Saamme sijoittajiltamme paljon kysymyksiä koskien jälleenrahoitusta; miksi teemme sitä, ja ilmaiseeko se lainan olevan huonolaatuinen tai edustavan korkeampaa riskiä? Tässä blogissa selitämme miksi jälleenrahoitamme joitain lainoja ja kumoamme joitain myyttejä, jotka liittyvät tähän itse asiassa täysin rutiininomaiseen rahoitustapahtumaan.
Perusteet
Lainanottajat ottavat jälleenrahoitettuja siltalainoja korvatakseen olemassa olevan rahoitusjärjestelyn joko samalta tai toiselta lainanantajalta.
Lainanottaja voi jälleenrahoittaa toisella siltalainalla useista syistä:
- Hankkiakseen lisäaikaa pitkäaikaisen rahoituksen järjestämiseen
- Saattaakseen kunnostus- tai kehitysprojektin päätökseen myynnin ja irtautumisen mahdollistamiseksi
- Löytääkseen uuden ostajan tai saattaakseen neuvottelut päätökseen olemassa olevan kanssa
- Vaihtaakseen nykyisen siltalainansa halvempaan
Yleisesti jälleenrahoitettua siltalainaa tarvitaan, kun asiakkaan irtautumisstrategia on muuttunut tai epäonnistunut. He voivat hakea uutta siltalainaa maksaakseen nykyisen lainansa tai toisinaan vapauttaakseen lisäpääomaa (jos sellaista on) hankkeen loppuvaiheiden rahoittamiseksi.
Esimerkki:
Erään kehittäjän 12 uudistalon projekti oli lähellä rakennustöiden valmistumista, mutta odottamattomat kustannukset ja viivästykset johtivat aikataulusta myöhästymiseen ja siihen, että rakennustöiden loppuun saattamiseen ja siten myynnin mahdollistamiseen tarvittiin myös ylimääräiset 75 000 euroa.
Kehittäjä oli käyttänyt rakennustöiden rahoittamiseen siltalainaa, mutta viivästykset merkitsivät, että kiinteistöjä ei pystytty saamaan valmiiksi ja myytyä ennen laina-ajan umpeutumista. Heillä ei siis olisi keinoa maksaa siltalainaa takaisin, eikä heillä ollut tarvittavaa 75 000 euroa rakennustöiden loppuun saattamiseksi.
Kehittäjä jälleenrahoitti uudella, korkeamman LTV:n siltalainalla, jolla maksettiin takaisin alkuperäinen laina ja vapautettiin projektin loppuun saattamiseen tarvittavat 75 000 euroa.
Miksi Estateguru jälleenrahoittaa omia lainojaan
Useimmat siltalainanantajat tarjoavat asiakkailleen jälleenrahoitusmahdollisuuksia lainaehtojen mukaisesti. Tätä mahdollisuutta käyttäen lainanottaja voi pidentää takaisinmaksuaikaa vielä 6-24 kuukaudella.
Jälleenrahoitus tarkoittaa, että alkuperäisille sijoittajille voidaan maksaa takaisin ajallaan. Se myös tuottaa lisätuloja korkomaksujen ja järjestelypalkkioiden muodossa, luo lisäsijoitusmahdollisuuksia alustalle ja tukee lainanottajiamme heidän irtautumisstrategioidensa saavuttamisessa.
Meillä on Estategurulla tiukat kriteerit sille, ketkä lainanottajat ja mitkä lainat ovat jälleenrahoituskelpoisia, koska emme koskaan jälleenrahoita luottotappioita. Jälleenrahoitamme lainoja vain silloin, kun se lisää onnistuneen irtautumisen todennäköisyyttä, ja kelpoisuuskriteerimme mahdollistavat näiden tapausten tunnistamisen.
Kriteerit
- Maksuhistoria – Tilin on oltava maksuissa ajan tasalla, eikä ”myöhässä”.
- Suhde – Lainanottajan on oltava yhteistyöhaluinen Estategurun tietopyyntöjen suhteen.
- Vakuus – Yli vuoden ikäiselle vakuudelle tarvitaan uusi tarkastus/arvostus, tai poikkeustapauksissa sisäinen arviomme vahvistaa, ettei arvo ole laskenut.
- Exit – Hakemukselle on oltava pätevä syy ja lopuksi aukoton irtautumissuunnitelma.
Useimmissa tapauksissa jälleenrahoitusta tarvitaan vain, koska alkuperäinen irtautumisstrategia ei ole enää kannattava, joten on tärkeää, että ymmärrämme epäonnistumisen syyt ennen kuin suostumme jatkamaan takaisinmaksuaikaa toisella jaksolla. Yleisimmät syyt ovat:
- Rakennusprosessiin vaikuttavat asiat (esim. suunnitelman hyväksyntä)
- Myyntiprosessiin vaikuttavat asiat (esim. sopimus ostajan kanssa purkautuu)
- Odottamattomat ja rahoittamattomat lisäkustannukset (esim. materiaalikustannukset nousevat)
Kaikissa näissä tapauksissa Estategurun on päätettävä, mahdollistaako lainan jälleenrahoitus lopulta onnistuneen irtautumisen. Jos lainanottajan rahat ovat loppuneet rakennustöiden ollessa kesken eikä hänellä ole lisäpääomaa, lainan jälleenrahoitus epäonnistuu väistämättä uudelleen.
Jos lainanottaja on kuitenkin maksanut ajallaan ja antanut Estategurulle kaikki pyydetyt tiedot, hänellä on projektissa tarpeeksi omaa pääomaa sen loppuun saattamiseen tarvittavien varojen vapauttamiseksi ja kiinteistö pystytään myymään lisäajan loppuun mennessä, on jälleenrahoitus win-win-ratkaisu.
Toisen lainanantajan lainojen jälleenrahoitus
Jälleenrahoitus on yleinen käytäntö lyhytaikaisessa lainauksessa ja usein Estategurun lainat maksetaan takaisin toisen lainanantajan rahoituksella. Estateguru jälleenrahoittaa sekä muiden lainantajien lainoja että omia lainojaan. Kriteerit ovat samat riippumatta siitä, onko kyseessä meidän vai toisen lainanantajan laina.
Jälleenrahoituksen avain on se, että se tarjoaa lopulta konkreettisen irtautumisen, koska lyhytaikainen rahoitus on tarkoitettu juuri sellaiseksi, ja saman lainan jälleenrahoitus useammin kuin kerran on merkki siitä, että irtautumisstrategia ei ole kannattava.
Jälleenrahoitus sijoittajille
Jälleenrahoitetut lainat ovat hyvä mahdollisuus sijoittajille, koska niitä myönnetään vain lainanottajille, joiden kanssa meillä on hyvä suhde ja jotka ovat suorittaneet maksunsa ajallaan ensimmäisellä laina-ajalla.
Panostamme myös entistä enemmän irtautumisstrategian analysointiin ja sen varmistamiseen, että jälleenrahoitusjakso tarjoaa meille riittävästi aikaa sen onnistumiseksi. Kun jälleenrahoitus tehdään oikein, se hyödyttää sekä lainanottajia että sijoittajia.
