Soovin kogu südamest tänada meie investoreid, koostööpartnereid ja meeskonda jätkuva usalduse eest, mida olete 2023. aasta esimesel poolel Estateguru vastu üles näidanud. Nüüd annan ülevaate sellest, mida me teisel poolaastal teha kavatseme.
Kui 2022. aastal keskendusime ettevõtte kasvule, siis 2023. aastal läksime üle konservatiivsemale suhtumisele, suunates rõhu meie tuumikturgudele ning kasumlikule ja jätkusuutlikule arengule. Fookuse muutumist peegeldavad meie selle aasta senised laenumahud, mis on püsinud kuust kuusse ühtemoodi 8 miljoni euro kandis. Me ei saa jätta tähelepanuta makromajanduslike tegurite mõju investoritele ja investeerimisele üldisemalt, kuid samuti on oluline, et vaataksime peeglisse ja teeksime kindlaks valdkonnad, milles meil kui ettevõttel on vaja areneda. Sellest vaatenurgast on maksevõimetute laenude osakaalu vähendamine meie ilmselge prioriteet.
Sel aastal on üks meie põhilisi eesmärke olnud laenude väljastamise strateegia ja investeeringute kasvatamine ja tugevdamine Balti riikides, lahendades samal ajal Saksamaa, Soome ja Leedu portfelli jäänud murekohti. Me tegutseme jätkuvalt selle nimel, et langetada maksevõimetute laenude üldine osakaal selle aasta jooksul 20 protsendini ja järgmisel aastal uuesti alla 10% taseme. Sellest tulenevalt suhtume rangemalt mitte ainult tagatiste, vaid ka potentsiaalsete laenuvõtjate hindamisse. Usume, et nimetatud eesmärkide täitmine tugevdab investorite usaldust meie platvormi vastu ja annab ka viiteid selle kohta, millal me peaksime uuesti laienemist kaaluma.
Oleme uhked selle üle, et saime Euroopas esimeste hulgas kätte üleeuroopalise ühisrahastusteenuse osutaja tegevusloa. See saavutus näitab, kui oluline on meile see, et meie tegevus vastaks kõigile nõuetele ja et meie investorite kaitse oleks reguleeritud. Samuti annab see tunnistust meie suurest eesmärgist saada Euroopa juhtivaks kinnisvaralaenude platvormiks. Tegevusloa andis meile Eesti Finantsinspektsioon ning selle alusel on meil võimalik tegutseda igal pool Euroopas ja seda ühtsete reeglite alusel. Uute regulatsioonide järgimiseks oleme sisse viinud mitu muudatust, sealhulgas juurutanud kliendikontrolli ja kaebuste käsitlemise uued reeglid. Samuti vaatasime üle oma turundussõnumid, et need oleksid kooskõlas uute nõuetega. Oleme pikka aega võidelnud üleeuroopaliste määruste kehtestamise eest ja isegi osalenud sidusrühmana seadusandlikus protsessis.
Allpool räägin veelgi täpsemalt valdkondadest, millele me praegu keskendume, ja tõstan esile 2023. aasta esimese kuue kuu olulisemad saavutused. Süvenen ka sellesse, mis on meie prioriteedid teisel poolaastal. Meie ees seisvate väljakutsete ületamine on meie ettevõtte tugevuse tõeline proovikivi. Kogukonnana koos tegutsedes suudame ellu viia eesmärgi muuta kinnisvara rahastamine ja sellesse investeerimine kättesaadavaks kõigile, kogu maailmas.
2023. AASTA PÕHIFAKTID
- Laene väljastatud 44+ mln € väärtuses
- Balti riikides rahastatud laenude maht ületas 500 mln €
- Registreerisime 5000 uut investorit
- Laenude põhiosast maksti tagasi 43 mln €
- Maksevõimetutest laenudest saime tagasi 4 mln €
Heidame pilgu viimasele kuuele kuule: fookus tuumikturgudel
Turgudel 2022. aastal kujunenud tingimused viisid selleni, et meie ettevõte suunas fookuse laienemiselt efektiivsusele, ja mul on hea meel öelda, et oleme selles osas teinud erakordseid edusamme. Uusi laene oleme andnud välja 41 miljoni euro eest – hoolimata sellest, et peatasime Saksamaal uute projektide käiku andmise, kuni tegeleme sel turul maksevõimetuks jäänud laenude tagasisaamisega. Eelmise aastaga võrreldes on laenumahud endiselt veidi väiksemad, kuid laenuvõtjate poolt püsib suur nõudlus – eriti nüüd, kui pangad on asunud tõstma arenduslaenude intressimäärasid tasemele, mis sarnaneb meie pakutavaga.
Kuigi aina enam kõlavad nõudmised intressimäärasid tõsta, siis mina usun, et me oleme kas juba jõudnud või kohe jõudmas maksimaalsete intressitasemeteni, kui arvestada kogukulusid (link siin). Intressimäärade edasine tõstmine võib meie portfellile hoopis halba teha, sest see suurendab maksevõimetuks muutumise tõenäosust. Investeerimiseks projekte valides tuleks minu arvates edaspidi panna rohkem rõhku riskipõhisele hinnakujundusele.
Sel aastal oleme platvormile vastu võtnud juba 5000 uut investorit. Laene on tagasi makstud 43 miljoni euro eest (sealjuures on investorid teeninud keskmiselt 9% suurust tootlust). Igal kuul on tagasi makstud keskmiselt 8–10 miljonit eurot, umbes 1–2 miljonit eurot on moodustanud intressimaksed ja teised meie investoritele makstud tasud. Jätkuvalt näeme seda, et meie kasutajad otsustavad reinvesteerida teenitud tulu platvormi uutesse projektidesse.
Rahutuma makromajandusliku olukorra valguses ja lähtudes vajadusest tegeleda seetõttu maksevõimetuks jäänud laenude tagasisaamisega, varusime endale aasta alguses lisakapitali reservid. Kokkuvõttes tunneme, et meil on hea positsioon tulla toime ükskõik milliste väljakutsetega, mis meid sel aastal veel ees ootavad.
Siin on joins kõigist tagasimaksetest, koos intressiga:
Põhifookus: vähendada maksevõimetute laenude osakaalu, teenida investoritele positiivset tootlust
Me ei saa kuidagi mööda vaadata faktist, et 2023. aasta maikuus jõudsime maksevõimetute laenude osakaalu rekordtasemeni. Samasugusele tasemele jäi see osakaal ka juunis ja me eeldame, et see tähendabki haripunkti, millelt algab järkjärguline vähenemine.
Maksevõimetute laenude suurele osakaalule aitasid kaasa järgmised tegurid:
- Asusime laene varasemast rangemalt ja kiiremini maksevõimetuks tunnistama. Hakkasime neid põhimõtteid rakendama enne üleeuroopalise ühisrahastusteenuse osutaja tegevusloa kättesaamist.
- Makromajandusliku olukorra muutused (kinnisvaraarenduste müügiperioodid on pikenenud).
- Soomes ja Leedus realiseerus ühe laenuvõtjaga seotud gruppidest tulenenud kontsentratsioonirisk.
Maksevõimetute laenude rekordiline tase viitab Saksamaal sellele, et sellel turul läks midagi tõsiselt valesti. Praegu analüüsime oma samme seal turul, et vigadest õppida. See olukord teeb muret mulle, juhatusele ja kogu meie meeskonnale ning selle lahendamine on praegu meie olulisim prioriteet.
Meie eesmärgiks on alati olnud hoida maksevõimetute laenude osakaalu 5–10% tasemel. Kuni 2022. aasta lõpuni oligi see nii kogu portfelli ulatuses ning Eestis ja Lätis on see nii ka praegu. Oleme vägagi teadlikud sellest, et portfelli kvaliteet on ülioluline selleks, et säilitada investorite usaldust. Maksevõimetuks jäänud laenude suur osakaal Saksamaal on ilmselgelt mõjutanud kogu meie portfelli. Oskasime küll eeldada, et igas uues riigis tekib õppimiskõver ja maksevõimetute laenude osakaal on esimesel paaril aastal kõrgem kui nendel turgudel, kus oleme juba mõnda aega tegutsenud. Nii juhtus näiteks Lätis, kus mingil hetkel kerkis maksevõimetute laenude osakaal üle 20 protsendi. Järgnenud aastatel aga muutsime ja täiustasime oma krediidimudeleid ja töömeetodeid ning nüüd on seal maksevõimetuid laene 10% ringis.
Kuna peatasime uute projektide käiku andmise Saksamaal, jääb sealne maksevõimetute laenude osakaal veel mõneks ajaks suureks, sest toimivaid laene makstakse tagasi. Seetõttu on olulisem arvestada portfelli jäägi suurust, mitte Saksamaa maksevõimetute laenude osakaalu. Sel aastal pühendume eesmärgile langetada maksevõimetute laenude üldine osakaal 20 protsendini ja järgmisel aastal taas alla 10% taseme.
Milliseid samme me laenude tagasisaamiseks astume
Oleme oma sellealast tegevust juba põhjalikult selgitanud. Kuid tahan veel kord kinnitada, et me teeme tööd iga laenu nimel, ükskõik kui palju aega selle tagasisaamine võtta võiks. Hoiame investoreid kõigega kursis eraldi uudiskirjade kaudu ja samuti postitame infot blogisse, mida saab jälgida siit: https://estateguru.co/blog/et/. Kui soovid oma laenu kohta täpsemat infot, siis palun vaata platvormil vastava laenu ajatelge või võta ühendust meie klienditoega.
Kokkuvõtteks:
- Aasta alguses otsustasime ajutiselt peatada Saksamaal uute investeerimisprojektide vastuvõtu platvormile, et saaksime keskenduda põhjalike meetmete rakendamisele portfelli probleemse osa korrastamiseks.
- Suurendasime oma juriidilist meeskonda ja võlamenetlustiimi.
- Vahetasime välja Saksamaa tiimi juhtkonna ja tugevdasime sealset meeskonda nii tööjõu, välise toe kui ka ressursside osas.
- Kaks peakontori riskijuristi tegelevad nüüd Saksamaa laenude tagasisaamisega seotud juriidiliste ülesannete ja projektijuhtimisega.
- Hakkasime tegema koostööd veel mõne advokaadibürooga ja rakendasime maksevõimetute laenude sissenõudmisel senisest jõulisemat lähenemist, et leida lahendusi ja kiirendada laenude tagasisaamise protsessi.
- Kogusime täiendavat omakapitali ja eraldame lisavahendeid laenude sissenõudmisega seotud õigusabikulude katteks.
Selge on see, et Saksamaa maksevõimetute laenude tagasisaamine on osutunud masendavalt aeglaseks, ja kuigi me ei taha vabandusi otsida, on siiski teatud mõjuvad põhjused, miks see nii on kujunenud. Loen need siinkohal üles.
- Kogu turg on muutunud ja aeglustunud.
- Laenuvõtjad on keeldunud koostööst.
- Kohalike olude tõttu võtab maksevõimetute juhtumite lahendamine kauem aega kui samasugused protsessid teistes jurisdiktsioonides. Näiteks saab Balti riikides oksjonile minna kahe kuu pärast, Saksamaal tuleb aga oodata vähemalt kuus kuud, enne kui on võimalik üldse kohtumenetlusega alustada.
Samal ajal, kui me töötame tagatise oksjonil müümise suunas, kaalume ka alternatiivseid võimalusi, mis võimaldaksid meil portfellist kiiremini välja tulla.Üks võimalus tähendaks nõuete müüki juba enne ühtegi oksjonit, aga tõenäoliselt eeldaks see allahindluse pakkumist ja meie prioriteet on alati tagada oma investoritele maksimaalne tulu. Küsimus on tasakaalus, aga praegu igatahes keskendume optimaalsele tulemusele, sest teame, et kui mõnele meie investorile on kõige olulisem oma raha kiiresti kätte saada, siis on tal võimalik müüa nõue maha järelturul.
Maksevõimetute juhtumite lahendamisel on meil palju edukaid kogemusi
Tuumikturgudel on meie riskiprofiil stabiilsena püsinud ja me saame maksevõimetuid laene tagasi igal kuul. Selle aasta esimese kuue kuu jooksul oleme saanud tagasi kokku 4 miljoni euro eest maksevõimetuid laene (mis on toonud investoritele 8,91% tootlust), neist üks suurimaid oli 1,7 miljoni eurone laen Eestis.
Investorid ei kaota raha siis, kui mõni laen jääb maksevõimetuks, vaid ainult siis, kui laenu tagasisaamine ei lähe edukalt. Meil on maksevõimetuks jäänud laenudele lahenduse leidmisel erakordselt edukad kogemused (täpsemalt saad vaadata siit: https://app.estateguru.co/statistics/). Kokku oleme andnud välja laene rohkem kui 700 miljoni euro väärtuses. Sellest rohkem kui pooled laenud (400 mln €) on korralikult tagasi makstud ja 28 mln € väärtuses laene on jäänud maksevõimetuks ja siis meie vastavate protsesside abil tagastatud. Maksevõimetute laenude tagastamine võtab tavaliselt aega ja on ka võimalik, et investorid jäävad oma investeeringu põhiosast ilma, aga tänase seisuga oleme kaotanud ainult 40 tuhande euro väärtuses laene (kui 28 mln € eest maksevõimetuid laene on tagastatud).
See statistika ei pruugi täpselt kajastada praegusi turutingimusi. Me ei suuda päris kindlalt prognoosida, millal Saksamaal maksevõimetuks tunnistatud laenud tagastatakse. Me tegeleme väga tõsiselt sellega, et maksevõimetute laenude osakaal väheneks. Eeldame, et teisel poolaastal tagastatakse maksevõimetuid laene aina rohkem.
Uute laenude väljastamine: parandame portfelli kvaliteeti, et vältida samasugust olukorda tulevikus
Me jätkame laenude väljaandmist Balti riikides ja Soomes, kus meie krediidiajalugu on kõige pikem. Praegust makromajanduslikku olukorda arvestades oleme liikunud pigem selles suunas, et väljastame sildlaene laenuvõtjatele, kellega oleme juba varem koostööd teinud ja kes oma kohustusi täidavad. Soomes pooldame väiksemaid tehinguid, mida on lihtsam koguda ja mis mõjutavad portfelli vähem, kui peaks tekkima probleeme.
Keskendume jätkuvalt ka sellele, et pidevalt parandada meie krediidipoliitika, laenude hindamise ja portfelli haldamise taset, eesmärgiga saavutada institutsionaalne hinnang. Seetõttu vaatab riskimeeskond meie krediidipoliitika pidevalt üle ja kuust kuusse toimuvad eraldi iga turu krediidikoosolekud, kus käsitletakse just seda piirkonda ja valdkonda.
Loetlen siin mõned konkreetsed näited muudatustest, mis me oleme juba teinud:
- Uuendasime laenutaotluse küsimusi ja lisasime sinna uusi (seda ka institutsionaalsete investorite vajaduste rahuldamiseks), et saaksime rohkemate andmepunktide põhjal teadlikumaid otsuseid langetada.
- Liigume riskipõhise hinnakujunduse poole ja oleme astunud samme selleks, et veelgi parandada laenuvõtjate hindamise krediidireitingu poolt.
- Praeguste makromajanduslike tingimuste valguses oleme vaadanud üle kontsentratsioonitasemed ja neid kohandanud.
- Potentsiaalsete laenuvõtjate krediidivõimelisuse hindamiseks hakkame varsti kasutama Moody’se mudelit. See annab meile võimaluse hinnata potentsiaalset laenuvõtjat paremini ja arendada riskipõhist hinnastamist, mille puhul saavad paremad kliendid paremad intressimäärad ja vastupidi. Paneme edaspidi rohkem rõhku laenuvõtja suutlikkusele laenu tagasi maksta. Võtame arvesse laenuvõtja tausta, krediidiajalugu jm
- Näiteks Soomes on juba varem tehtud nii, et keskendutakse väiksematele tehingutele. Nii et kui ühe laenuga midagi juhtub, siis ei avalda see kogu portfellile eriti suurt mõju. Lisaks on siis lihtsam seda tagasi saada.
- Saksamaal rakendatud meetmeid kirjeldasin eespool (uute projektide peatamine, meeskonna suurendamine, uue mudeli kasutusele võtmine). Taastame tegevuse alles pärast seda, kui oleme teinud kogu tootele, laenuvõtjatele, koostööpartneritele ja töötajatele täieliku riskianalüüsi ja riskivalmidusest lähtuvad ümberkorraldused.
- Läheneme edaspidi maksetega hilinevatele laenuvõtjatele proaktiivsemalt ja rakendame võlamenetlusprotsesse kiiremini.
- Üldisemast vaatenurgast oleme saanud aru, et suurematele turgudele sisenedes peaksime portfelli ettevaatlikumalt üles ehitama ning pigem alustama väiksemate mahtudega ja siis laiendama tegevust väiksema portfelliga saavutatud tulemuste alusel.
Läbipaistev tegevus ja hea suhtlus investoritega on meile väga olulised
2022. aasta neljandas kvartalis ellu viidud raskete, kuid vajalike muudatuste tulemusena vähendasime olulisel määral oma klienditoe ja turunduse meeskondi, mis loomulikult avaldas mõju nende jõudlusele. Läbipaistev suhtlus investoritega ja nende regulaarne teavitamine on meile siiski väga olulised ning aasta alguses võtsime endale kohustuse parandada kommunikatsiooni igal võimalikul viisil.
Selleks oleme teinud järgmist:
- Oleme igal kuul koostanud laenuportfelli ülevaate ja teeme seda ka edaspidi.
- Meie laenuraamat ja statistika on jäänud kõigile investoritele kättesaadavaks ka rohkemate maksevõimetute laenudega perioodil.
- Oleme koostanud eraldi ülevaateid Saksamaal ja Soomes maksevõimetuks tunnistatud laenude kohta.
- Oleme aktiivselt osalenud küsimuste ja vastuste sessioonidel ning andnud intervjuusid finantsblogijatele.
- Nüüd oleme klienditoe tiimi inimesi juurde võtnud, et saaksime pakkuda rohkem infot ja rohkem tuge ning seda kiiremini.
- Oleme parandanud ajatelje funktsiooni ja täiustame seda ka edaspidi. Ajateljelt leiad põhjaliku ülevaate iga laenu kohta ja samuti kogu värske info.
Sellegipoolest tegutseme praegu üsna õhukesel kujul. Meie ametlikeks suhtluskanaliteks on endiselt uudiskirjad ja e-kirjad. Konkreetsete küsimuste korral võta kindlasti ühendust meie klienditoega aadressil info@estateguru.co. Omakapitali investoritele koostame regulaarseid uudiseid. Jälgime küll sotsiaalmeediat, aga infot jagades ei taha me oma investoritest kedagi kõrvale jätta ning seetõttu vastame pigem ülal nimetatud ametlike kanalite kaudu. Meil on olemas plaanid suurendada meie täienduste sagedust ja ulatust, kuid praegu on meie prioriteediks tagada, et taastumisprotsessi toetamiseks on olemas piisavad ressursid.
Tuleviku väljavaated: kokkuvõte
Ettevõttena oleme ammu üles näidanud paindlikkust mitmesuguste turutingimustega kohanemisel. Käivitasime ettevõtte varsti pärast 2008. aasta kinnisvarakriisi, kui meie eesmärgiks oli täita kinnisvaralaenude turul valitsenud tühimik. Kui head ajad tagasi tulid, liikusime aina ühe edu verstaposti juurest teiseni.
Tegevuse kasumlikkuse saavutasime mitu aastat tagasi ning seejärel otsustasime kiirendada kasvu, kaasates ettevõttesse investeeringute kaudu lisakapitali. See andis meile võimaluse laiendada tegevust uutele turgudele, teha investeeringuid tehnoloogiasse ja juriidilistesse ressurssidesse ning luua kapitaliturgude meeskonnad ja struktuurid. Samuti võimaldas see meil jõuda müügituludes uutele tasemetele.
Nüüd on turutingimused muutunud ja me oleme taas nendega kohanenud, vähendades kulusid, keskendudes olemasolevatele turgudele (loe täpsemalt siit: …) ja suurendades kapitaliseeritust (loe täpsemalt siit: …). Veebruar oli meil juba kasumlik kuu. Kõik see viitab sellele, et me elame turgude heitlikumad ajad üle, pakkudes ikkagi platvormil uusi investeerimisvõimalusi ja jätkates tööd maksevõimetute laenude tagasisaamise nimel. Praeguse seisuga keskendume oma tuumikturgude tugevdamisele. Kui õige aeg kätte jõuab, võtame taas fookusesse kasvu, aga siis juba uue ja raskelt kätte võidetud arusaamaga, kuidas seda on kõige parem teoks teha.
Nii et me tegutseme pika perspektiiviga, kuid ma olen igati teadlik, et meie tänavune edu sõltub suures osas sellest, kui hästi me tuleme toime maksevõimetute laenude tagasisaamisega praegustel turgudel. Me teame, et meie investorid mõõdavad seda edu meie tegude järgi, ja ma loodan väga, et varsti pakume teile kõigile juba konkreetseid tulemusi. Loodetavasti kirjeldan järgmises samalaadses kirjas 2024. aasta algul juba uut kasvuplaani. Kui soovid lugeda meie 2022. aasta aruannet, siis leiad selle siit.
Lõpetada tahaksin selle kirja samamoodi, nagu ma seda alustasin: suur tänu meie investoritele, koostööpartneritele ja meie meeskonnale!
Mihkel Stamm, CEO
* Siin antud andmed erinevad varem saadetud e-kirjast, kuna vahepealsel perioodil allkirjastati viimaseid notariaale ja viidi lõpule tehinguid.
