Per pastaruosius kelerius metus investavimo pasaulis išsiplėtė labiau nei bet kada anksčiau, investuotojai gali naudotis skirtingais portalais, rinkomis ir tarpininkais norėdami pasiekti naujas turto klases. Norint suformuoti nekilnojamojo turto ar kitų investicijų portfelį, reikia rimtos analizės ir savo rizikos apetito įvertinimo, pasitelkdami įvairius tarpininkus šioms investicijoms investuotojai parranda didelę dalį kontrolės. Šis aspektas tampa ypač svarbus, kai viskas vyksta ne taip, kaip planuota, ypač kai paskolos gavėjas nevykdo įsipareigojimų.
Kai tai atsitiks, turite įsitikinti, ar Jums tinka Jūsų pasirinkto tarpininko procesai, ir pasitikėti jais, kad jie atliks naudingiausią sprendimą Jums, investuotojui, tuo pat metu suvokdami, kiek daug apie situaciją jie sugeba ar netgi gali atskleisti.
Kai kurie pagrindiniai EstateGuru investuotojų rūpesčiai yra šie:
- kaip portalo operatorius užtikrina, kad mano nevykdoma investicija bus susigrąžinta?
- kokių veiksmų jie imasi siekdami užtikrinti grąžinimą?
- jei aš negaunu paskolų atnaujinimų, ar jie išvis ką nors daro?
Šiuo tinklaraščio įrašu siekiame atsakyti į kiekvieną iš šių rūpesčių ir šiek tiek paaiškinti apie paskutinius susigrąžintus įsipareigojimų nevykdymo atvejus, pasidalydami dalykais, apie kuriuos mūsų investuotojai gali žinoti ar ne, atsižvelgdami į tai, ar jie dalyvavo tose paskolose, kurių įsipareigojimai buvo nevykdomi.
Svarbu suprasti, kad bankų ir finansų sektoriuose įsipareigojimų nevykdymas yra neišvengiama verslo dalis ir kad galutinis rezultatas priklauso nuo to, kaip gerai įmonė sugeba juos išspręsti, nuo to, kiek jie prisiėmė rizikos ir koks yra investicijų apsaugojimas. Kai įvyksta įsipareigojimų nevykdymas, svarbu ne tai, ar rizikos įvertinimo procesas praleido tam tikras detales. Tai tiesiog reiškia, kad tam tikra rizika (rinkos rizika, skolininko rizika, operacinė rizika ar dar kažkas) tapo realybe.
EstateGuru turi keturių narių rizikos komandą, o nuo 2019 m. komanda turi dar vieną profesionalą, kasdienį 100% prisidedantį prie nevykdomų paskolų procesų. Kadangi komanda yra įsikūrusi Estijoje, mes užmezgėme tvirtą bendradarbiavimą su savo likvidavimo partneriais visose mūsų veikiančiose šalyse. Be to, EstateGuru turi apsaugos agentą kiekvienoje šalyje, kurioje dirba.
Kas yra apsaugos agentas ir koks jo vaidmuo?
Apsaugos agentas yra juridinis asmuo, įmonė, kurią įsteigia ir kontroliuoja nepriklausoma vadovaujanti advokatų kontora, siekdama atstovauti EstateGuru investuotojams visuose notariniuose sandoriuose. Apsaugos agentas yra ryšys tarp antstolio ir investuotojų, jie atstovauja mūsų investuotojams visuose teismo ir bankroto bylose. Apsaugos agento užduotis šiame procese yra užtikrinti likvidavimo proceso teisinį pobūdį, konfiskuoti likviduojamus daiktus, organizuoti aukcionų procesus, užtikrinti, kad likviduotas turtas būtų prieinamas, jame nebūtų nuomininkų ir panašiai, užduotis taip pat yra užtikrinti visų pranešimų ir dokumentų perdavimo skolininkui teisinį pobūdį, todėl visoms procedūroms reikia laiko, ypač jei skolininkas nenori bendradarbiauti arba vengia antstolio.
Visose dabartinėse EstateGuru rinkose išieškojimo tvarka yra gana panaši savo pobūdžiu – EstateGuru nutraukia sutartį su paskolos gavėju, o tada yra perduodama apsaugos agentui, kuris parengia visą dokumentaciją ir persiunčia ją antstoliui.
Nuo pranešimo paskolos gavėjui, prasideda 30 dienų savanoriško realizavimo procedūra. Tai reiškia, kad aukciono procesas sustabdomas 30 dienų, suteikiant paskolos gavėjui laiko grąžinti paskolą prieš prasidedant siūlymui. Pasibaigus šiam 30 dienų laikotarpiui, skelbiamas aukcionas ir prasideda 20 dienų registracijos procesas, po kurio pasiūlymų siūlymas trunka penkias dienas. Tai yra teisinis reikalavimas ir jo negalima pakeisti.
Svarbu žinoti, kad pirmasis aukciono etapas visada vyksta su įvertinimo ataskaitos kaina, po kurios kainą galima sumažinti. Tačiau EstateGuru komanda visada nusprendžia, kiek laiko skirti paskolos gavėjui prieš paskelbiant aukcioną, atsižvelgiant į atvejo pobūdį, kaip realu tikėtis, kad jis bus išspręstas prieš aukcioną ir pan., Nes aukcionas gali būti pas ilgiausias būdas siekiant atgauti investuotojų lėšas.
Dabar pažiūrėkime į tris išspręstus nevykdymo atvejus, kurie visi turi skirtingas sprendimus
1. „Kohila“ hipotekos paskola
Paskola tapo nevykdoma 2018 m. rugsėjo 25 d. Su šia paskola EstateGur“ laikėsi įprastos aukciono paskelbimo tvarkos. Nors šeši aukciono etapai buvo surengti nesėkmingai, septintojo aukciono metu turtas buvo parduotas pirkėjui. Paskola buvo grąžinta 2019 m. rugpjūčio 12 d., o grąža investuotojams buvo 16,45%.
„Kohila“ atstovavo labiausiai standartizuotam realizavimo procesui, kuriam prireikė daugiau laiko, nei buvo numatyta iš pradžių, tačiau visiems susijusiems investuotojams jis atnešė pagrįstą grąžą. Taigi investuotojų kantrybė tikrai buvo pateisinta.
2. „Pringi“ verslo paskola, 1-5 etapas
„Pringi“ paskola pateikė iššūkį EstateGuru komandai, nes paskolos gavėjas turėjo potencialų pirkėją visam turtui, todėl EstateGuru norėjo suteikti paskolos gavėjui papildomą laiką išspręsti turto realizavimą. Jei EstateGuru būtų pateikęs turtą aukcionui, užstato pardavimas nebūtų įvykęs, įmonė būtų paskelbta bankrutavusia, o bendra grąža būtų buvusi žymiai mažesnė dėl sugaišto laiko ir galbūt mažesnių grąžinimo sumų.
Šis metodas yra labai paplitęs, kurį naudoja EstateGuru rizikos komanda, siekdama nustatyti, ar pardavimas be aukciono proceso yra realus ir koks yra greičiausias būdas investuotojams susigrąžinti lėšas. Taip pat svarbu žinoti, kad „EstateGuru“ nutraukus sutartį ir pradėjus realizavimo procesą skolininkas gali prarasti motyvaciją bendrauti su portalo operatoriumi ir pateikti informaciją apie užstatą / situaciją. Tai aspektas, kurį reikia įvertinti atliekant kitus veiksmus ir užtikrinant, kad procesas būtų valdomas strategiškai.
„Pringi“ verslo paskolos buvo išmokėta nuo 2017 m. rugpjūčio mėn. Iki 2018 m. gegužės mėn. Paskola buvo grąžinta 2019 m. kovo 29 d. Kitą dieną po notarinio įmonės pardavimo sandorio buvo paskirtas bankroto posėdis. Po išsamių derybų su paskolos gavėju ir kitomis šalimis EstateGuru pasiekė sprendimą, kuriame, siekdama užtikrinti sėkmingą paskolos grąžinimą, ji turėjo atsisakyti reikalauti baudų, žalos atlyginimo ir dalinių palūkanų. Tai buvo skolinimosi subjekto pardavimo išankstinė sąlyga, kurios metu visi kreditoriai tam tikra suma atsisakė reikalavimo, kad būtų užtikrintas sėkmingas paskolos pagrindinės sumos grąžinimas. Paskola uždirbo 7–11%, priklausomai etapo į kurį investavo investuotojai.
3. Tuigo gatvės vystymo paskola
Tuigo gatvės vystymo paskola yra dar vienas geras įsipareigojimų nevykdymo proceso pavyzdys, nes atvejis skiriasi dėl to, kad paskolos gavėjas paskelbė bankrotą. Esant tokioms aplinkybėms, vyksta bankroto posėdis ir paskiriamas bankroto administratorius, kurio pareiga yra nustatyti paskolos gavėjo turtą ir įsipareigojimus.
Kiekvienu probleminiu atveju taip pat kyla klausimas, kiek informacijos EstateGuru gali paskelbti nepakenkiant įkeisto turto pardavimo procesui. Mes nuolat stengiamės tobulinti nevykdomų paskolų komunikacijų, tačiau visada bus tam tikrų paskolų (pvz., bankroto bylų), kurių informacija yra pernelyg jautri, kad būtų galima dalintis nepakenkiant sandoriui.
Bankroto byla nemažina nustatytos pirmosios eilės hipotekos vertės. Tačiau tai gali būti daug laiko reikalaujanti situacija. Paskolos „Tuigo“ paskolos gavėjo bankrotas buvo paskelbtas 2018 m. rugsėjo 27 d., o nuo šiandien jau įvyko penki aukcionų turai. Paskola turi du nekilnojamojo turto objektus kaip užstatą (statomi privatūs namai) ir vienas iš jų buvo parduotas, o antruoju – suinteresuotas pirkėjas. Taigi mes tikimės, kad paskola bus greitai grąžinta, o galutinė grąža bus nustatyta galutinio grąžinimo metu.
Viską apibendrinant, yra standartizuotos galimybės realizuoti nekilnojamąjį turtą ir yra strateginiai sprendimai, kuriuos EstateGuru komanda priima kasdien, kad užtikrintų sėkmingą probleminių paskolų grąžinimą. Komanda dirba užtikrindama kuo greitesnį grąžinimą pagal grąžos normą, kurios pakanka mūsų investuotojų portfeliui. Kai paskola nevykdo įsipareigojimų, sprendimas kartais gali užtrukti; tačiau nišinis produktas, užtikrintas turtu su pirmosios eilės hipoteka, suteikia investuotojams aukštą saugumo lygį.
Be to, be abejo, Jūs galite pasidžiaugti žinodami, kad nekilnojamojo turto specialistų komanda dirba Jūsų portfelio naudai kiekvieną dieną.
Šio tinklaraščio rašymo metu, EstateGuru yra išdavusi 1052 paskolas iš kurių 450 jau sėkmingai grąžintos investuotojams. 11 nevykdomų paskolų buvo grąžintos, nebuvo prarasta nė kiek kapitalo ir 23 unikalūs projektai (iš viso 41 etapas) yra nevykdomi – kiekvieną dieną dirbame siekdami užtikrinti jų spartų grąžinimą!
