Kui tagasimakse tähtajaks ei laeku, astuvad laenuandjad õigel ajal asjakohaseid samme, et saada laen taas joone peale või algatada vara ülevõtmine. Selle tegevuse eesmärk on suurendada tagasi saadavat summat nii palju kui võimalik. Et teha seda kõige tõhusamalt, kasutatakse mõnikord spetsiaalsete võlamenetlusfirmade abi.
Võlamenetlus: kuidas see käib?
Tegevused võivad ulatuda makse hilinemise meeldetuletustest kuni kohtumenetlusteni, kuid eesmärk on alati üks ja sama: saada laenuvõtjalt kätte kogu laenu põhisumma, intressimaksed ja muud tasud. Üldjuhul on selle saavutamiseks parim viis teha laenuvõtjaga koostööd, et laen taas õigele rajale saada.
Koostöö laenuvõtjaga võimaldab laenuandjal mõista põhjusi, miks makse on hilinenud. Nii saab laenuandja aidata laenuvõtjal töötada välja lahendusi, mille abil viimane laenu tagasi maksab. Seeläbi välditakse pikale venivaid ja kulukaid kohtumenetlusi ning vara oksjonil alla turuväärtuse müümise korral tekkiva kapitalikahju riski.
Mõnikord ei soovi laenuvõtjad laenuandjaga koostööd teha ja sellises olukorras läheb vaja agressiivsemat taktikat. Sel juhul proovib laenuandja kohtumääruse abil esimesel võimalusel tagatisvara enda kontrolli alla võtta.
Estateguru võlamenetluse erijooned
Kui pangad kannavad rahulikult mõne laenu kahjumi maha, sest neid huvitab ainult portfelli üldtootlus, siis Estateguru eesmärk on vältida igal juhul ükskõik millist kapitalikahju.
Niimoodi tegutseme sellepärast, et meie investorid on tavalised inimesed, kes ei taha leppida kahjudega, mida oleks saanud rohkema ajakulu ja lisapingutuste abil vältida. Seetõttu on meie strateegia eesmärk tuua tagasi iga laenu põhiosa, intressimaksed ja muud tasud – ja me ei anna kunagi alla!
Sageli tähendab see, et me ei tunnista oma laenuvõtjaid maksevõimetuks juhul, kui sellega võib kaasneda meie investorite kapitali kaotus (näiteks kui võetakse üle kinnisvara, mille ehitus on pooleli, ja müüakse see enampakkumisel turuväärtusest madalama hinnaga). Selle asemel püüame aidata laenuvõtjatel projektid lõpule viia ja laenud täies mahus tagasi maksta.
Meil on pühendunud töötajatest koosnev meeskond, kes hoiab maksetähtaja ületanud laenuvõtjatega päevast päeva kontakti, ja riskiosakond, kes tegeleb kõige keerulisemate juhtumitega.
Me teeme igal pool koostööd kohalike partneritega, kes tunnevad kohalikke olusid ja kellel on olemas võrgustikud, mis aitavad ja toetavad meie võlamenetluse strateegiaid.
Kõik see kokku tähendabki seda, et Estateguru kui ettevõte võtab võlgade haldamist väga tõsiselt. Selle tulemusena on meie portfelli kapitalikahjude näitajad turu parimad ja me oleme selle üle väga uhked.
Case Study:
Soomest tagasi saadud laenud
Laen: maksevõimetu laen hõlmas ühe ja sama projekti mitut etappi:
#0063 Sildlaen – 1. etapp (Soome) – Rahastatud – 12.08.2019
#8708 Sildlaen – 2. etapp (Soome) – Rahastatud – 14.08.2019
#2496 Arenduslaen – 3. etapp (Soome) – Rahastatud – 21.08.2019
#8006 Arenduslaen – 4. etapp (Soome) – Rahastatud – 27.08.2019
#5930 Arenduslaen – 5. etapp (Soome) – Rahastatud – 04.10.2019
#8082 Arenduslaen – 6. etapp (Soome) – Rahastatud – 08.11.2019
#5930 Arenduslaen – 7. etapp (Soome) – Rahastatud – 21.11.2019
#5930 Arenduslaen – 8. etapp (Soome) – Rahastatud – 01.06.2020
Rahastamise kuupäev: viimane etapp rahastati 1. juunil 2020.
Maksevõimetuks tunnistamise kuupäev: 12. veebruar 2021, kuid lepingud lõpetati ametlikult alles 5. aprillil 2021, sest samal ajal käisid ühe võlausaldajaga läbirääkimised, et teised välja osta ja ehitus lõpule viia. Kahjuks kukkus see plaan läbi. See tähendas, et laen oli kokku 89 päeva staatuses „hilinenud“.
Kuidas see lugu edenes
⮚ Laenuvõtjal tekkisid tagasimaksmisega probleemid seetõttu, et ta võttis korraga ette liiga palju projekte ning tal said otsa nii raha kui ka omakapital.
⮚ Kuigi ehitus oli 90% ulatuses valmis, ei olnud Soome seadustest lähtuvalt võimalik ilma kohaliku omavalitsuse loata neid üksusi lõppkasutajatele müüa.
⮚ Estateguru (EG) pidas ühe võlausaldajaga läbirääkimisi, et osta projekt välja ja viia ehitus lõpule, kuid teised võlausaldajad ei olnud selle lahendusega nõus. Seejärel läks EG edasi täitemenetlusega.
⮚ Soome kohus ei saanud laenuvõtjale vastavat teatist kätte toimetada, sest laenuvõtja viibis Rootsis ning Soome seadused nõuavad, et teatis tuleb isiklikult üle anda ja vastu võtta. EG osales kohtuistungitel ja koosolekutel vastutava kohtunikuga ning palkas Rootsis kohtutäitureid, et laenuvõtja kätte saada. Samuti avaldas EG jätkuvalt survet nii kohtule kui ka laenuvõtjale.
⮚ 2021. aasta detsembriks oli EG suutnud laenuvõtjat veenda, et too saadaks oma esindaja kohtuistungile ja teatist kätte saama. Selleks oli kulunud rohkem kui kaheksa kuud läbirääkimisi ja survestamist.
⮚ Soome seadused näevad ette, et pärast teatise kättesaamist tuleb veel ooteaeg, mille vältel võib laenuvõtja otsuse vaidlustada, ja pärast seda saab kohtutäiturile juhised kätte anda. Kui kohtutäitur on juhised kätte saanud, tuleb veel ajavahemik, mille jooksul võivad kõik võlausaldajad täitemenetluse vaidlustada. Seejärel tuleb kahe nädala pikkune turundusperiood ja pärast seda oksjon.
⮚ See tähendab, et teatise kätteandmisest oksjonini kulus veel viis kuud, kuid EG tegutses äärmiselt aktiivselt ka sellel ajal.
⮚ Oksjonit oodates astus EG samme tagatise väärtuse kaitsmiseks. Näiteks lasime taastada hoonetes elektriühenduse ja maksime 7300 eurot uue elektrilepingu eest, palkasime kinnistule turvateenistuse, panime uuesti tööle küttesüsteemid ja tellisime ülevaatuse, et teha kindlaks, ega külm ilm või muud ilmastikutingimused pole hoonetele mingeid kahjustusi tekitanud.
⮚ Samuti otsis EG aktiivselt kinnistule ostjat, et tagada oksjoni õnnestumine. 2022. aasta mais maksiski EG ostja oksjonil 2,25 miljonit eurot.
⮚ Viimane takistus oli see, et EG-l tuli saavutada kõigi võlausaldajate nõustumine müügiga. Selle nõusoleku suutsime kätte saada 2022. aasta septembris, mille tulemusena makstigi laen nüüd oktoobris tagasi.
Investorite huvide nimel jõupingutusi ei säästa
Meie tiim tegutses märksa aktiivsemalt ja pingutas rohkem, kui kohalikul turul tavaliselt tehakse. See tähendas kohtuistungitel osalemist, et kogu protsessile pidevalt survet avaldada, laenuvõtja tagaotsimist Rootsist, ostuhuviliste leidmist, et need oksjonil osaleksid, ja eraldi meetmeid selleks, et kaitsta tagatist viivituste vältel.
EG sammude tulemusena ei kaotanud me laenu tagasisaamisel üldse kapitali ja saavutasime oksjonil turu keskmisest kõrgema müügihinna. Keskmises ehitusjärgus arendusi müüakse Soomes oksjonitel tihti väga suurte allahindlustega.
Meie töö läheb edasi
Estateguru tiim töötab päevast päeva selle nimel, et aktiivselt hallata kõiki meie laenuportfelli maksevõimetuid laene ja tagasimakseid kuni lahenduseni, mis toob meie investoritele rahuldavaid tulemusi. Meie eesmärk on vältida iga hinna eest kapitali kaotust, isegi kui see nõuab niisugust ulatuslikku tegutsemist, mida paljud teised laenuandjad poleks nõus ette võtma. Selle asemel, et kahjud maha kanda – mis oleks lihtne lahendustee –, teeme meie pühendunult kõik endast oleneva, et tuua investoritele tagasi vähemalt kogu laenu põhiosa.
