2022.aastal oli oluliste õppetundide ja muudatuste aasta, mil pidime saama hakkama nii volatiilsete turgude, kasvava inflatsiooni kui ka hüppeliselt tõusvate intressimääradega. Muutuste tuules võtsin varasema ärijuhi positsiooni asemel alate 14. detsembrist 2022 vastu väljakutse asuda Estateguru grupi CEO ametikohale. Tänan siinkohal grupi nõukogu ja selle juhina jätkavat Marek Pärtelit mulle osutatud usalduse eest. Ühtlasi olen uhke selle pühendumuse ja paindlikkuse üle, mida kogu meie tiim nendel keerulistel aegadel on näidanud.
Järgnevalt teen ülevaate olulisemtest väljakutsetest, millega me lõppenud aastal üheskoos kokku puutusime ning tutvustan neid arenguid ja võimalusi, mida ootame alanud 2023. aastalt. Viimase aasta arengud panid küll proovile need põhimõtted, millest oleme ühisrahastuse puhul lähtunud, kuid tänu sellele sai nende põhimõtete usaldatavus ka veelkordse kinnituse. Me tegutseme selle valdkonna tipptasemel ja iga saadud kogemus aitab meil oma ärimudelit veelgi täiustada.
Estategurus vaatame tulevikku julgelt ja enesekindlalt ning mul ei ole mingit kahtlust, et üheskoos suudame jätkata oma missiooni muuta kinnisvara finantseerimine ja kinnisvarasse investeerimine kättesaadavaks igaühele ja mistahes maailmanurgas.
Estateguru põhifaktid
- Ettevõte asutati aastal 2014
- Turud, kus me tegutseme: Saksamaa, Soome, Eesti, Läti ja Leedu
- Platvormi kasutab 153 800 investorit
- Oleme rahastanud 679 mln € väärtuses laene, millest hetkeportfell on
- 292 mln €
- Meie investorid on teeninud tulu kokku 57 mln €
2022. aasta ülevaade
Euroopa juhtiva kinnisvarainvesteeringute ja kinnisvara rahastamise platvormina alustas Estateguru 2022. aastat tugeval ja laienemisele orienteeritud positsioonil. Aasta varem olime edukalt sisenenud Saksamaa turule ja uus eesmärk oli laieneda edasi Hispaania ja Ühendkuningriigi turule.
Nagu me tänaseks kõik teame, kujunes 2022. aasta uskumatult turbulentseks. Aastat iseloomustasid inflatsiooni kiirenemine, turuhäired, suurenenud geopoliitilised riskid ja hüppeliselt tõusnud intressimäärad. Kõik need tegurid mõjutasid otseselt investorite käitumist ja kinnisvaraturgu üldisemalt ning samuti mõningate laenuvõtjate võimet oma laenu esialgsete plaanide kohaselt tagasi maksta.
- Müügimahud 183 mln eurot, 10% vähem kui aastal 2021
- 1769 laenu rahastatud, hetkeportfellis 1365 laenu
- Platvormiga liitus 44 888 uut investorit
- Hetkeportfelli jääk 291 miljonit €
- Keskmine LTV 59,86%, praeguse portfelli puhul 58,21%
- Investoritele tagastatud 104,74 mln €, keskmine tootlus 10%
2022. aasta tootlus riikide kaupa:
- 98% meie laenudest on tagatud esimese järjekoha hüpoteegiga ja 2% teise järjekoha hüpoteegiga, mis samuti annab laenuvõtja ja projekti üle piisava
Kontrolli.
- Meie platvormi laenude LTV ehk laenu ja tagatisvara suhe on järjekindlalt madal, keskmine jääb alla 60%, ning see pakub meile puhvri neil juhtudel, kui
tagatisvara peaks minema enampakkumisele.
- Teeme koostööd kolmandate osapoolte ja laenuvõtjatega, et laenudest väljuda ja neid tagasi maksta. Probleemsete laenude õigeaegseks ja optimaalseks lahendamiseks oleme rajanud kõigil turgudel juriidiliste ja võlamenetluspartnerite tugeva võrgustiku.
- Meie riskiosakonna pühendunud töö on meile ainuüksi Balti riikides ja Soomes tagasi toonud muljet avaldava hulga probleemseid laene – üle 25 miljoni euro keskmiselt umbes 12 kuu pikkuse perioodi järel. Tänu sellele on meie investorid teeninud maksevõimetutelt laenudelt keskmiselt 9% tootlust aastas.
Meie igakuiseid laenuportfelli ülevaateid saad jälgida siit:
https://estateguru.co/blog/tag/loan-portfolio/
Balti riikides läks meil taas hästi
Balti riigid on meie kõige pikaajalisemad ja olulisemad turud ning see väljendub ka 2022. aasta äritulemustes. Eesti turul saavutasime rekordmahu ja kasvasime eelmise aastaga võrreldes 29%. Maksevõimetute laenude osakaal püsis 3,09 protsendi peal ja osaliselt tagastatud laenude osakaal jäi 1,63% le. Kokku moodustasid lõppenud aasta laenumahud Eestis 69,19 miljonit eurot ning 2023. aastal loodame Eestis oma turuosa veelgi tugevdada.
Lätis paranes meie portfelli kvaliteet jätkuvalt ja koos sellega kasvas ka investorite huvi. Kui 2022. aasta alguses ulatus maksevõimetute ja osaliselt tagastatud laenude osakaal meie portfellis üle 12 protsendi, siis aasta jooksul suutsime selle vähendada 7,75% peale. Ka hilinenud laenude näitaja püsis terve aasta jooksul madalal tasemel. Lõpetasime 2022. aasta 19% suuruse müügikasvuga võrreldes sellele eelnenud aastaga. Kokku ulatusid meie laenumahud Lätis 23,63 miljoni euroni.
Portfelli kvaliteedi mõttes on meie kõige parem turg Leedu, kus maksevõimetute laenude osakaal seisis enam-vähem terve aasta 0% juures. Aasta lõpu poole tuli mõne laenu suhtes siiski läheneda veidi agressiivsemalt, mis tõstis maksevõimetute laenude osakaalu 1,77%-ni. Tegu on lühiajalise abinõuga edasiste laenukahjude leevendamiseks. Laenumaht jäi eelnenud aastaga võrreldes samale, ca 34,5 miljoni euro tasemele. Meie tiimiga liitus aasta jooksul Leedus mitu uut andekat professionaali.
Soomes oli meil tegu vastuolulise aastaga. Tegeleme endiselt probleemsete laenudega, mis väljastati enne meie kohaliku meeskonna loomist. Kuna need olid üsna suured laenud (kokku ligi 8 mln €) ja uusi laene andsime lõppenud aastal Soomes välja väiksemas mahus, siis mõjutavad need olulisel määral Soome portfelli kvaliteedinäitajaid ja tõstavad maksevõimetute laenude määra 34,7 protsendini (14,9 mln €). Oleme vastavalt kohandanud oma krediidireegleid ja viimasel ajal väljastatud laenud on kõrgema kvaliteediga.Soome turu kasv ongi olnud piiratud põhjusel, et keskendusime ülalmainitud probleemsete juhtumite lahendamisele. Tugevdasime oma Soome tiimi ja võtsime tööle uue maajuhi, kellel on kinnisvarasektoris rohkem kui 20 aastat töökogemust. Selle tulemusena nägime neljandas kvartalis juba stabiilseid laenumahte. Aasta lõppes sarnaste mahtudega (22 mln €) nagu eelmine (23 mln €). Samuti nihutasime fookuse väiksematele projektidele ja see strateegiamuudatus on aidanud meil stabiliseerida kuumahud 2 miljoni euro juures. Alanud aastal näeme Estategurul Soomes head kasvupotentsiaali, sest mõned konkurendid on turult lahkunud ning samas oleme märganud institutsionaalsete investorite kasvavat huvi Soome laenude vastu.
Saksamaa: töö käib võlas oleva portfelli vähendamiseks
Saksamaal on meie portfellis praegu 85,2 miljoni euro ulatuses aktiviivseid laene, millest 37,86% puhul on maksed hilinenud ja 38,42% on maksevõimetud. Oluline on märkida, et poolteist aastat tagasi oli see turg hoopis teistsugune, mistõttu seisavad samasuguste probleemidega silmitsi paljud finantsasutused, sealhulgas meie konkurendid, nii Saksamaal kui mitmel pool mujal. Samas oli laienemine ja mahtude kasvatamine kooskõlas Estateguru toonase strateegiaga. Veel tuleb ära mainida, et uurime praegu meie sise-eeskirjade võimalikke rikkumisi mõne meie Saksamaa tiimi
liikme poolt aastatel 2020–21.
Kirjeldatust lähtudes oleme otsustanud peatada Saksamaal ajutiselt (vähemalt järgmiseks kolmeks kuuks) uute laenuvõtjate investeerimisprojektide platvormile toomise, et saaksime keskenduda meie probleemse portfelli parandamisele. Meie eesmärk on maksimaalselt taastada tagasimaksed nii jae- kui ka institutsionaalsetele investoritele ning teistele huvitatud osapooltele, et tagada jätkuv usk ja usaldus meie platvormi laenude rahastamise vastu. Samuti loodame anda välja töötavate laenude uued etapid, et tagade nende projektide edukas lõpule viimine. Uusi laene uutele laenuvõtjatele hakkame Saksamaal väljastama alles siis, kui oleme senised maksevõimetud laenud tagasi saanud ja portfelli kvaliteeti märkimisväärselt
parandanud.
Tegime oma Saksamaa äritegevuse juhtimises olulisi muudatusi, kui sealse juhatusega liitus Kaspar Kaljuvee, üks Estateguru asutajaid ja grupi eelmine riskijuht. Lisaks tugevdab meeskonda üks meie staažikamaid maajuhte, kes omalt kogemusega toetab nii äriprotsesse kui laenude tagasitoomist.
Viis kõige olulisemat tegurit, mis hakkavad ühisrahastuse turgu 2023. aastal
mõjutama:
- Praeguste prognooside kohaselt jäävad ühisrahastuse mahud stabiilseks ja umbes samale tasemele nagu 2022. aastal, jäädes seega samas veidi
alla 2021. aasta mahtudele.
- Eeldame, et ettevaatlikumad investorid naasevad ühisrahastuse juurde, kusjuures selle toimumise kiirus sõltub olulisel määral praeguste
laenude edukast lõpule viimisest.
- Kuna pangad tõmbavad oma tegevust koomale, näeme aina suuremaid võimalusi valida ja kaasata platvormile hea kvaliteedi, kõrge likviidsuse
ja tugeva tagatisega investeeringuid.
- Intressimäärade tõus toob kaasa laenuvõtjate suurema huvi ühisrahastuse vastu ja tõotab aasta alguses investoritele paremat tulu.
- Kõik turuosalised peavad taotlema üleeuroopalist tegevusluba, sest kahe aasta pikkune üleminekuperiood saab 2023. aasta novembris läbi. Estategurus tervitame seda muutust, sest uus tegevuslubade süsteem toob kaasa küpsema ja paremini reguleeritud ühisrahastusturu ning tugevdab investorite kaitset.
Muudatused Estateguru strateegias
Kogu 2022. aasta vältel näitas Estateguru üles paindlikkust ja viis oma senise, kasvule ja laienemisele orienteeritud lähenemise üle uuele, tõhususele keskenduvale ärimudelile. Alanud 2023. aastal keskendume Saksamaa ja Soome ajaloolise portfelli lahendamisele, et tuua investoritele võimalikult palju tootlust. Samal ajal on fookuses jätkusuutlikult kasvav laenude väljastamise strateegia ja investeeringud Balti riikides.
2022. aasta teisel poolel tegime ja viisime ellu mitu olulist otsust. Tegutseme jätkuvalt edukalt nii Balti riikides kui Soomes, kuid otsustasime lükata edasi varem kavandatud laienemise uutele turgudele, sealhulgas Ühendkuningriiki ja Hispaaniasse. Võimalikku laienemist analüüsime ja hindame uuesti 2023. aasta teisel poolel.
Langetasime ka väga raske, kuid samas vajaliku otsuse vähendada meie rahvusvahelise tiimi liikmete arvu rohkem kui kolmandiku võrra ja kärpida väliseid arenduskulusid, et tõsta 2023. aasta I kvartalis oluliselt Estateguru kasumlikkust. Kulude kärpimise meetmed olid vajalikud selleks, et tagada jätkusuutlikkus praegusel keerukal turul ja hoida meie ettevõtet jätkuvalt edukana. Nagu ikka, pidasime kõiki neid samme astudes silmas just meie investorite huvisid ja nende investeeringute edu.
