Kinnisvaraarendus on keeruline ja mitmetahuline protsess, mis hõlmab krunte, ehitust, lube, infrastruktuuri ning paljusid praktilisi ja rahalisi kaalutlusi. Selleks, et paremini mõista nõudeid ja seda, kuidas Estateguru platvormi kaudu rahastust otsivaid arendusprojekte hindab, vaatame allpool üle selle protsessi erinevad etapid.
Projekti etapid
Teeme kõigepealt ülevaate kinnisvaraarenduse ja projekti hindamise tüüpilistest etappidest ning seejärel vaatame kõige olulisemaid neist lähemalt.
1) Krundi omandamine:
Eraldi kruntide omandamine koos erilubadega, mis võivad olla mõeldud paarismajade, eramute, korterelamute või ärihoonete ehitamiseks.
2) Projekteerimine ja kinnitamine:
Ehitusprojektide koostamine, vastava linna arengukavast kinnipidamine ja kohalikult omavalitsuselt kooskõlastuste saamine. See etapp hõlmab tehniliste nõuete kogumist kommunaalteenuste pakkujatelt ning üksikasjalike arhitektuuri- ja ehitusplaanide koostamist.
3) Ehituse prognoos:
Ehitusprognooside koostamine, mille jaoks küsitakse mitmetelt ehitusettevõtetelt pakkumisi, et määrata kindlaks projekti lõplik maksumus.
4) Turusobivuse hindamine:
Hinnatakse, kas see projekt vastab turu nõudmistele, ja kohandatakse plaane vastavalt, et vältida vajadust langetada hindu põhjusel, et toode ei vasta turu nõudlusele.
5) Riskide maandamine:
Hoolitsetakse selle eest, et arendus järgiks kulutõhusaid ehitustavasid, vältides tarbetuid liialdusi ning jälgides tähelepanelikult materjali- ja ehituskulusid.
Estategurus hindame projekte alati selle järgi, kas need sobivad turuga ja suudavad nõudlust rahuldada, vähendades seeläbi riske ja tagades eduka tagasimaksmise.
Nüüd vaatame lähemalt eelpool mainitud olulisemaid etappe ja lõpetame ülevaatega sellest, kuidas Estateguru platvormi kaudu rahastamise taotlusi hindab.
Kinnistu omandamine
Kinnisvaraarenduse algfaasis soetatakse sobiv maatükk. Krundi praeguse ja tulevase väärtuse hindamisel on oluline arvestada asukohaga – kas see asub nõutud piirkonnas ja kas ümbruskonnas on olemas sobiv infrastruktuur ja varustus.
Näiteks kaalume 10-hektarilise maatüki ostmist. Et see krunt oleks arendamiseks valmis, tuleb tegeleda mitme kriitilise teguriga, sealhulgas stabiilse elektri-, vee-, kanalisatsiooni-, gaasi- ja internetiühenduse ning muude oluliste kommunaalteenuste tagamisega. Lisaks tuleb suur maatükk sageli jagada väiksemateks kruntideks, mis nõuab hoolikat planeerimist ja dokumenteerimist.
Planeerimine ja projekteerimine
Selles protsessis on ülioluliseks sammuks detailplaneeringu dokumendi koostamine. Seal dokumendis kirjeldatakse, kuidas krunt jaotub, kuhu paigutatakse teed ja millised tsoonid eraldatakse üheks või teiseks funktsiooniks, näiteks elamud, äri- või ühiskondlikud ruumid, nagu lasteaiad ja mänguväljakud, sõltuvalt projekti ulatusest ja olemusest.
See planeerimisetapp on eriti keeruline ja riskantne, sest olulise infrastruktuuri, näiteks teede ja tehnovõrkude rajamise kulud pole tihti selged. Erinevalt suhteliselt hästi prognoositavate kuludega eramuehitusest hõlmab maa-arendus sageli ulatuslikke teedevõrke ja kanalisatsioonisüsteeme, mis võivad ulatuda sadade kilomeetrite kaugusele, vajades ka pumbajaamu ja maaparanduse võimalusi. Lisaks võivad vajalikuks osutuda üleujutuste ennetamise meetmed, mis muudavad kulude hindamise keeruliseks.
Estateguru kaalub selliste projektide rahastamist ainult siis, kui on olemas põhjalikud projektid ja täpsed kuluprognoosid, sest need ebakindlad asjaolud kujutavad endast olulisi finantsriske.
Väärtuse ja riskide hindamine
Kinnisvarasektoris võivad varade väärtused oluliselt kõikuda. Arendusprojekti hindamisel arvestame kinnisvara hetkeväärtust ja mõnel juhul ka tulevikuväärtust. Selles arvutuses arvestame selliseid tegureid nagu maa ümberkujundamine ja infrastruktuuri arendamine.
Näiteks sellistes piirkondades nagu Riia võib hoonestamata maa maksta umbes 10 eurot ruutmeetri kohta. Kui see aga kujundatakse elamumaaks ja sealne infrastruktuur saab täielikult välja arendatud, võib maa väärtus nõutud piirkondades tõusta 60 euroni ruutmeetrist või isegi rohkem. Meie hindajad võtavad neid praeguseid ja potentsiaalseid tulevikuväärtusi arvesse projekti elujõulisuse kindlaks määramisel. Samuti võtavad nad arvesse ehituskulusid, et tagada riskide täpne hindamine.
Laenu hindamine
Arendusprojekti hindamine võib igas etapis muutuda. Tugineme pigem maa praegusele väärtusele kui prognoosidele. Siiski kaalume ka tulevase väärtuse hinnanguid, pöörates hoolikalt tähelepanu võimalikele riskidele. Mõnel juhul kasutame kinnistu väärtuse kinnitamiseks võrreldavaid tehinguid, seda eriti kruntide puhul.
Oluline on märkida, et kui ehitus algab, muutub projekti hindamine keerulisemaks. Pooleli olevate hoonete puhul on võrreldavaid tehinguid vähe, mistõttu tuleb hinnata nende tulevast väärtust ja lahutada selle saavutamisega seotud kulud, võttes arvesse võimalikke riske ja ebakindlust.
Kokkuvõtteks võib öelda, et kinnisvaraarendus on mitmetahuline teekond, mis hõlmab hoolikat planeerimist, projekteerimist ning riskide ja väärtuse hindamist mitmes etapis. Estateguru hindab iga projekti puhul terava pilguga selle sobivust turule, et tagada parimad võimalikud tulemused nii arendajatele kui ka investoritele.
