Viimeisimmän portfolioraportin jälkeen maailma on jälleen muuttunut. Osakemarkkinoihin ja korkoihin ovat väistämättä vaikuttaneet sota ja siitä seuranneet sanktiot. Olemme kaikki nähneet ja todennäköisesti myös tunteneet riehuvan inflaation ja ostovoimamme romahduksen. Osakkeiden romahdus ja asuntolainojen korkojen nousu eivät ole asioita, joita toivoisimme näkevämme. Kuten olen aiemmin kirjoittanut, rahoitusteorian mukaan korot ja osakkeet korreloivat negatiivisesti diskonttaustekijän takia, eli vaikutus on ollut täysin ennakoitavissa.
Tämä portfolioraportti on toistaiseksi viimeiseni, koska olen irtisanoutunut maajohtajan tehtävästä ja teen tietä tulevalle maajohtajalle. Jos ihmettelet miksi, syy on yksinkertainen: kasvu, projektit ja uudet asiat innostavat minua. Koen antaneeni Estategurulle kaiken voitavani maajohtajana. Olen vienyt Estategurun Suomen paikasta A paikkaan B, ja nyt on jonkun erilaisen osaamisen omaavan aika viedä yritys paikasta B paikkaan C, mikä on absoluuttisesti rahallisesti mitattuna vielä suurempi haaste. Haluan tehdä yhden asian selväksi: rakastan Estategurua yrityksenä ja työnantajana, ja ennen kaikkea rakastan tiimiä. Minun on vain aika mennä eteenpäin. Jatkan ulkopuolisena konsulttina lakiasiaintoimistoni kautta ja autan Estategurua kaikessa, missä pystyn.
Takaisin aiheeseen. Olen tuntenut osakkeiden volatiliteetin omassa portfoliossani, mutta kuten olen aiemmin maininnut, suuri osa portfoliostani on käteisvaroja. En ole myynyt mitään sodan alkamisen jälkeen. En ole myöskään ostanut mitään. Syynä tähän on se, että olen ollut jonkin aikaa epäileväinen osakemarkkinoiden suhteen ja koen, että korjausliike on hyvä asia. Lisäksi minulla on huomattavasti sijoituksia startupeissa ja Estategurun lainoissa, eikä sota ole merkittävästi vaikuttanut kumpaankaan niistä. Koen, että nykyinen tilanne vain todistaa, kuinka tehokas on strategiani pitää portfoliossani korreloimattomia tuotteita. Miksi, saatat kysyä? Koska haluan ansaita rahaa markkinatilanteesta riippumatta. Lisäksi kohtuullinen määrä käteisvaroja portfoliossa mahdollistaa riskin pitämisen kohtuullisella tasolla (portfolion kokonaisvolatiliteetti pysyy alhaisena, koska vain pieni osa portfoliosta heilahtelee) ja toisekseen ostamisen, kun muut ovat paniikissa.
Aloitetaan varsinainen portfolioraportti:
Viimeisimmässä portfolioraportissani (löydät sen täältä) Estateguru-portfoliossani oli 331 lainaa, joista 14 lainaa oli 4-15 päivää myöhässä, 3 lainaa 16-30 päivää myöhässä, 15 lainaa 31-60 päivää myöhässä ja 3 lainaa yli 60 päivää myöhässä. Ja tärkeimpänä: 11 lainaa oli maksuhäiriötilassa ja 2 osittain takaisinsaatuna. Lisäksi takaisinmaksettuja lainoja oli 209.
Nyt, muutama kuukausi myöhemmin, portfoliossani on 358 lainaa. Lainoista 268 on takaisinmaksettuja. 13 lainaa on 4-15 päivää myöhässä, 6 lainaa 16-30 päivää myöhässä, 10 lainaa 31-60 päivää myöhässä ja 15 lainaa yli 60 päivää myöhässä. Lisäksi 14 lainaa on maksuhäiriötilassa ja 3 osittain takaisinsaatuna. Portfoliossani on nyt 44 myöhässä olevaa lainaa, kun huhtikuussa niitä oli 35. Myös takaisinmaksettujen lainojen määrä on kasvanut huhtikuun 209:stä 268:aan elokuussa.
Portfolion toipuminen on monen tapahtuman summa. Ensinnäkin olemme saaneet riskiosastomme avulla perittyä useita maksuhäiriötapauksia ja myöhässä olevia lainoja. Esimerkiksi Suomessa (markkina-alueella, jonka tunnen ilmiselvistä syistä erittäin hyvin) onnistuimme ratkaisemaan ST Capital Oy:n 810 000 euron arvoisen projektin ja saimme pääoman korkoineen takaisin. Lisäksi molemmat Nordic Energy Homes -projektit myytiin julkisella huutokaupalla toukokuun lopussa (Tavitie) ja kesäkuun alussa (Mankkaa). Tavitien pääoma oli noin 1,95 miljoonaa euroa, ja siitä sijoittajamme saavat pääoman takaisin ja jonkin verran korkoja. Mankkaan projektissa (1,5 miljoonaa euroa) sijoittajamme ovat saaneet takaisin koko pääoman korkoineen sekä viivästyskorkoineen, eli kaiken kokonaisuudessaan. Hauska fakta, joka korostaa käyttämiemme kiinteistön arvostuksiemme varovaisuutta: kun rahoitimme Mankkaan lainaa 1,5 miljoonalla eurolla, arvostus oli 2,5 miljoonaa euroa käyttäessämme alinta arvoa niistä, jotka useat riippumattomat arvioijat olivat meille toimittaneet, koska halusimme olla varmoja konservatiivisesta arvostuksesta. Ulosottomiehen julkisessa huutokaupassa tontti myytiin 3,55 miljoonalla eurolla (!). Ja kyllä, se on vain metsäinen tontti Espoossa, Suomessa. Kysyntää oli paljon ja huutokaupassa oli mukana 14 eri yritystä. Rahat Mankkaan projektista maksettiin takaisin sijoittajille 15. elokuuta 2022. Lisäksi Tavitien projektin kauppahinta on maksettu ulosottomiehelle, ja odotamme takaisinmaksun toteutuvan noin 4 viikon kuluessa.
Toteutunut tuotto on edelleen hyvällä tasolla ja päihittää inflaation Suomessa, mikä on hienoa.
Heinäkuun (viimeisimmän täyden kuukauden) tulos oli 314,64 euroa. Olen melko tyytyväinen tasaisesta noin 400 euron kuukausittaisesta kassavirrasta. Joskus pelailen netissä korkolaskureiden kanssa nähdäkseni, kuinka korkoa korolle -ilmiö lisää tuloja tulevina vuosina. On vain muistettava yksi asia: nämä laskurit käyttävät yleensä vuotuista korkoa. Estategurun lainoissa pääomia ja lainoja maksetaan takaisin kuukausittain, mikä tekee korkoa korolle -ilmiön vaikutuksesta vieläkin nopeamman.
Tässä muutamia huomionarvoisia asioita: En valitse lainojani manuaalisesti, vaan annan ‘Sijoitusstrategiat’ -ominaisuuden valita puolestani, siksi suurin osa lainoistani onkin virolaisia. Myös kehityslainoja on muita lainatyyppejä enemmän. Uskon tämän johtuvan siitä, että markkinoilla on enemmän kehityslainoja, enkä ole sulkenut pois sijoituksia kehitysprojektin eri vaiheissa.
Nyt minun on aika sanoa omasta puolestani hyvästit! Tai kuten Estategurulla on tapana: ei hyvästejä, vaan näkemisiin!
Ota rohkeasti yhteyttä LinkedInissä.
