Oleme oma investoritelt saanud mitmeid küsimusi, mis puudutavad laenude refinantseerimist: kas refinantseerimine peegeldab projekti kvaliteeti ning näitab, et selle laenu riskid on suuremad? Selles blogipostituses selgitamegi, miks me mõnda laenu refinantseerime ning lükkame ümber mõned müüdid, mis tavapärast ja rutiinset finantstehingut ümbritsevad.
Põhimõisted
Refinantseerimislaene kasutatakse senise või teise laenuandja juures oleva rahastusallika asendamiseks.
Teise sildlaenu abil refinantseerimise (re-bridging loan) kasuks võivad laenuvõtjad otsustada mitmel põhjusel:
- Hankimaks lisaaega traditsioonilise pikaajalise rahastuse korraldamiseks
- Renoveerimis- või arendusprojekti lõpetamiseks ja selle müümiseks
- Uue ostja leidmiseks või olemasolevaga läbirääkimiste lõpetamiseks
- Olemasoelva laenu asendamine soodsama intressimääraga laenuga
Tavapäraselt tekib vajadus refinantseerimise järele juhul kui laenuvõtja väljumisstrateegia on muutunud või teostamatuks osutunud . Sellisel juhul saab klient taotleda uut sildlaenu, et olemasolev kohustus tagasi maksta, ja mõnikord ka selleks, et vabastada rohkem omakapitali projekti viimaste etappide rahastamiseks.
Näide:
Arendaja oli lõpetamas kaheteistkümne uue maja ehitust, kuid ootamatute kulude ja viivituste tõttu jäi ta graafikust maha. Lisaks selgus, et enne majade müüki panekut läheb vaja veel 75 000 eurot tööde lõpule viimiseks.
Arendaja oli prjoekti rahastamiseks kasutanud sildlaenu, kuid viivituste tõttu ei õnnestunud tal enne laenu tähtaja kätte jõudmist maju valmis saada ega maha müüa. Seetõttu polnud ettevõttel vahendeid sildrahastuse tagasi maksmiseks ega ka 75 000 eurot, mida vajati ehituse lõpetamiseks.
Arendaja võttis refinantseerimiseks uue, suurema LTV-ga sildlaenu, mille abil maksti tagasi esialgne laen ja vabastati projekti lõpetamiseks vajalikud 75 000 eurot.
Miks Estateguru enda laene refinantseerib
Suurem osa sildlaenude väljastajaid pakub oma laenuvõtjatele refinantseerimise võimalusi, mis sõltuvad laenu kriteeriumitest. Selline võimalus lubab laenuvõtjal vajadusel maksetähtaega 6–24 kuu võrra pikendada.
Refinantseerimine tähendab, et algsetele investoritele on võimalik õigel ajal raha tagasi maksta. Samuti teenib see lisatulu intressimaksete ja haldustasude näol, loob platvormil uusi investeerimisvõimalusi ning toetab laenuvõtjaid, aidates neil oma väljumisstrateegiad ellu viia.
Meil on Estategurus ranged kriteeriumid selle kohta, millistele laenuvõtjatele ja millistele laenudele me refinantseerimist võimaldame. Refinantseerime laene ainult sel juhul, kui see suurendab eduka väljumise tõenäosust, ja meie laenutingimused võimaldavad meil sellised juhtumid tuvastada.
Kriteeriumid refinantseerimise võimaldamiseks
- Maksete ajalugu – kontol peavad olema maksed õigeaegsel tehtud ja mitte „hilinenud“ staatuses.
- Kliendisuhe – laenuvõtja peab Estateguruga koostööd tegema ja infopäringutele vastama.
- Tagatis – vara uus ülevaatus ja väärtuse hindamine on nõutav juhul, kui eelmisest korrast on möödas rohkem kui aasta, välja arvatud erandjuhtudel, kui meie ettevõttesisene hindamine kinnitab, et tagatise väärtus pole vähenenud.
- Väljumine – taotlusel peab olema õigustatud ning arusaadav põhjus ja selle lõpus kindel väljumiskava.
Enamikul juhtudel läheb refinantseerimist vaja ainult sellepärast, et esialgne väljumisstrateegia pole enam jõus. Seetõttu on oluline, et me mõistaksime, mis põhjustel esialgne plaan ei õnnestunud, enne kui nõustume laenu tagastamist veel üheks tähtajaks pikendama. Ebaõnnestumise kõige tavalisemad põhjused on järgmised:
- Ehitusprotsessi probleemid (nt planeeringu kinnitamine)
- Müügiprotsessi probleemid (nt ostjaga ei õnnestunud lepingut sõlmida)
- Ettenägematud ja rahastuseta lisakulud (nt materjalide hinnatõus)
Kõigi selliste juhtumite puhul peab Estateguru otsustama, kas laenu refinantseerimine annab tõenäoliselt võimaluse sellest laenust lõpuks edukalt väljuda. Kui laenuvõtjal on ehituse lõpetamiseks raha otsa saanud ja tal pole vajalikku omakapitali, siis ebaõnnestub paratamatult ka laenu refinantseerimine.
Kui aga laenuvõtja on tasunud maksed õigeks ajaks, andnud Estategurule kogu nõutava info ning kui tal on projektis piisavalt omakapitali vabastamaks selle teostamiseks vajalikud vahendid ja kui ta suudab valminud kinnisvara lisatähtaja lõpuks maha müüa, siis on refinantseerimine kindlasti win-win lahendus.
Teise laenuandja laenude refinantseerimine
Lühiajaliste laenude puhul on refinantseerimine levinud tava ja sageli tagastatakse Estategurust võetud laenud mõnelt teiselt laenuandjalt saadud rahastuse abil. Estateguru refinantseerib samuti nii enda kui ka teiste laenuandjate väljastatud laene. Kriteeriumid on ikka samad, ükskõik kas tegu on meie enda või teise laenuandja laenuga.
Refinantseerimise põhimõte seisneb selles, et see pakub selget võimalust väljumiseks, sest lühiajaline rahastus ongi ju mõeldud lühiajalisena ning sama laenu korduv refinantseerimine annab märku, et senine väljumisstrateegia ei ole elujõuline.
Mida refinantseerimine investoritele tähendab
Investoritele on refinantseeritud laenud suurepärane võimalus, sest neid võimaldatakse ainult sellistele laenuvõtjatele, kellega meil on juba varem hea koostöö ja kes on esimese laenuperioodi vältel makseid korralikult tasunud.
Samuti paneme suurt rõhku väljumisstrateegia analüüsile, kindlustamaks seda, et refinantseerimise periood annab meile piisavalt aega edukalt väljumiseks. Kui refinantseerimine viiakse läbi õigesti, võidavad sellest nii laenuvõtjad kui ka investorid.
