere Investoren. Wenn die Kreditnehmer nicht zur Zusammenarbeit bereit sind, haben wir die Fälle an unseren Inkassopartner HmcS weitergeleitet, der die verspäteten Zahlungen aktiv verfolgt. Als Kreditgeber arbeiten wir mit ihnen zusammen, um die höchstmögliche Rückzahlung des Kredits zu erreichen.
F: Welche Maßnahmen ergreift Estateguru, um Kreditnehmer zur Zahlung zu bewegen, wenn ein Kredit in Verzug ist? Beschreiben Sie bitte den Prozess.
A: Zunächst beginnt unser System, automatische Mahnungen per SMS und E-Mail an den Kreditnehmer zu senden. Nach ein paar Tagen kontaktiert unser Spezialist vor Ort den Kreditnehmer telefonisch und erinnert ihn an die säumigen Zahlungen. Wir fragen auch nach den Gründen und veröffentlichen ein Kredit-Update für unsere Investoren. Natürlich erwähnen wir auch die Kündigung des Kreditvertrags und den möglichen Verlust des Eigenkapitals des Kreditnehmers mit einer direkten Forderung gegen ihn, da die meisten von ihnen persönliche Bürgschaften gestellt haben. Die genannten Aspekte reichen in der Regel aus, um den Kreditnehmer davon zu überzeugen, den Zahlungsverzug zu begleichen oder gemeinsam mit uns eine Lösung zu finden. Wenn dies nicht der Fall ist, sendet das System bis zu einem Verzug von 30 Tagen Mahnungen, und unser Spezialist vor Ort befasst sich mit dem Kreditnehmer. Ist dies nicht erfolgreich, befasst sich unser Kreditausschuss im Headquarter mit der Angelegenheit, und mit Hilfe des Teams vor Ort treffen wir je nach Land eine Entscheidung. In Lettland zum Beispiel werden die meisten Fälle sofort an unseren Inkassopartner Conventus weitergeleitet, der schon viele Kredite für uns eingezogen hat. In Finnland, Spanien und Portugal versuchen wir, einen Lösungsplan aufzustellen, oder, wenn das nicht möglich ist, schickt unser Anwalt für Forderungsausfall einen Antrag an das Gericht. In Litauen übernimmt derzeit der örtliche Spezialist die Schwerstarbeit. In Estland setzen wir einen lokalen Inkassospezialisten und einen internen Anwalt ein, um die verspäteten Zahlungen einzutreiben. In allen Ländern beginnen wir mit dem Versand von Mahnungen, sobald wir sehen, dass kein “sanftes” Inkasso und keine Zusammenarbeit möglich sind, worauf die Kündigung des Kreditvertrags und die Vollstreckung folgen, wenn der Kreditnehmer uns nicht ernst nimmt.
F: Unter welchen Umständen bietet EG dem Kreditnehmer eine Verlängerung der Rückzahlungsfrist an?
A: Der Antrag auf Verlängerung des Kredits muss klar begründet werden. Der Kreditnehmer muss den Exit-Plan aktualisieren und bestätigen, der Wert der Sicherheiten muss von unserem Team überprüft werden, die Verwendung der Mittel muss mit dem Zweck des Kredits übereinstimmen und vor der Verlängerung des Kredits muss der Kreditnehmer alle ausstehenden Schulden bei unseren Investoren zurückzahlen.
F: Die Investoren sind oft unglücklich mit der Entscheidung, den Kredit zu verlängern, und würden ihn lieber sofort in Verzug setzen. Können Sie erklären, warum eine Verlängerung des Kredits für die Investoren besser ist?
A: Wenn der Kreditnehmer alle oben genannten Kriterien erfüllt, kann ich es nicht befürworten, den Kreditnehmer in Verzug zu setzen. Ein Ausfall bedeutet die Beendigung des Kreditvertrags, was zu zeitaufwändigen Vollstreckungsverfahren und wahrscheinlich zu einer Versteigerung führt, die für die Investoren in Bezug auf die Rendite nicht so rentabel sein könnte. Nur eine Randbemerkung: Wir haben die Bedingungen für Investoren geändert, wenn der Kredit verlängert wird, und jetzt können sie in diesen Fällen mehr Zinsen verdienen. Warum sollten Sie die Landebahn für den Kreditnehmer nicht verlängern, wenn dies dazu beiträgt, die Gelder reibungsloser zurückzubekommen, als wenn Sie dies nicht tun und das Flugzeug wahrscheinlich abstürzt…
Kurz gesagt, es ist wahrscheinlicher, dass die Zusammenarbeit mit dem Kreditnehmer für den Kreditgeber in der Regel zu einer besseren Rückzahlungsposition führt als ein langwieriges Vollstreckungsverfahren.
F: Manchmal wird ein verspäteter Kredit über die Plattform refinanziert. Was ist der Grund dafür? Bezahlen wir nicht einfach eine Gruppe von Investoren mit dem Geld einer anderen Gruppe von Investoren und verschieben das Problem?
A: Wir lassen die Refinanzierung verspäteter Kredite auf unserer Plattform nur zu, wenn der Kreditnehmer uns bereits einen Zahlungsnachweis geschickt hat, dass alle verspäteten Zahlungen geleistet wurden. In den meisten Fällen wollen wir die Fälligkeit für unsere Investoren nicht verpassen und machen daher eine Ausnahme und veröffentlichen den neuen Kredit. Wir schieben verspätete Zahlungen niemals durch Refinanzierung auf.
F: Erwarten Sie, dass sich die Situation in naher Zukunft wesentlich ändern wird? Wird die Zahl der verspäteten Kredite zurückgehen?
A: Wenn ich die Arbeit sehe, die wir in die Reduzierung der verspäteten Kredite gesteckt haben, insbesondere in Finnland und Deutschland, dann ja – die verspäteten Kredite werden wahrscheinlich in den kommenden 1-2 Monaten zurückgehen. Aufgrund von Feiertagen (Anwälte, Kreditnehmer, Käufer, Refinanzierer, Investoren usw.) hat es einfach mehr Zeit in Anspruch genommen, als ich ursprünglich vorausgesagt hatte. Geduld, Vertrauen und Ruhe sind hier die wichtigsten Stichworte für unsere Investoren. Die meisten Mitarbeiter von Estateguru sind auch Anteilseigner oder Optionsinhaber von Estateguru – die Motivation und das gemeinsame Interesse an der Lösung von Problemen mit verspäteten Krediten ist also bei allen vorhanden, wenn wir mit dem Crowdfunding-Geschäft weitermachen wollen. Wir kümmern uns um jeden Kredit! Darüber hinaus arbeitet Estateguru auch mit institutionellen Investoren zusammen, die von Estateguru maximale Lösungen für die Rückzahlung verlangen werden.
F: Hat sich die Zunahme der verspäteten Kredite auf die allgemeine Kreditpolitik von Estateguru ausgewirkt? Ist die Auswahl der Kreditnehmer und Sicherheiten strenger geworden?
A: Wir verbessern unsere Kreditpolitik ständig auf der Grundlage der Leistung des Portfolios und der Analyse der in Verzug geratenen Kreditnehmer. Bei der Auswahl von Kreditnehmern und Sicherheiten waren wir in unserer gesamten Geschichte sehr streng, aber ja – wenn wir zum Beispiel neue Projekte analysieren, dann sind die Kostenanalyse und die Erfolgsbilanz des Kreditnehmers, seine finanzielle Stabilität und Stärke im aktuellen Umfeld wichtiger geworden.
F: Einige Investoren sind der Meinung, dass insbesondere die deutschen Bewertungen überhöht sind, niemand die Immobilien besichtigt und Estateguru das Underwriting verbessern muss. Was halten Sie von dieser Meinung?
A: Natürlich haben wir festgestellt, dass die deutschen Bewertungsstandards und -methoden, die auf dem Markt akzeptiert werden, zu optimistisch sind. Wir haben lange Gespräche mit den führenden Marktteilnehmern im Bereich der Bewertung geführt, und leider können sie in einigen Fällen ihre Methoden und Inputs nicht ändern, da dies gesetzlich vorgeschrieben ist. Was wir in Deutschland getan haben, ist, dass wir (oder unsere Berater) die Sicherheiten immer selbst besichtigen, wenn die Bewertung zu optimistisch erscheint oder der Gutachter die Immobilie aufgrund der großen Entfernung nicht besichtigt hat. Wie die Investoren gesehen haben, veröffentlichen wir nicht unsere internen Bewertungen, sondern die externen, und nehmen die Wertanpassung unter Verwendung niedrigerer Beleihungsquoten vor. Wir könnten das gleiche Ergebnis erzielen, wenn der Marktwert gesenkt worden wäre. Letztendlich ist der Kreditbetrag im Verhältnis zu den Sicherheiten (Risiko pro Quadratmeter für den Investor) der wichtigste Teil des Kreditrisikos. Wir bewerten mit dieser Methode auch die Fähigkeit der Sicherheiten zur Rückzahlung des Kredits, und ich möchte darauf hinweisen, dass jeder Kreditnehmer 10-30 % Eigenkapital für das Projekt haben muss, um einen Kredit zu erhalten.
F: Und abschließend: Wurde Ihnen von der Branche bestätigt, dass Ihr Underwriting den bewährten Praktiken des Finanzsektors entspricht? Verfügen Sie über institutionelles Kapital auf Ihrer Plattform, um dies zu bestätigen?
A: Ja, natürlich. Wir haben eine Bank aus Deutschland, die seit mehreren Jahren auf unserer Plattform investiert, und ich habe nicht gehört, dass es negative Rückmeldungen zu unseren Underwriting-Prozessen gegeben hätte. Wir haben die besten Praktiken aus dem KMU-Banking übernommen, da unsere Hauptentscheidungsträger über langjährige Erfahrung in diesem Sektor verfügen. Es gibt auch kleinere Investmentfonds, Bankfachleute und Private-Equity-Firmen, die unsere langfristigen Investoren sind. Außerdem befinden wir uns derzeit in der Endphase mit drei größeren Banken, die erwägen, neue Kreditlinien für uns zu eröffnen. Der Underwriting-Teil und die beteiligten Teams wurden von ihnen bereits analysiert, und es müssen nur noch kleinere Anpassungen vorgenommen werden, um den Prozess zu optimieren.
F: Vielen Dank für Ihre Zeit.
A: Sehr gern.
