Probleemsete laenude lahendamine ei ole kunagi ühetaoline protsess. See sõltub turu küpsusest, majanduskeskkonnast, kinnisvarasektori likviidsusest ning sageli ka kohalike kohtusüsteemide ja regulatiivsete raamistikute toimimisest. Investorite jaoks tähendab see, et samal platvormil võivad erinevates riikides olevad laenud liikuda väga erinevas tempos.
Selles artiklis anname põhjaliku ülevaate, kuidas edeneb probleemsete laenude tagasi toomine Estateguru erinevatel turgudel. Vaatame, millistel turgudel on see kulgenud kiiremini, kus ja miks on protsessid aeganõudvamad ning millist rolli mängivad sealjuures nii turuolukord kui ka juriidilised ja majanduslikud tegurid.
Kokku on meie platvormi kaudu laenatud 925+ miljonit eurot, millest 77% ehk 711 miljonit on tänaseks juba tagastatud. Selle käigus on investorid teeninud 95 miljonit eurot tulu.
Estateguru turgude jaotus
Estateguru turud jagunevad kolmeks:
- Aktiivsed, kus väljastame uusi laene.
- Mitteaktiivsed, kus me uusi laene välja ei anna ning tegeleme vaid portfelli tagasi toomisega.
- Suletud, kus uusi laene ei väljastata ning kõik laenud on tagasi makstud.
Täna väljastame aktiivselt uusi laene kolmes riigis: Eesti, Läti ja Leedu.
Alates 2023. aastast oleme keskendunud neile turgudele. Samal ajal saime ka Euroopa ühisrahastusteenuse pakkuja tegevusloa Eesti Finantsinspektsioonilt. Alates 2023. aastast oleme Balti riikides investeeritud kokku €223 miljonit ning 97% laenudest on kas täielikult tagastatud või toimivad vastavalt graafikule. See kinnitab meie pikaajalist fookust krediidikvaliteedile ja distsiplineeritud riskihindamisele.
Baltikumis väljastatud laenude kaalutud keskmine LTV nende kolme aasta jooksul on olnud 57,8% ja kaalutud keskmine intressimäär 10,13%.
Mitteaktiivsed turud on meie jaoks Soome, Saksamaa ja Portugal ehk et seal me uusi laene ei väljasta ning keskendume ainult olemasolevate laenude tagasi toomisele.
Suletud turgudeks on Hispaania ja Rootsi, kus kõik laenud on investoritele tagasi makstud ning uusi käesoleval hetkel ei väljastata.
Laenude tagastamised: 2025 statistika
Maksejõuetutelt laenuvõtjatelt raha tagasi saamine (ehk recovery) on Estateguru igapäevase töö oluline osa – eriti mitteaktiivsetel ja suletud turgudel. Tänaseks oleme investoritele tagasi toonud kokku €63 miljonit põhiosa, millest €14,8 miljonit 2024. aastal ja €7,5 miljonit 2025. aastal (lisaks müüsime eelmisel aastal 5,3 miljoni ees Leedu kolm nõuet, mille maksetähtaeg on sügisel 2026). See on järjepideva töö tulemus, hõlmates kohtumenetlusi, tagatiste realiseerimist ja aktiivset koostööd kohalike partneritega.
Lisaks ajale nõuab see Estategurult ka märkimisväärset rahalist panust. Eelmise aasta põhjal jäävad kulud probleemsete laenudega tegelemisel keskmiselt €100 000 – 150 000 juurde kuus ning 2025. aastal investeeris Estateguru kokku sellesse tegevussuunda €1,7 miljonit eurot omavahendeid. See hõlmas juriidilisi kulusid, täituritasusid, maakleritasusid, tagatiste ülevõtmisi, kindlustust, pankrotivarade haldamist ning muid menetluskulusid. Need kulud on vältimatu osa keerukate juhtumite lahendamisest ning aitavad suurendada summat, mis lõpuks probleemsetest laenudest investoritele tagasi jõuab.
Selline töö investorite kaitsmisel on meie igapäevane ja järjepidev tegevus, mis enne konkreetsete lahendusteni jõudmist jääb sageli varju. Seetõttu võib jääda ka ekslikult mulje, nagu arenguid ei toimuks. Et protsessi läbipaistvamaks muuta, oleme alates 2026. aastast kasutusele võtnud iga probleemse laenu kohta kvartalipõhised ülevaated, mis kajastavad viimaseid arenguid. Investorid näevad neid oma portfellivaates Estateguru platvormil.
Eesti
Eesti on seni olnud laenude teenindamise vaates Estateguru parima tulemusega turg. Valdav osa laenudest on kas juba tagasi makstud või makstakse tagasi vastavalt graafikule. See peegeldab nii turu küpsust kui ka pikaajalist, kohalikule turule hästi kohandatud riskihindamist. Probleemsete laenude tagatiste puhul on enampakkumised valdavalt käimas või toimunud. Mõningased viivitused tulenevad aeglasest kohtumenetlusest ja/või vaidlustest.
Eesti kinnisvaraturg oli 2025 stabiilne ja mõõduka aktiivsusega. Põhjuseid selleks tasub otsida laiemast taustast – majanduskasv oli tagasihoidlik, inflatsioon jätkuvalt kõrge ning tarbijate kindlustunne madal. Prognoosid alanud aastaks viitavad majanduse elavnemisele, mis peaks suurendama nii inimeste ostujulgust, arendajate huvi kui ka vajadust pangavälise rahastamise järele.
Läti
Läti kinnisvaraturg on olnud viimastel aastatel aktiivsem kui Eestis, eriti Riias ja selle lähiümbruses. Nõudlus uue ja uueväärse elukinnisvara järele on püsinud ning leibkondade ostujõud on tasapisi paranenud. Arendajad on sellele vastanud ning turu suurem likviidsus on toetanud ka projektide edukamat lõpetamist. Selle tulemusel kasvasid 2025. aastal meie mahud Lätis 12% ning näeme siin tugevat kasvupotentsiaali ka edaspidiseks.
Portfelli vaates on suur osa laenudest kas tagasi makstud või liiguvad vastavalt graafikule. 2025. aasta oli recovery mõttes edukas, tuues investoritele märkimisväärses mahus tagasimakseid. Taastumised jätkuvad etapiti ka 2026. aastal, kusjuures probleemsete laenude osakaal portfellis liigub järk-järgult allapoole. Oluline on märkida, et uusi maksejõuetuid laene 2025. aastast üleval ei ole.
Ligikaudu pool Läti probleemsetest laenudest on seotud ühe suurema projektiga – Salaspilsi arendusega (laenud LV0650 ja LV2357), millega tegeleme jätkuvalt edasi ning kus laenuvõtja on pahatahtlikult venitamas tagatisvara realiseerimist. Ülejäänud probleemsed projektid on valdavalt müügis või liigume selles suunas ning hetkel ei ole näha olulisi süsteemseid viivitusi.
Riskijuhtimise vaates oleme Lätis keskendunud väiksematele laenusummadele ja suuremale hajutatusele. Estateguru toode on seal turul tuntud ning see võimaldab valida projekte konservatiivsema struktuuri ja selgema väljumisloogikaga.
Majanduslikult liigub Läti tasapisi stabiilsemasse faasi ning prognooside järgi peaks majanduskasv 2026. aastal kiirenema, mis toetab nii tarbijate kindlustunnet kui ka kinnisvaraturu aktiivsust.
Leedu
Leedu oli 2025. aastal Balti riikidest kõrgeima aktiivsusega turg, mida iseloomustab tihe konkurents kvaliteetsete projektide nimel. 2025. aastal investeeriti Leedus Estateguru kaudu 21,3 miljonit eurot, mis tähendab ligikaudu 17% kasvu võrreldes 2024. aastaga. Tegemist oli viimase kolme aasta parima tulemusega.
Portfelli vaates on enamik laenudest kas tagasi makstud või liiguvad vastavalt graafikule. Probleemsed juhtumid on valdavalt suuremahulised projektid, sageli vahemikus €3–5 miljonit. Mitmed neist on juba oksjonil või aktiivses müügiprotsessis.
Viivitused tulenevalt asjaolust, et enamusel probleem tagatistest on laenuvõtjad eksinud ehitusseaduse vastu ja Leedu seaduste alusel ei saa tagatisvara enne müüa kui need vead on parandatud. Osade projektide puhul on lahenduseni jõudmist pikendanud ehituslubade või planeeringutega seotud vaidlused, sealhulgas ka juhtumid, kus ehitustegevust on teostatud illegaalselt. Need küsimused on lahendamisel ning ootame ka tagatisvara realiseerimisi veel sellel aastal.
Hea uudisena investoritele, müüsime 2025. aastal Leedus kolm nõuet kogumahus €5,3 miljonit (laenud LT7229, LT2876 ja LT4782). Selle tehingu maksetähtaeg on sügisel 2026, mille järel jõuab raha ka investoriteni.
Samal ajal näitavad nii turuaktiivsus kui ka makromajanduslikud trendid – kasvavad palgad, taanduv inflatsioon ja stabiliseerunud intressikeskkond – et Leedu kinnisvaraturu väljavaated on positiivsed. Viimastel aastatel on kinnisvara hinnad Leedus kasvanud enam kui 10%, kusjuures mitmes segmendis on hinnatõus ulatunud ligikaudu 10%ni aastas. Eriti likviidsed on linnakeskused ja vanalinna piirkonnad.
Portugal (mitteaktiivne turg)
Laene teenindatakse vastavalt graafikule ning ootame väljas oleva portfelli tagasi maksmist hiljemalt suve lõpuks. Sellega sulgeme ka oma tegevuse Portugalis.
Soome (mitteaktiivne turg)
Estateguru väljastas Soome esimese laenu aastal 2018. Kuna laenumahud jäid seal väikeseks ning laenuvõtjate maksekäitumine ei vastanud meie ootustele, otsustasime turul mitte jätkata ja suunata fookuse mujale. Tagantjärele hinnates sattus meie Soome turule sisenemine ebasoodsasse majandustsüklisse – turukeskkonda mõjutasid järjestikused šokid alates Venemaa sõjast Ukrainas, energiahindade järsust tõusust ja kõrgest inflatsioonist kuni intressimäärade kiire kallinemise, ehitussektori languse ja tarbijate kindlustunde nõrgenemiseni. Aastatel 2024–2025 lisandusid majanduskasvu aeglustumine ja ettevõtete pankrottide arvu kasv. Ka kinnisvaraturg on neil aastatel langenud ning mitmete varatüüpide likviidsus olnud madal – kinnisvara on turul palju, ostjatel on lai valik ning müügiajad pikad.
Hetkel tegeleme Soomes üksnes varem välja antud laenude tagasi toomisega. Müük toimub valdavalt kohtutäiturite ja pankrotihaldurite kaudu, mida toetab meie poolt kaasatud kinnisvaramaakler. Juriidilistes vaidlustes esindab meid kohalik partner Magnusson Law.
Teeme järjepidevalt tööd, et tagatisvara väärtus säiliks ja võimalusel kasvaks. Katame jooksvaid kulusid nagu küte, elekter, kindlustus, maamaksud ja hoonestusõigustega seotud tasud ning elukondliku kinnisvara puhul ka korteriühistute laenukohustuste proportsionaalse osa. Vajadusel panustame täiendavatesse tegevustesse, mis aitavad vara turukõlblikumaks muuta – näiteks kinnisvara jagamine korteriomanditeks. Eesmärk on maksimeerida müügihinda ja investoritele tagasi jõudvat summat, isegi kui see tähendab pikemat ajakulu.
Soome turu peamised väljakutsed on jätkuvalt kinnisvaraturu madal aktiivsus, pakkumise ülekaal nõudlusega võrreldes ning aeglane ja bürokraatlik menetlusraamistik. Seadused ei sätesta täpseid tähtaegu, mille jooksul täiturid või pankrotihaldurid peavad tegutsema ning suur töökoormus tähendab paratamatult pikki ooteaegu. Sellest hoolimata liigume järjekindlalt edasi eesmärgiga jõuda kohtu- või pankrotimenetluse kaudu tagatisvara müükideni.
Saksamaa (mitteaktiivne turg)
Estateguru tegutses aktiivselt Saksamaal aastatel 2020–2022. Praktika näitas, et nii laenuvõtjate maksekäitumine kui ka kinnisvaraturu areng ei kujunenud vastavaks meie ootustele, mistõttu otsustasime seal uute laenude väljastamise lõpetada. Tagantjärele vaadates langes meie tegevus Saksamaal ajale, mil majanduskeskkond muutus kiiresti ja ebasoodsas suunas. Turuolukorda mõjutasid Venemaa algatatud sõja laiemad mõjud, muutused Saksamaa sisepoliitikas ja immigratsioonipoliitikas, riiklike majutusprojektide peatamine ning refinantseerimisturu sisuline kadumine. See jättis mitmed laenuvõtjad olukorda, kus kohustusi ei olnud võimalik jätkusuutlikult täita.
Täna on Saksamaa meie jaoks mitteaktiivne turg, kus tegeleme üksnes varem välja antud laenude tagasi toomisega. Probleemsete laenude puhul müüme tagatisvara täiturite ja pankrotihaldurite kaudu. Juriidilistes vaidlustes esindavad meid kohalikud partnerid ning paralleelselt teeme järjepidevalt tööd selle nimel, et tagatisvara väärtus säiliks ja oleks turukõlblik. Katame jooksvaid kulusid – nagu küte, elekter, kindlustus, maamaksud ja hoonestusõiguste tasud – ning vajadusel panustame täiendavatesse tegevustesse, näiteks ehitusprahi koristamisesse. Eesmärk on maksimeerida müügihinda ja investoritele tagasi jõudvat summat ka siis, kui see nõuab rohkem aega ja ressursse.
Raha tagasi toomise madal tempo tuleneb suuresti Saksamaa äärmiselt bürokraatlikust ja koormatud õigussüsteemist. Praktiliselt iga samm – alates laenulepingu ülesütlemisest kuni müügini – eeldab kohtu või kohtutäituri kaasamist ning sammude vahel on sageli 4–6 kuu pikkused kohustuslikud ooteajad. Infovahetus toimub suures osas paberkandjal, kohtud on ülekoormatud ning pahatahtlikud laenuvõtjad kasutavad süsteemi teadlikult viivituste tekitamiseks. Seda kõike võimendab kinnisvaraturu madalseis, mis mõjutab otseselt nii müügihindu kui ka tehingute kiirust.
Oluline on mõista, et Saksamaal nähtavad kapitalikaod ei ole enamasti seotud üksikute projektide ebaõnnestumisega, vaid peegeldavad laiemat struktuurset muutust kinnisvara- ja krediiditurul. Suur osa laene anti välja aastatel 2021–2022, mil intressikeskkond oli madal ja ootused turu jätkuvale kasvule optimistlikud. Tänases keskkonnas on krediiditurg oluliselt konservatiivsem: pangad finantseerivad väiksemaid summasid, nõuavad rohkem omakapitali ja on valivamad nii projektide kui ka varaklasside osas. See mõjutab otseselt potentsiaalsete ostjate huvi ja võimekust probleemseid projekte üle võtta ning tähendab, et ka müügikõlblike varade puhul on ostjate ring kitsam ja tehinguteni jõudmine aeganõudvam.
Näeme, et Saksamaal lahendatakse probleemseid laene üha enam vara müügi, restruktureerimise või pankrotimenetluse kaudu. Tegemist on turuülese trendiga ning keerulisest olukorrast kõnelevad ka kohalike rahastusplatvormide raskused. Näiteks teatas 2025. aasta novembris pankrotist Saksamaa ühisrahastusplatvorm EV Digital Invest.
Meie fookus Saksamaal on jätkuvalt probleemsete laenude süstemaatilisel ja järjekindlal lahendamisel. Seni on viis laenu jõudnud lõpplahendini, järgmised 3–5 peaksid lahenduse leidma sellel poolaastal. Iga juhtumi puhul liigume eesmärgiga jõuda kohtu- või pankrotimenetluse kaudu tagatisvara müügini ja tuua investoritele tagasi võimalikult suur summa ja seda ka keerulises ja aeglases turukeskkonnas.
Hispaania (mitteaktiivne turg)
Kõik väljastatud laenud on tagasi makstud ning sulgesime turu eelmisel aastal ilma kapitalikahjuta.
Kokkuvõtteks
Probleemsete laenude tagasi toomine on Estategurus igakuine ja süsteemne töö, mitte ühekordne tegevus. Igal kuul panustame aega, teadmisi ja märkimisväärselt omavahendeid, et viia pooleliolevad juhtumid samm-sammult edasi – olgu selleks juriidilised menetlused, tagatisvara haldamine, müügiprotsesside ettevalmistamine või koostöö kohalike partneritega. Kuigi eri turgudel on tempo ja väljakutsed erinevad, on meie fookus kõikjal sama: maksimeerida summat, mis probleemsetest laenudest investoritele tagasi tuleb.
