Miten Estategurun velanhallinta toimii?
Velanhallinta on prosessi, jolla lainanantaja perii myöhässä olevat maksut ja maksuhäiriötilassa olevat lainat, ja avaintekijä sijoittajien odotettujen tuottojen saavuttamisessa.
Kun takaisinmaksupäivä on ylitetty, Estategurun perintätiimi aloittaa asianmukaiset toimet saadakseen lainan takaisin oikeille raiteilleen tai aloittaakseen kiinteistön haltuunoton takaisinsaatavan summan maksimoimiseksi. Joskus käytetään erikoistuneita perintätoimistoja, jotta tämä voidaan tehdä kaikista tehokkaimmin.
Velanhallinnan tarkemmat yksityiskohdat
Toimenpiteet voivat vaihdella maksumuistutuksista oikeudenkäynteihin, mutta tavoite on aina sama – lainapääoman, korkojen ja muiden maksujen täysi takaisinsaanti. Yleensä paras tapa saavuttaa tämä on tehdä lainanottajan kanssa yhteistyötä lainan saamiseksi takaisin raiteilleen.
Tekemällä lainanottajan kanssa yhteistyötä lainanantaja pystyy ymmärtämään maksuviivästysten syyt ja auttamaan lainanottajaa löytämään ratkaisuja, joilla laina saadaan maksettua takaisin. Näin vältytään pitkiltä ja kalliilta oikeudenkäynneiltä ja riskiltä pääomatappioista, joita voisi syntyä myydessä kiinteistö huutokaupalla markkina-arvoa alemmalla hinnalla.
Joskus lainanottajat eivät ole halukkaita tekemään yhteistyötä lainanantajan kanssa, ja näissä tapauksissa tarvitaan aggressiivisempaa taktiikkaa. Tällöin lainanantaja pyrkii saamaan kiinteistön hallintaansa oikeuden määräyksellä mahdollisimman pian.
Velanhallinta Estategurulla:
Toisin kuin pankit, jotka kirjaavat mielellään tappioita joistakin lainoista ollen kiinnostuneita vain portfolion kokonaiskehityksestä, Estateguru pyrkii välttämään aivan kaikkia pääomatappioita.
Teemme näin, koska sijoittajamme ovat tavallisia ihmisiä, joilla ei ole varaa suuriin pääomatappioihin, jotka olisi voitu välttää käyttämällä enemmän aikaa ja näkemällä enemmän vaivaa. Strategiamme tähtääkin siis jokaisen lainan pääoman, korkojen ja muiden maksujen perimiseen – emmekä koskaan anna periksi!
Tämä tarkoittaa usein sitä, ettemme siirrä lainanottajiamme maksuhäiriötilaan silloin kun on mahdollista, että tämä johtaa pääomatappioihin (esimerkiksi saamalla takaisin keskeneräinen rakennus ja myymällä se huutokaupalla markkina-arvoa alemmalla hinnalla). Sen sijaan pyrimme auttamaan heitä saattamaan projektin päätökseen ja maksamaan lainan takaisin kokonaisuudessaan.
Meillä on käytössä monia työkaluja tätä varten, ja alla on esimerkki velanhallintastrategiastamme: (insert graphic of process map).
Meillä on velanperintään erikoistunut tiimi, joka on päivittäin tekemisissä myöhästyneiden lainanottajien kanssa, sekä riskitiimi, joka hoitaa vaikeimpia tapauksia: (insert org chart for risk/collections).
Työskentelemme paikallisesti toimintamaissamme yhteistyökumppanien kanssa, jotka auttavat meitä ratkomaan vaikeimpia tapauksia hyödyntäen heidän asiantuntemusta ja verkostoja: (insert brand logos/graphic of each agency in each country).
Kaiken tämän tuloksena on yritys, joka suhtautuu vakavasti velanhallintaansa. Tämän vuoksi portfoliossamme on alan alhaisimmat pääomatappioluvut, joista olemme erittäin ylpeitä. (insert capital loss stat graphics by country)
Esimerkkitapaus maksuhäiriötilassa olleesta lainasta:
Suomen lainan takaisinsaantiprojekti – Teemme kaikkemme pelastaaksemme sijoittajiemme pääoman
Laina: Maksuhäiriötilassa oli useampi vaihe yhdestä projektista:
#0063 Siltalaina 1. vaihe (Suomi) – Rahoitettu – 12.8.2019
#8708 Siltalaina – 2. vaihe (Suomi) – Rahoitettu – 14.8.2019
#2496 Kehityslaina – 3. vaihe (Suomi) – Rahoitettu – 21.8.2019
#8006 Kehityslaina – 4. vaihe (Suomi) – Rahoitettu – 27.8.2019
#5930 Kehityslaina – 5. vaihe (Suomi) – Rahoitettu – 4.10.2019
#8082 Kehityslaina – 6. vaihe (Suomi) – Rahoitettu – 8.11.2019
#5930 Kehityslaina – 7. vaihe (Suomi) – Rahoitettu – 21.11.2019
#5930 Kehityslaina – 8. vaihe (Suomi) – Rahoitettu – 1.6.2020
Rahoitusajankohta: Viimeinen vaihe 1.6.2020
Maksuhäiriön ajankohta: 12.2.2021, mutta sopimukset purettiin virallisesti vasta 5.4.2021, koska projektin toisen velkojan kanssa oli käynnissä neuvottelut muiden ostamisesta ulos ja rakennustöiden saattamisesta loppuun. Valitettavasti tämä suunnitelma epäonnistui. Tämän takia laina oli ”myöhässä” yhteensä 89 päivää.
Haasteet projektissa:
- Lainanottajalla oli meneillään liian monta projektia samaan aikaan, ja käteisvarat sekä oma pääoma loppuivat.
- Vaikka rakennustyöt olivat 90-prosenttisesti valmiit, asuntoja ei voitu myydä loppuasiakkaille Suomen lain mukaisesti ilman kunnan suostumusta.
- Estateguru neuvotteli yhden velkojan kanssa projektin ostamisesta ja rakennustöiden saattamisesta loppuun, mutta muut velkojat hylkäsivät tämän ratkaisun. Tämän jälkeen Estateguru jatkoi täytäntöönpanomenettelyä.
- Suomalainen tuomioistuin ei voinut tehdä tiedoksiantoa, koska lainanottajan kotipaikka oli Ruotsi. Suomen laki edellyttää, että tiedoksianto on toimitettava ja kuitattava henkilökohtaisesti.
Estateguru osallistui oikeuden istuntoihin, palkkasi ulosottomiehiä Ruotsissa tavoittelemaan asiakasta ja piti yllä painetta myös tuomioistuinta ja lainanottajaa kohtaan. - Joulukuuhun 2021 mennessä Estateguru oli yli 10 kuukauden painostuksen ja neuvottelujen jälkeen onnistunut suostuttelemaan lainanottajan lähettämään edustajan oikeuteen ja vastaanottamaan tiedoksiannon.
- Suomen laki edellyttää tiedoksiannon jälkeen odotusaikaa, jona lainanottaja voi valittaa päätöksestä ennen ulosottomiehen ohjeistamista.
Kun ulosottomies on saanut ohjeet, kaikilla on velkojilla määräaika, jonka kuluessa he voivat riitauttaa täytäntöönpanomenettelyn. Tämän jälkeen on vähintään 2 viikon markkinointijakso ennen huutokauppaa. - Tämä tarkoitti, että huutokaupan aloittaminen kesti 5 kuukautta tiedoksiannon toimittamisesta. Pitkästä ajasta huolimatta Estateguru pysyi koko tämän ajan erittäin aktiivisena.
- Huutokauppaa odotellessa Estategurun tiimi suoritti toimenpiteitä vakuuden arvon turvaamiseksi palauttamalla voimaan rakennusten sähköliittymän maksamalla uudesta sähkösopimuksesta 7300 euroa, vuokraamalla kiinteistölle vartiointipalvelun, aktivoimalla kiinteistön lämmitysjärjestelmät ja tilaamalla tarkastuksen, jolla varmistettiin, ettei rakennuksille ole aiheutunut kylmyyteen liittyviä tai muita säävaurioita.
- Estateguru etsi myös aktiivisesti ostajaa varmistaakseen huutokaupan onnistumisen, ja ostaja maksoi huutokaupassa 2,25 miljoonaa euroa toukokuussa 2022.
- Viimeisenä haasteena oli saada kaikkien velkojien suostumus kauppaan, minkä Estateguru onnistui saavuttamaan syyskuussa 2022 johtaen lainan takaisinmaksuun lokakuussa.
Teemme kaikkemme sijoittajiemme puolesta
Tiimimme ylitti normaalina markkinakäytäntönä pidetyt ponnistelut osallistumalla oikeuden istuntoihin ylläpitääkseen painetta koko prosessissa, tavoittelemalla lainanottajaa eri paikkakunnilta Ruotsissa, etsimällä ostajaehdokkaita osallistumaan huutokauppaan ja ryhtymällä toimiin vakuuden suojaamiseksi viivästysten aikana.
Estategurun toimet johtivat siihen, että takaisinsaantiin ei liittynyt pääomatappiota ja saavutimme korkeamman myyntihinnan kuin vastaavista huutokaupattavista puolivalmiista rakennuskohteista keskimäärin Suomen markkinoilla, missä niitä myydään usein valtavilla alennuksilla.
Työmme jatkuu
Estategurun tiimi tekee jokaisena päivä töitä hallinnoidakseen aktiivisesti kaikkia portfolion maksuhäiriötapauksia ja takaisinsaanteja sijoittajiamme tyydyttävien lopputulosten saavuttamiseksi. Tavoitteenamme on välttää pääomatappiot hinnalla millä hyvänsä, vaikka se vaatisi paljon aikaa, kärsivällisyyttä ja tekoja, johon monet muut lainanantajat eivät ole valmiita. Kuluksi kirjaamisen sijaan – mikä olisi helppo ja yksinkertainen ulospääsy – olemme edelleen sitoutuneet tekemään kaikkemme saadaksemme sijoittajillemme takaisin vähintään koko lainapääoman.
