Andres Luts, EstateGuru vyriausiasis kreditų specialistas, kuriam pavesta vykdyti platformos kreditų politiką keliose Europos šalyse.
Šioje antroje interviu dalyje jis pasakoja apie EstateGuru kreditų rizikos politiką, vykdymo procedūras, kai paskolos gavėjų paskolos yra paskelbiamos nemokiomis. Andres pateikia kelis patarimus investuotojams apie tai, kaip vertinti projektus bei paaiškina, kodėl paskolų gavėjai renkasi EstateGuru paskolas, o ne bankų teikiamas paskolas.
Pirmąją Andres interviu dalį rasite čia – joje bendrais bruožais pasakojama apie EstateGuru rizikos politiką.
Klausimas: Taigi, Jūs jau paaiškinote, kaip sumažinti riziką, bet ką daryti kai reikalai pakrypsta netinkama linkme?
Atsakymas: Kai paskolos grąžinimo įmokos labai stipriai vėluoja ir mes oficialiai paskelbiame tokią paskolą „nemokia“, visada pirmasis mūsų veiksmas yra tas, kad mūsų vidaus skolų išieškojimo vadybininkas (arba išorinis skolų išieškojimo partneris) paskutinį kartą susisiektų su paskolos gavėju. Mes visuomet stengiamės, kad jie bendradarbiautų su mumis ir atliktų grąžinimo įmokas, nes tai išlieka lengviausias sprendimas, atnešantis geriausių rezultatų. Jeigu mes nesulaukiame mus tenkinančio atsakymo arba kokių nors rezultatų, pradedame vykdymo procesą. Visų pirma, nutraukiame sutartį. Kai kuriose šalyse dirbame su teisininkais, kurie padeda mums vykdyti įsipareigojimų nevykdymo procesus, nes labai svarbu atlikti visus veiksmus kaip nurodyta įstatymuose. Kkaip įmanoma greičiau turime paskelbti aukcioną tiems nekilnojamojo turto objektams, kurie buvo paskolos užstatai.
K: Tai kiekvienoje šalyje šis procesas skiriasi?
A: Nežymiai, bet skiriasi, kadangi kiekvienoje šalyje prireikia skirtingo laiko ir įdėtų pastangų. Žinoma, neretai pasitaiko ir priešiškai nusiteikusių paskolos gavėjų, kurie gali stengtis išsikelti bankroto bylą ir daryti viską kas tik įmanoma, kad kovotų ir vilkintų šį procesą. Šioje srityje, manau, atlikome tikrai gerą darbą: mes netgi pardavėme kelias pretenzijas be aukciono proceso, nes kai kurie didieji nekilnojamojo turto investuotojai tiesiogiai iš mūsų nusipirko šias įsipareigojimų nevykdžiusias paskolas ir jų įkeistus nekilnojamojo turto objektus.
Šiui metu mes esame sėkmingai susigrąžinę apie pusę visų įsipareigojimų nevykdžiusių paskolų, o likusi dalis tokių paskolų vis dar grąžinimo proceso etape.
K: Jeigu paskolos gavėjas nevykdo įsipareigojimų, ar ateityje Jūs dar kada nors su juo bendradarbiausite?
A: Ne, tikrai ne. Dėl šios priežasties mes ir dirbame su stipriausiomis ir geriausiomis skolų išieškojimo agentūrose kiekvienoje šalyje, kadangi taip vadinami „normalūs“ verslo santykiai tokiu atveju nutrūksta. Pavyzdžiui Latvijoje mes turime labai gerą partnerį, kuris specializuojasi būtent tokiuose sudėtinguose susigrąžinimuose, kai beveik visais atvejais paskolos gavėjai priešinasi vykdomam procesui. Tą patį galime pasakyti apie kiekvieną šalį, kurioje vykdome savo veiklą – mes bendradarbiaujame su pačiais geriausiais teisiniais partneriais.
K: Kuo, Jūsų nuomone, skiriasi Jūsų rizikos valdymas ir procesai nuo Jūsų konkurentų?
A: Pagrindinis skirtumas yra tas, kad mes neturime neefektyvios bankininkystės istorijos (kur procesai dažnai vis dar vyksta rankiniu būdu), todėl esame labiau orientuoti į technologijas nei mūsų konkurentai. Be to, mes turime nekilnojamojo turto vystymo ir vertinimo patirties, taip pat išsamių žinių apie MVĮ finansavimo industriją. Mūsų steigėjai yra vieni iš labiausiai patyrusių nekilnojamojo turto vystytojų Estijoje. Taigi minėta patirtis, taip pat greita ir efektyvi kredito rizikos analizė yra pagrindiniai skirtumai. Be to, mes taikome daugybę duomenų mokslo.
K: Ką galėtumėte patarti investuotojams: ką jie galėtų padaryti, kad geriau įvertintų projekto galimybes internete ir suprastų galimybes ir riziką?
A: Manau, kad jie turėtų skirti laiko peržiūrėti dokumentus, peržiūrėti paskolos gavėjo profilį ir ištirti, kas už to slypi. Kuo jie užsiima? Ar projektas yra logiškai suprantamas, jei analizuojate paskolos užstato vertinimo ataskaitą ir verslo planą?
Reikėtų patikrinti, ar projekto vertė yra tinkama. Jei įmanoma, jie turėtų pasiieškoti sandorių toje pačioje srityje ir patys nustatyti, ar vertinimas yra teisingas. Taip pat, jeigu yra galimybė – apžiūrėti nekilnojamojo turto objektą, jei turite laiko ir gyvenate netoliese. Taip pat galima atlikti keletą šios srities rinkos tyrimų ir įsivertinti objekto likvidumą. Jeigu projektui kažkas nutinka, ar yra pakankamai hipotekos šiai paskolai padengti? Visi šie faktai yra svarbūs, skirti esminiam loginiam vertinimui. Žinoma, visa tai mes atliekame prieš suteikdami paskolą, tačiau taip pat svarbu, kad investuotojai suprastų riziką ir įgytų žinių apie patį procesą, kad galėtų užtikrintai priimti investavimo sprendimus.
Galiausiai, patarčiau niekada neskubėti priimti sprendimus dėl investicijų. Jei ilgą laiką investuotojas investavo mūsų platformoje, tikėtina, kad atsiras tam tikra nuojauta dėl to, kuris projektas labiau patinka, tačiau mes vis tiek patariame skirti laiko ir nuodugniai atlikti savo tyrimą.
K: Jūs turite daug vystymo paskolų, kurioms naudojamas skirtingas finansavimas naujiems jų projektų etapams. Kaip Jūs nusprendžiate, ar jie gaus kito etapo finansavimą? Kokios gali būti priežastys, kodėl kitas etapas gali būti nefinansuojamas?
A: Jeigu paskolos gavėjas nori gauti finansavimą skirtą skirtingiems etapams, mes prašome jų užsakyti naują vertinimą kiekvienam etapui. Kai kuriais atvejais statybos vadovas taip pat tikrina, ar jau suteikta paskola buvo panaudota statyboms ar projektui. Jei jis mums uždega žalią šviesą, naują etapą papildysime naujomis nuotraukomis ir projekto aprašyme paskelbsime atnaujintą pranešimą apie statybų eigą. Mes taip pat lankomės statybvietėje, kad atliktume savo patikrinimą. Jeigu skolinimo taisyklių nėra pilnai laikomasi, ir, pavyzdžiui, už anksčiau suteiktą paskolą buvo įsigytas Porsche automobilis, net jei paskola ir buvo sėkmingai grąžinta, mes, žinoma, daugiau šiam paskolos gavėjui finansavimo nesuteiksime.
Tačiau įprastai problemų nekyla. Taigi dar nebuvo tokio atvejo, kad paskolos gavėjas nebūtų panaudojęs paskolos statyboms ar projektui. Tačiau mes viską nuosekliai patikriname, ir jei gauname patvirtinimą, kad pinigai buvo panaudoti kažkam kitam, o ne ankstesniems šio projekto etapams, daugiau lėšų nebus skirta.
K: Ar paskolos gavėjai turi jums reguliariai pranešti, kaip eina reikalai etapinio finansavimo atveju jeigu jie nori gauti daugiau lėšų?
A: Taip, mes nuolat palaikome ryšį su paskolos gavėjais norėdami sužinoti kaip jiems sekasi nekilnojamojo turto vystymo proceso metu.
K: Kuomet paskolos gavėjas kreipiasi į Jus ir atskleidžia, kad turi problemų su projektu, ar dirbate su juo? Ar patariate, kaip jis galėtų tą problemą išspręsti? Ar jie Jus tik informuoja?
A: Jei problema yra finansavimas ar koks nors logiškas žingsnis, kaip finansuoti šiuos projektus, tada taip, mes visada esame atviri diskusijoms ir galime padėti mūsų paskolų gavėjams – stengiamės būti labai lankstūs jeigu to reikia. Čia labai praverčia mūsų žinios apie nekilnojamąjį turtą, nes suprantame problemas, kurios gali kilti įgyvendinant net ir labai gerus ir solidžius projektus.
K: Labai dažnai užduodamas klausimas: kodėl paskolos gavėjai skolinasi iš Jūsų už didesnes palūkanas, nei galėtų gauti iš banko?
A: Mūsų pagrindinė veiklos sritis yra tarpinės ir verslo paskolos – greitos ir trumpalaikės paskolos. Dėl šios priežasties paskolos gavėjai yra pasirengę mokėti didesnes palūkanas. Jiems reikia lėšų greitai ir trumpam laikotarpiui. Kai projektas bus atliktas ir gerai įgyvendintas, į procesą įsitrauks tradicinis finansuotojas su mažesnėmis palūkanomis.
Kai atidarėme Vokietijos rinką, daugelis žmonių klausė, kaip tai įmanoma. Bet taip, matome, kad yra paskolos gavėjų, kurie nori mokėti daugiau, nes jiems reikia finansavimo greitai. Pavyzdžiui, jie nori greitai nusipirkti nekilnojamojo turto objektą, todėl yra pasirengę sumokėti tą trumpalaikę didesnę palūkanų normą, kol bankas įsitraukia ir refinansuoja paskolą. Pelningumas vis dar išlieka aukštas, lyginant su mūsų palūkanų norma.
K: Dėkoju už Jūsų laiką ir puikius bei išsamius atsakymus.
A: Man buvo malonu Jums padėti.
