Praėjusiais metais „Estateguru“ pasirašė sutartį su „Steinberg Management“, patyrusiu Vokietijos NT paslaugų teikėju, kad padėtų valdyti problematišką Vokietijos portfelį. „Steinberg“ bendradarbiauja su dviejomis vietinėmis advokatų kontoromis, taip pat „Estateguru“ komanda, sukurta spręsti Vokietijos portfelio problemas ir kitais ekspertais. Kiekvieną mėnesį „Estateguru“ skiria bent 30 000 eurų savo lėšų išlaidoms, susijusioms su Vokietijos portfelio valdymu.
Toliau dalinamės interviu su „Steinberg Management“ generaline direktore Antje Mertig, turinčia daugiau nei 30 metų patirtį finansavimo ir skolų išieškojimo srityje. Ji pateikia dabartinės situacijos ir Vokietijos paskolų portfelio ateities perspektyvų apžvalgą.
Ar „Steinberg“ šiuo metu turi susidariusi išsamų „Estateguru“ paskolų Vokietijoje portfelio vaizdą?
Taip, pasirašius sutartį su „Estateguru“ dėl šio problematiško portfelio valdymo ir po beveik 9 mėnesių intensyvaus darbo 2023 metais, mes susidarėme bendrą vaizdą. Per praėjusius metus mūsų komanda peržiūrėjo visus projektus vienas po kito ir išsamiai suplanavo konkrečias kiekvienos paskolos išieškojimo strategijas. „Estateguru“ skyrė didelę savo komandos laiko ir išteklių dalį šiam procesui.
Ar buvo kokių nors reikšmingų teigiamų pokyčių dėl problematiškų paskolų?
Deja, dėl paskolų grąžinimo kol kas nedaug teigiamų pokyčių. Dėl dabartinės rinkos stagnacijos viso paskolų portfelio realizavimas vienu metu reikalautų labai didelės nuolaidos. Todėl siekdami maksimaliai padidinti investuotojų grąžą, mes pasirinkome vykdymo, bankroto ar individualių reikalavimų realizavimo strategijas, priklausomai nuo kiekvieno atvejo specifikos. Deja, šie veiksmai taip pat buvo atidėti dėl nekilnojamojo turto rinkos Vokietijoje stagnacijos. Taip pat labai svarbu suprasti, kad atitinkami Vokietijos teisės aktai, ypač vykdymo procedūros, laikosi griežto formalaus proceso, ir tai gali daryti įtaką kai kurių projektų ilgalaikiams teisminiams procesams, ypač jei paskolos gavėjas nėra pasiryžęs spręsti problemos ar aktyviai priešinasi. Pavyzdžiui, prieš pradėdami priverstinį aukcioną, turite įrodyti, kad atitinkama korespondencija, įskaitant reikalavimų ir nutraukimo laiškus dėl paskolų ir hipotekų, buvo tinkamai pristatyta atitinkamoms šalims. Be to, yra privalomas 6 mėnesių laukimo laikotarpis tarp paskolos sutarties nutraukimo ir išieškojimo vykdymo pradžios. Jei norite pradėti išieškojimo veiksmus, turite pateikti hipotekos aktą per teismo antstolį, ir paskolų gavėjai gali vengti šio proceso savaites, mėnesius ar kartais net metus. Kai kuriais atvejais paskolų gavėjai pakeitė savo adresus ar įmonių vadovus, ir kartais reikia kelių bandymų, kol galime juos surasti. Todėl manau, kad daugeliui paskolų gali prireikti nuo 3 iki 5 metų, kad būtų pasiektas rezultatas. Tai yra realybė, remiantis mūsų ilgamete patirtimi, ir aš to nesistengsiu paslėpti.
Ar galėtumėte išsamiau paaiškinti dabartinę konkrečių paskolų būklę ir laikotarpius?
Suprantu investuotojų nusivylimą ir norą žinoti konkrečias detales apie kiekvieną projektą, į kurį jie investavo, tačiau šiuo etapu būtų neproduktyvu teikti tokią informaciją. Dalijimasis taktikomis ir planais leistų paskolų gavėjams, kurie ir toliau neplanuoja vykdyti savo įsipareigojimų, dar labiau sulėtinti procesą. Tai yra vienintelė priežastis, kodėl, vadovaujantis mūsų rekomendacija, „Estateguru“ kurį laiką nesidalino projektų statuso ataskaitomis. Mes paprašėme jų to nedaryti, nes tai yra geriausia jų investuotojams. Be to, šių metų pradžioje sutarėme, kad informacija bus teikiama tik „Steinberg“ atstovo ir tik tuo atveju, jei tai nepakenks skolos išieškojimo procesams. Prašome jūsų supratimo, nes „Steinberg“ atstovas neatsako į individualių investuotojų užklausas, ir mes tik viešai skelbiame santraukas, susijusias su ženklia pažanga.
Ar kai kurie paskolų gavėjai gali sąmoningai nuspręsti nevykdyti savo įsipareigojimų?
Žvelgiant iš paskolų gavėjų perspektyvos, vilkinimas ne visada yra piktybinis. Kai kuriais atvejais matote, kad žmonės prisidėjo prie verslo projekto ir investavo į jį savo laiką ir pinigus, tačiau projektas nepavyko taip, kaip jie tikėjosi. Jie nenori, kad užstatas būtų realizuotas, nes tikisi, kad jie vis dar gali įgyvendinti savo verslo planą ir grąžinti paskolas. Kai kurie paskolų gavėjai gali ieškoti paskolos refinansavimo, o kiti gali ieškoti pirkėjo jų turtui, kuris įkeistas paskoloms. Tai iš dalies suprantama, tačiau taip pat aišku, kad investuotojai negali laukti neribotą laiką. Deja, kai kurie paskolų gavėjai linkę vengti savo atsakomybės. Mes visada pirmiausia stengiamės bendradarbiauti, tačiau kai kurie paskolų gavėjai, matyt, yra nustebinti besikeičiančių rinkos sąlygų ir savo finansinės padėties ir nereaguoja į mūsų pasiūlymus ieškoti bendro sprendimo.
Mūsų vaidmuo yra būti nešališkais proceso koordinatoriais, kurio vienintelis tikslas yra apsaugoti „Estateguru“ investuotojų interesus, ir mes naudosime visas teisines priemones, kad pasiektume šį tikslą.
Ar tikitės, kad Vokietijos problematiškas portfelis bus išspręstas per penkerius metus?
Žinoma, mes tikimės greitesnio sprendimo, tačiau 3-5 metai yra pagrįstas lūkestis, remiantis mūsų ilgamete patirtimi. Turiu pabrėžti, kad šiandien niekas negali duoti jokių garantijų. Kai kuriais atvejais matome labai sistemingas pastangas mus sulėtinti. Be to, Vokietijos nekilnojamojo turto rinka vis dar stagnuojanti, ir jos atsistatymas nevyksta taip greitai, kaip tikėtasi. Tuo pačiu metu mes sudarėme sutartis su brokeriais, kurie atsakingi už įkeisto turto realizavimą, ir šis darbas tęsiasi. Jie pradės turtų pardavimus, kai tik mes įgysime kontrolę dėl užstato, pvz., kaip dalį bankroto procedūrų ar priverstinių aukcionų. Yra pažanga visose problematiškų paskolų projektuose, ir aktyvus sprendimų ieškojimas yra kasdieninė veikla.
Ar, jūsų profesine nuomone, investuotojai atgaus savo pinigus ir gali tikėtis palūkanų?
Akivaizdu, kad tai yra tikslas, tačiau, kaip jau sakiau, niekas negali duoti jokių pažadų. Verčiau investuotojai turėtų būti pasirengę, bent jau kai kuriais atvejais, galimybei, kad jie gali nesulaukti laukiamų grąžų arba prarasti dalį investuotų pinigų. Dar kartą nesistengiu to gražinti – rizika yra, tačiau taip pat galime tikėtis gerų žinių ateityje. Kaip minėjau anksčiau, šiuo etapu negalime dalytis išsamia informacija, bet galiu pažadėti, kad kai projektai pasieks galutinį sprendimą, paaiškinsime už to slypinčią logiką.
Kada žmonės, investavę pinigus į Vokietijos paskolų projektus, gaus kitą situacijos ataskaitą?
Kuo greičiau. Mes tikrai pranešime, kai pasieksime galutinį sprendimą dėl konkrečių projektų. Kai kuriais atvejais tai gali būti laikinos ataskaitos forma, tačiau, kaip minėjau, tai yra sudėtinga. Aš pats tikiu, kad pirmuosius sprendimus pamatysime šiais metais, tačiau dar laukia ilgas kelias.
Atsakymų santrauka
Pagrindinis dėmesys išlieka paskolų išieškojimui, o „Estateguru“ naujos paskolos Vokietijoje neteikiamos. Vokietijos portfelio išieškojimo proceso koordinavimui platforma bendradarbiauja su „Steinberg Management“. Nepaisant intensyvių pastangų per pastaruosius metus, Vokietijos rinkos stagnacija ir griežti įstatymai sulėtino paskolų išieškojimus. „Steinberg Management“, padedama dviejų vietinių advokatų kontorų, įgyvendina specifines kiekvienos paskolos išieškojimo strategijas, įskaitant vykdymo ir bankroto procedūras. Procesas turėtų trukti nuo 3 iki 5 metų. Reguliarūs atnaujinimai bus teikiami, tačiau detali projektų informacija nėra viešinama, kad nebūtų pakenkta proceso eigai.
