Kun lainoja maksetaan takaisin myöhässä tai maksuja jää tekemättä, on sijoittajilla luontainen taipumus panikoida ja huolestua portfoliostaan.
Mutta kuten Estategurun riskipäällikkö Andres Luts selittää tässä laajassa haastattelussa, tilanne on lähes aina parempi kuin ensisilmäyksellä vaikuttaa, ja Estategurulla on pätevä suunnitelma sen varmistamiseksi, että myöhästyneistä lainoista tulee ennemmin tai myöhemmin maksettuja lainoja.
Aloitetaan perusteista, milloin lainan katsotaan olevan Estategurun ehdoilla ’myöhässä’?
Käytämme periaatteessa samaa jäykkää määritelmää kuin pankkisektori: jos lainanottajan pääoma- tai korkomaksu on yli kolme päivää myöhässä (summalla ei ole väliä), järjestelmämme katsoo automaattisesti ja poikkeuksetta lainan olevan myöhässä.
Vaikuttaa siltä, että myöhässä olevien lainojen määrä alustalla on viime aikoina kasvanut huomattavasti. Pitääkö tämä paikkansa, ja jos pitää, mitkä ovat tämän kasvun syyt?
V: En sanoisi kasvua huomattavaksi, mutta kyllä, myöhässä olevien lainojen määrä on kasvanut tämän vuoden maaliskuusta lähtien. Jos tarkastellaan kokonaisportfoliota, niin myöhässä olevien lainojen määrä on kasvanut 10-13 prosentista 16-19 prosenttiin ja ollut melko epävakaa viimeisen vuosineljänneksen aikana. Taustalla olevien syiden ymmärtämiseksi meidän on katsottava, mitä ympärillämme tapahtuu. Ukrainan sota yhdistettynä kiihtyneeseen inflaatioon ja nouseviin korkoihin on vaikuttanut negatiivisesti makrotaloudelliseen tilanteeseen, jossa lainanottajamme toimivat. On esiintynyt toimitusketjun puutteita ja häiriöitä, jälleenrahoituksen viivästyksiä ja hitaampia myyntitapahtumia. Näinä vaikeina aikoina joillakin lainanottajilla on ollut jännitteitä myös osakkeenomistajien ja/tai johtokunnan jäsenten keskuudessa, mikä on johtanut suorittamattomiin maksuihin sijoittajillemme. Olemme jatkuvasti yhteydessä lainanottajiimme auttaaksemme heitä ratkaisemaan nämä ongelmat.
Koskeeko tämä ongelma tiettyjä maita? Toisin sanoen, onko joissakin maissa enemmän myöhässä olevia lainoja kuin toisissa? Sijoittajat näyttävät olevan erityisen huolestuneita Saksan tilanteesta. Voitko kertoa tarkemmin, mitä siellä tehdään tilanteen korjaamiseksi?
V: Kyllä, joissakin maissa myöhässä olevia lainoja on enemmän kuin toisissa. Maat, joissa myöhässä olevien lainojen osuus on kasvanut eniten viime kuukausina ovat Suomi ja Saksa. Saksa saa suurimpana ja tärkeimpänä markkina-alueena tällä hetkellä paljon huomiota osaltamme. Ensinnäkin olemme järjestelleet tiimin kokonaan uudelleen – meillä on uusi maajohtaja, uusia laina-asiantuntijoita tulossa mukaan ja olemme palkkaamassa uuden Operations Specialistin myöhästyneitä lainoja varten. Tällä hetkellä paikallinen luottojohtaja, maajohtaja ja minä olemme ottaneet yhteyttä jokaiseen järjestämättömään lainanottajaan ja toimintasuunnitelmat maksuviivästysten ratkaisemiseksi on laadittu. Tyypillisesti toimintasuunnitelma sisältää analyysin myöhästyksen syistä, ratkaisuista aikatauluineen, vakuuksien uudelleenarvostuksesta, puheluita ja tapaamisia lainanottajan kanssa sekä tietysti päivitetyn exit-suunnitelman sijoittajillemme. Jos lainanottajat eivät halua tehdä yhteistyötä, olemme lähettäneet tapaukset perintäkumppanillemme HmcS:lle, joka perii aktiivisesti viivästyneitä maksuja. Lainanantajana teemme yhteistyötä heidän kanssaan maksimoidaksemme lainan mahdollisimman kattavan takaisinsaannin.
Mihin toimiin Estateguru ryhtyy kannustaakseen lainanottajia suorittamaan maksut lainan ollessa myöhässä? Kuvailisitko prosessia?
V: Ensinnäkin järjestelmämme alkaa lähettämään automaattisia muistutuksia tekstiviestillä ja sähköpostilla lainanottajalle. Muutaman päivän kuluttua paikallinen operations specialistimme ottaa lainanottajaan yhteyttä puhelimitse ja muistuttaa puuttuvista maksuista. Kysymme myös syitä ja julkaisemme lainapäivityksen sijoittajillemme. Mainitsemme luonnollisesti suoraan lainasopimuksen irtisanomisen ja lainanottajan mahdollisen oman pääoman menetyksen mahdollisuuksista, koska useimmat heistä ovat antaneet henkilökohtaisen takauksen. Mainitut aspektit riittävät yleensä vakuuttamaan lainanottajan suorittamaan myöhästyneet maksut tai etsimään ratkaisua yhteistyössä kanssamme. Jos ei, niin järjestelmä lähettää muistutuksia ja paikallinen operations specialistimme on tekemisissä lainanottajan kanssa, kunnes laina on 30 päivää myöhässä. Jos tämä ei onnistu, pääkonttorimme luottokomitea tutkii asiaa ja teemme paikallisen tiimin kanssa päätöksen maasta riippuen. Esimerkiksi Latviassa suurin osa tapauksista välitetään välittömästi perintäkumppanillemme Conventukselle, joka on perinyt meille monia lainoja. Suomessa, Espanjassa ja Portugalissa yritämme laatia toimintasuunnitelman tai jos se ei ole mahdollista, lakimiehemme lähettää asian tuomioistuimen käsiteltäväksi. Liettuassa paikallinen operations specialist tekee parhaillaan raskaat työt. Virossa käytämme paikallista perintäasiantuntijaa ja talon sisäistä lakimiestä perimään myöhästyneet maksut. Kaikissa maissa alamme lähettää varoituskirjeitä heti kun huomaamme etteivät “pehmeä” perintä ja yhteistyö ole mahdollisia, ja tätä seuraa lainasopimuksen purkaminen ja täytäntöönpano, jos lainanottaja ei ota meitä vakavasti.
Missä tilanteissa EG tarjoaa lainanottajalle takaisinmaksuajan pidennystä?
V: Laina-ajan pidentämistä haettaessa tulee olla selkeät syyt. Lainanottajan on päivitettävä ja vahvistettava exit-suunnitelma, tiimimme tulee tarkistaa vakuuden arvo, varojen käytön on oltava lainan tarkoituksen mukaista ja lainanottajan on ennen laina-ajan pidentämistä suoritettava kaikki maksamattomat velat sijoittajillemme.
Sijoittajat ovat usein tyytymättömiä päätökseen laina-ajan pidentämisestä, ja mieluummin siirtäisivät lainan maksuhäiriötilaan välittömästi. Voitko selittää, miksi laina-ajan pidentäminen on sijoittajille parempi vaihtoehto?
V: Jos lainanottaja täyttää kaikki yllä mainitut kriteerit, en voi tukea lainanottajan siirtämistä maksuhäiriötilaan. Maksuhäiriö tarkoittaa lainasopimuksen irtisanomista, joka johtaa aikaa vieviin täytäntöönpanomenettelyihin ja todennäköisesti huutokauppaan, joka ei välttämättä ole sijoittajille tuoton kannalta niin kannattavaa. Sivuhuomiona – olemme muuttaneet sijoittajien ehtoja tapauksissa, joissa laina-aikaa pidennetään, ja nyt he voivat ansaita enemmän korkoa näissä tapauksissa. Miksei lainanottajan kiitotietä tulisi pidentää laskeutumista varten, jos se auttaa saamaan varat takaisin sujuvammin verrattuna siihen, että sitä ei tehdä, ja kone todennäköisesti syöksyy maahan…
Lyhyesti sanottuna on todennäköisempää, että lainanottajan kanssa työskentely päättyy yleensä lainanantajan kannalta parhaaseen takaisinperintäasemaan kuin pitkittyneeseen täytäntöönpanomenettelyyn.
Joskus myöhässä oleva laina jälleenrahoitetaan alustalla. Mikä on syy tähän? Emmekö näin vain maksa yhdelle sijoittajajoukolle toisten sijoittajien rahoilla ja lykkää asian käsittelyä?
V: Sallimme myöhässä olevien lainojen jälleenrahoituksen alustalla vain, jos lainanottaja on jo lähettänyt meille todistuksen siitä, että kaikki myöhässä olevat maksut on suoritettu. Useimmissa tapauksissa emme halua ylittää sijoittajillemme ilmoitettua erääntymisaikaa ja teemme siksi poikkeuksen julkaisemalla uuden lainan. Emme koskaan lykkää myöhästyneitä maksuja käyttämällä jälleenrahoitusta.
Odotatko tilanteen muuttuvan merkittävästi lähitulevaisuudessa? Väheneekö myöhässä olevien lainojen määrä?
V: Jos katson työtä, jota olemme tehneet myöhässä olevien lainojen vähentämiseksi, erityisesti Suomessa ja Saksassa, niin kyllä – myöhässä olevat lainat todennäköisesti vähenevät seuraavan 1-2 kuukauden aikana. Lomien vuoksi (lakimiehet, lainanottajat, ostajat, jälleenrahoittajat, sijoittajat jne.) se on vain vienyt enemmän aikaa kuin alun perin ennakoin. Kärsivällisyys, luottamus ja rauhallisena pysyminen ovat tässä tärkeimpiä avainsanoja sijoittajillemme. Suurin osa Estategurun työntekijöistä on myös Estategurun osakkeiden tai optioiden omistajia – motivaatio ja etujen tasapaino myöhässä olevien lainojen ratkaisemiseksi on siis kaikkien mielessä, jos aiomme jatkaa joukkorahoitusliiketoimintaa. Välitämme jokaisesta lainasta! Lisäksi Estateguru työskentelee parhaillaan myös institutionaalisten sijoittajien kanssa, jotka vaativat Estategurua maksimoimaan ratkaisut takaisinmaksuun.
Onko myöhässä olevien lainojen määrän kasvulla ollut vaikutusta Estategurun laajempaan lainapolitiikkaan? Onko lainanottajien ja vakuuksien valintaa tiukennettu?
V: Kehitämme jatkuvasti lainapolitiikkaamme perustuen portfolion suorituskykyyn ja analyysiin myöhästyneistä lainanottajista. Lainanottajien ja vakuuksien valinnassa olemme olleet erittäin tiukkoja läpi historiamme, mutta kyllä – kun analysoimme esimerkiksi uusia kehitysprojekteja, ovat kustannusanalyysit ja lainanottajan historia, taloudellinen vakaus ja vahvuus nousseet nykyisessä ympäristössä tärkeämmiksi.
Jotkut sijoittajat ovat sitä mieltä, että erityisesti saksalaiset arvostukset ovat liian korkeita, kukaan ei vieraile kiinteistöillä ja että Estategurun on parannettava takuita. Mitä mieltä olet tästä?
V: Olemme tietysti huomanneet, että markkinoilla hyväksyttävät saksalaiset arvostusstandardit ja -menetelmät ovat liian optimistisia. Olemme käyneet pitkiä keskusteluja arvostusmarkkinoiden huipputoimijoiden kanssa, eivätkä he valitettavasti joissain tapauksissa voi lain pakottamana muuttaa menetelmiään ja syöttötietojaan. Olemme tehneet Saksassa niin, että arvioimme (tai konsulttimme arvioivat) vakuuden ja vierailemme aina itse sen luona, jos arvio vaikuttaa liian optimistiselta tai arvioija ei ole käynyt kiinteistöllä pitkän välimatkan vuoksi. Kuten sijoittajamme ovat huomanneet, emme julkaise sisäisiä arvostuksiamme, vaan julkaisemme ulkoiset arvostukset ja teemme oikaisun käyttämällä alhaisempia lainoitusasteita. Voisimme saada saman tuloksen, jos markkina-arvo olisi laskenut. Loppujen lopuksi lainan määrä verrattuna vakuuden arvoon (riski neliömetriä kohden sijoittajalle) on tärkein osa luottoriskiä. Arvioimme tällä menetelmällä myös vakuuden kykyä maksaa laina takaisin ja haluan tähdentää, että jokaisella lainanottajalla on oltava 10-30 % käteispääomana, jotta projektille voi saada lainan.
Lopuksi, oletko saanut toimialalta vahvistuksen, että takuunne ovat rahoitusalan parhaiden käytäntöjen mukaisia? Onko alustallanne institutionaalista pääomaa sen vahvistamiseksi?
V: Tottakai. Meillä on saksalainen pankki, joka on sijoittanut alustallemme useita vuosia, enkä ole kuullut, että takuuprosesseistamme olisi saatu negatiivista palautetta. Olemme ottaneet käyttöön PK-pankkitoiminnan parhaat käytännöt, sillä tärkeimmillä päättäjillämme on pitkä kokemus alalta. Pitkäaikaisina sijoittajinamme on myös pienempiä sijoitusrahastoja, pankkialan ammattilaisia ja pääomasijoitusyhtiöitä. Olemme tällä hetkellä myös loppusuoralla kolmen suuremman pankin kanssa, jotka harkitsevat uusien luottolimiittien avaamista meille. Takuut ja niiden kanssa tekemisissä olevat tiimit on jo heidän toimestaan analysoitu, ja vain pieniä muutoksia tarvitaan prosessin maksimoimiseksi.
K: Kiitos ajastasi.
V: Ilo on minun puolellani.
