Maksuhäiriötilassa olevan lainan näkeminen portfoliossa voi olla pelottavaa, syytä paniikkiin kuitenkaan ei ole.
Huolimatta siitä, kuinka tiukasti noudatamme riskiprosessiamme, maksuhäiriötilassa olevat lainat ovat (lohdullisen pieni) osa kiinteistövakuudelliseen velkaan sijoittamista. Estategurulla on vahva historia maksuhäiriötilassa olevien lainojen takaisinperinnästästä. Takaisinperintää vakauttaa se, että jokainen välittämämme laina on kiinteistövakuudellinen.
Selitämme tarkemmin, milloin lainan katsotaan olevan maksuhäiriötilassa ja minkälaiset prosessimme ovat tällaisten lainojen käsittelyn ja lainojen takaisinperinnän suhteen. Lue myös myöhässä olevia lainoja käsittelevä oppaamme saadaksesi paremman käsityksen tästä prosessista.
– Milloin laina on “maksuhäiriötilassa”?
Yli 30 päivää ‘myöhässä’ olevia lainoja hallinnoidaan aktiivisesti velanhallinta- ja riskitiimien toimesta. Jokaista lainanottajaa ja lainaa kohden laaditaan erityinen toimintasuunnitelma myöhässä olevien maksujen ratkaisemiseksi ja/tai koko lainan saamiseksi takaisin. Jos kaikki toimintasuunnitelmaan sisältyvät vaihtoehdot on käytetty emmekä näe lainanottajan aikovan maksaa lainaa takaisin, siirrämme lainan maksuhäiriötilaan ja aloitamme erillisen prosessin omaisuuden myymiseksi ja sijoittajille takaisinmaksamiseksi oikeudellisen täytäntöönpanomenettelyn kautta.
– Kuinka yleistä tämä on Estategurulla ja muualla?
Lyhytaikaisten siltalainojen sektorilla ei ole harvinaista, että lainanottajat eivät pysty toteuttamaan kaikkia suunnitelmiaan lyhyen 12–18 kuukauden jakson aikana.
Kiinteistö- ja rakennusalalla osa suunnitelmista saattaa viivästyä lainanottajasta riippumattomista syistä. Tällaisia syitä voivat olla esimerkiksi lupien myöntämiseen liittyvä byrokratia tai kiinteistön ostajaan tai lainojen jälleenrahoittajaan liittyvät viivästykset.
Useimmille lainanottajille se tarkoittaa sitä, että heidän on pidennettävä laina-aikaa tai jälleenrahoitettava lainansa, maksettava laina-ajan pidentämiseen liittyvät kulut (omasta pääomastaan), otettava projektiin uusi sijoittaja tai myytävä projekti.
Jos lainan maksu viivästyy, Estategurun velanhallinta- ja riskitiimit etsivät aktiivisesti yhdessä lainanottajan kanssa parasta mahdollista toimintasuunnitelmaa ja ratkaisua. Useimmissa tapauksissa pystymme laatimaan uudelleenjärjestely- tai myyntisuunnitelman, joka ratkaisee tilanteen ennen lainan siirtymistä maksuhäiriötilaan.
Kaikista ulkona olevista lainoista portfoliossa vain pieni osa menee maksuhäiriötilaan. Estategurun johdon asettama tavoitetaso koko portfolion maksuhäiriöprosentille on 5 %, mikä on myös rahoitussektorin standarditaso lyhytaikaisissa siltalainoissa. Toistaiseksi olemme onnistuneet pysymään tavoitetasolla ja perimään lainat takaisin suunnitelmiemme mukaisesti ja positiivisella (yli 9 %:n vuosittaisella) tuotolla sijoittajillemme.
– Millainen prosessi on sen jälkeen, kun laina on siirretty maksuhäiriötilaan?
Meillä on erillinen blogikirjoitus siitä, mitä tapahtuu lainan siirtyessä maksuhäiriötilaan. Voit lukea sen täältä. Voit myös lukea riskipäällikkömme Andres Lutsin haastattelun yleisestä lähestymistavastamme riskienhallintaan.
On tärkeää ymmärtää, että pankki- ja rahoitussektorilla maksuhäiriöt ovat väistämätön osa liiketoimintaa ja että lopputulos riippuu siitä, kuinka hyvin yritys pystyy ratkaisemaan ne, kuinka paljon niille on altistuttu sekä sijoitusten vakuuksista. Maksuhäiriön ilmetessä ei ole kyse siitä, jäikö riskinarviointiprosessissa tiettyjä yksityiskohtia huomiotta. Se tarkoittaa yksinkertaisesti sitä, että tietyt riskit (markkinariski, lainanottajariski, operatiivinen riski tai jokin muu) ovat realisoituneet.
Estategurulla on vahvat riski- ja velanhallintatiimit kaikissa toimintamaissa, joissa olemme myös luoneet vahvat yhteistyösuhteet paikallisten perintäkumppaneidemme kanssa. Lisäksi Estategurulla on myös vakuusagentti jokaisessa toimintamaassa.
– Mitä sijoittajien tulisi odottaa lainan siirtyessä maksuhäiriötilaan?
Kaikkien alustan lainojen vakuutena on kiinteistökiinnitys. Jos laina menee maksuhäiriötilaan, käynnistämme ulosottoprosessin kiinteistövakuuden myymiseksi. Tilastot maksuhäiriötilaan siirretyistä ja takaisinsaaduista lainoista löytyvät tilastosivultamme: https://estateguru.co/portal/statistics/
Keskimääräinen tuotto maksuhäiriötilaan siirretyistä ja takaisinperityistä, yhteensä yli 20 miljoonan euron arvoisista lainoista on 9,16 % ja keskimääräinen aika maksuhäiriöstä täyteen takaisinsaantiin on ollut 10,6 kuukautta. HUOM. Nämä luvut ovat dynaamisia ja voivat muuttua sitä mukaa, kun saamme lisää lainoja takaisin. Luvut ovat tarkkoja julkaisuhetkellä. Täysin ajantasaiset luvut löydät tilastosivulta.
– Kuinka varmistetaan, että sijoittajat eivät menetä rahojaan maksuhäiriöstä huolimatta?
Ensinnäkin meillä on käytössä erittäin perusteellinen, vahvan ja kokeneen riskitiimin toteuttama due diligence -prosessi lainanottajillemme ja projekteillemme kussakin maassa.
Olemme myös luoneet vakuusagenttirakenteen ja luotettujen huippulakitoimistojen verkoston, jotka edustavat meitä ja sijoittajiamme kaikissa tilanteissa, joissa myöhässä tai maksuhäiriötilassa olevat lainat sitä edellyttävät.
Maksuhäiriötapauksissa sijoittajat voivat olla varmoja siitä, että Estategurun oma riski- ja velanhallintatiimi edustaa heidän etujaan yhdessä paikallisten perintä- ja juridisten kumppaneidemme kanssa kullakin toiminta-alueella.
Näiden ponnistelujen onnistumisesta kertovat parhaiten lainaportfoliomme tilastot, jotka osoittavat, että suurimmassa osassa tapauksista sijoittajat ansaitsevat edelleen huomattavaa tuottoa maksuhäiriötilaan siirretyistä ja takaisinsaaduista lainoista.
– Kuinka usein sijoittajat menettävät rahansa? Kuinka suuri on historiallinen prosenttiosuus?
Tilastot kuluksi kirjatuista lainoista löytyvät tilastosivultamme: https://estateguru.co/portal/statistics/
Yhtiön historian aikana yhteensä yli 600 miljoonan euron arvoisesta historiallisesta lainaportfoliosta on tehty vain kaksi pientä alaskirjausta, yhteismäärältään 40 121 euroa.
HUOM: Kuten edellä, tämä luku on dynaaminen ja voi muuttua, joten tarkista aina viimeisimmät luvut tilastosivultamme.
– Mistä löydän lisätietoja aiheesta ja/tai juridisista ehdoista?
Meillä on melko yksityiskohtainen ja kattava tilastosivu: https://estateguru.co/portal/statistics/
Sijoittajat voivat valita historiallisen portfolion, ulkona olevan portfolion ja käyttäjätilastojen välillä nähdäkseen yksityiskohtaiset tiedot myöhässä olevista, maksuhäiriötilassa olevista ja takaisinsaaduista lainoista.
Kotisivumme alaosasta löydät LAKITIEDOT-osion, joka sisältää tärkeimmät juridiset ehdot ja tiedot.
