Im Laufe des letzten Jahrzehnts hat sich Estateguru zur führenden, immobilienbesicherten Kredit- und Investmentplattform Europas entwickelt. Wir haben Projekte mit einem Gesamtwert von über 900 Millionen Euro finanziert und mehr als 93 Millionen Euro an Zinsen an unsere Investoren ausgezahlt.
Diese Erfolge sind das Ergebnis einer sorgfältig entwickelten und kontinuierlich weiterentwickelten Kreditpolitik, die die Investoren schützt und gleichzeitig einen klaren und effizienten Finanzierungsprozess für Kreditnehmer gewährleistet.
Was ist eine Kreditpolitik und warum wird sie benötigt?
Eine Kreditpolitik ist der Rahmen, der festlegt, welche Projekte und Kreditnehmer auf der Plattform zugelassen werden, unter welchen Bedingungen und wie Risiken verwaltet werden.
- Für Investoren bietet sie Schutz, Transparenz und stabile Renditen.
- Für Kreditnehmer stellt sie sicher, dass der Prozess strukturiert, professionell und fair abläuft – mit klaren Kriterien und vorhersehbaren Entscheidungen.
Andres Luts, Chief Risk Officer bei Estateguru, drückt es so aus: „Unsere Kreditpolitik ist der unsichtbare Schutzschild, der die Interessen der Investoren schützt und gleichzeitig die Kreditnehmer durch einen transparenten und effizienten Finanzierungsprozess begleitet.“
So funktioniert der Prozess
Unsere Kreditpolitik ist zwar streng, soll jedoch Kreditnehmer, die über unsere Plattform eine Finanzierung suchen, keineswegs entmutigen. Im Gegenteil – sie sorgt für Effizienz und Klarheit:
Frühzeitige Vorauswahl – Viele Anträge kommen nicht über die erste Kontaktphase hinaus, da wir bereits erkennen, dass sie unsere Kriterien nicht erfüllen. Das spart den Kreditnehmern Zeit und stellt sicher, dass Investoren nur Projekte mit echtem Potenzial zu sehen bekommen.
Mehrstufige Analyse – Projekte, die weiterverfolgt werden, durchlaufen eine gründliche Finanz- und Immobilienbewertung, eine Bewertung der Erfolgsbilanz des Kreditnehmers und eine endgültige Entscheidung des Kreditausschusses darüber, ob das Projekt auf der Plattform akzeptiert wird.
Gesicherte Besicherung – alle Projekte sind durch Hypotheken abgesichert, die in öffentlichen Registern eingetragen sind.
„Ein auf Estateguru finanziertes Projekt trägt ein Qualitätssiegel – es hat einen strengen, aber fairen Prozess durchlaufen“, sagt Andres Luts.
Die ECSPR-Lizenz – ein Schritt zu höheren Standards
Mit dem Erhalt der pan-europäischen ECSPR-Lizenz im Jahr 2023 hat Estateguru seine Kreditpolitik weiter gestärkt.
Die Lizenz bringt strengere Standards, verbesserte Governance-Strukturen und mehr Transparenz mit sich – zum Vorteil aller Beteiligten.
Die seither eingeführten wichtigsten Änderungen umfassen:
- Angezogene Konzentrationsgrenzen– die maximale Exponierung gegenüber einem einzelnen Kreditnehmer oder einer Kreditnehmergruppe ist begrenzt, um Diversifizierung und Stabilität des Portfolios sicherzustellen.
- Klare Schwellenwerte für die Ausfallwahrscheinlichkeit – es werden nur Projekte akzeptiert, deren Ausfallwahrscheinlichkeit unter 6 % liegt (basierend auf der Methodik von Moody’s Analytics).
- Fokus auf kleinere, gezielte Projekte – wir finanzieren keine sehr groß angelegten Entwicklungen mehr, sondern konzentrieren uns auf Projekte, die überschaubarer und transparenter sind.
- Aktuelle Bewertungen der Sicherheiten – Sicherheiten müssen innerhalb von sechs Monaten nach der Kreditgenehmigung bewertet werden, um sicherzustellen, dass die Bewertungen aktuell sind.
- Professionelles Eigentum an Sicherheiten – privat gehaltene Sicherheiten, die nicht mit dem kreditnehmenden Unternehmen in Verbindung stehen, werden nicht mehr akzeptiert. Dies vereinfacht die Besicherung und schützt die Interessen der Investoren.
Die verbesserten Prozesse zeigen bereits Wirkung:
- Zwischen 2023 und 2024 wurden Kredite im Gesamtwert von 180 Millionen Euro vergeben.
Bis Mitte 2025 waren 76 % dieser Kredite vollständig zurückgezahlt, 20 % laufen planmäßig, und nur 4 % befinden sich im Ausfall – mit aktiven Rückgewinnungsstrategien. - In den ersten sieben Monaten des Jahres 2025 hat Estateguru 46 Millionen Euro an neuen Krediten vergeben, von denen über 95 % planmäßig performen.
Risiko-Score, auf den Investoren sich verlassen können
Jedes Projekt auf Estateguru erhält einen Risiko-Score, der von Aaa (niedrigstes Risiko) bis Ba3 (höheres Risiko, aber innerhalb der Toleranz) reicht, basierend auf der Methodik von Moody’s Analytics.
- Aaa–A-Projekte – niedrigstes Risiko, stabile Cashflows und starke Sicherheiten.
- Baa-Projekte – moderates Risiko, ausgewogenes Renditepotenzial.
- Ba-Projekte – höheres Risiko, aber weiterhin akzeptabel innerhalb unseres Rahmens.
Dieses Bewertungssystem hilft Investoren, Portfolios aufzubauen, die mit ihren eigenen Risiko-Rendite-Präferenzen übereinstimmen – unabhängig davon, ob sie Stabilität, höhere Renditen oder eine Mischung aus beidem anstreben.
Diversifikation über Märkte und Regionen hinweg
Ein weiterer Eckpfeiler unserer Kreditpolitik ist die Diversifikation. Durch die Begrenzung der Exponierung gegenüber einzelnen Kreditnehmern, Gruppen und Märkten verringern wir die Auswirkungen eines einzelnen Abschwungs. Dies gewährleistet:
Für Investoren: Stabilität und Widerstandsfähigkeit, selbst wenn ein Sektor oder Land mit Herausforderungen konfrontiert ist.
Für Kreditnehmer: Ein nachhaltiges Finanzierungsumfeld, in dem Risiken fair und verantwortungsbewusst verteilt werden.
Eine Fallstudie: Wenn die Dinge nicht wie geplant laufen
Selbst bei einer starken Kreditpolitik kann es vorkommen, dass einige Kredite auf Schwierigkeiten stoßen. Entscheidend ist, wie mit solchen Situationen umgegangen wird, und hier bewährt sich der strukturierte Inkassoprozess von Estateguru.
Ein Beispiel ist der Fall des litauischen Unternehmens UAB Seltex, das im Jahr 2021 750.000 € aufgenommen hat. Als der Kreditnehmer seine Verpflichtungen nicht erfüllen konnte, folgte unser Team einem klar definierten, schrittweisen Inkassoprozess: Einschaltung des Gerichtsvollziehers, Sicherstellung der Sicherheiten und schließlich der Erwerb und Verkauf der Immobilien durch uns selbst, um einen Kapitalverlust zu vermeiden.
Bis März 2025 hatten die Investoren dieses Projekts nicht nur ihr Kapital zurückerhalten, sondern auch eine jährliche Rendite von 7 % erzielt.
„Dies ist nur ein Beispiel dafür, wie greifbare Sicherheiten und ein strukturierter Ansatz die Investoren schützen. Plattformweit wurden bereits rund 62 Millionen Euro aus ausgefallenen Projekten als Kapital zurückgewonnen – in den meisten Fällen einschließlich Zinsen und Strafzahlungen“, ergänzt Luts.
Während die Rückgewinnung oft Zeit in Anspruch nimmt, zeigt unsere Erfahrung, dass Geduld und ein überlegter, ruhiger Prozess im besten Interesse der Investoren sind, da sie es uns ermöglichen, die Renditen zu maximieren, anstatt Vermögenswerte überstürzt mit Abschlag zu verkaufen.
„Ein problematischer Kredit bedeutet nicht automatisch einen Verlust. Unsere Erfolgsbilanz bei Rückgewinnungen beweist, dass Investoren selbst in herausfordernden Fällen mit dem richtigen Ansatz respektable Renditen erzielen können“, betont der Chief Risk Officer.
Blick in die Zukunft
Unsere Kreditpolitik ist nicht statisch. Sie entwickelt sich mit den Marktbedingungen weiter. Die ECSPR-Lizenz war der größte Meilenstein, aber seitdem wurden weitere Verfeinerungen vorgenommen.
Für Investoren bedeutet dies eine Plattform, die sich ständig anpasst, um ihre Interessen zu schützen. Für Kreditnehmer bedeutet dies Klarheit: Wenn ein Projekt auf Estateguru finanziert wird, hat es bereits eine strenge, professionelle Prüfung durchlaufen und genießt das Vertrauen unserer Investorengemeinschaft.
Fazit
Die Kreditpolitik von Estateguru ist darauf ausgelegt, ein Gleichgewicht zu wahren:
- Für Investoren bedeutet sie Schutz, Transparenz und verlässliche Renditen.
- Für Kreditnehmer bedeutet sie einen klaren und fairen Prozess, bei dem eine Finanzierung nicht nur Kapital bedeutet, sondern auch ein Zeichen von Qualität und Vertrauen ist.
Dies ist die Grundlage hinter unserem finanzierten Volumen von 900 Millionen Euro – das Fundament, auf dem wir weiterhin unsere Zukunft aufbauen.