Nėra vieno metodo, kaip spręsti problemines paskolas. Tai priklauso nuo rinkos brandos, bendros ekonominės aplinkos, nekilnojamojo turto sektoriaus likvidumo, taip pat nuo to, kaip veikia vietinių teismų ir reguliavimo sistema. Investuotojai turėtų žinoti, kad toje pačioje platformoje esančios paskolos skirtingose šalyse gali judėti labai skirtingu tempu.
Šiame straipsnyje pateikiame aiškią apžvalgą, kaip susigrąžinamos probleminės paskolos skirtingose „Estateguru“ rinkose. Apžvelgiame, kur šie procesai vyksta greičiau, kur ir kodėl jie užtrunka ilgiau, kokią įtaką rezultatams daro rinkos situacija, teisinė aplinka ir ekonominiai veiksniai.
Nuo veiklos pradžios per „Estateguru“ platformą buvo finansuota paskolų už 925+ mln. eurų, iš jų 77 % (711 mln. eurų) paskolų jau grąžinta. Investuotojai per šį laikotarpį uždirbo 95 mln. eurų.
„Estateguru“ rinkų klasifikacija
„Estateguru“ rinkos skirstomos į tris kategorijas:
- aktyvios rinkos – išduodamos naujos paskolos;
- neaktyvios rinkos – naujų paskolų nebeišduodama, o dėmesys sutelkiamas tik į esamo portfelio susigrąžinimą;
- uždarytos rinkos – naujų paskolų nebeišduodama, visos paskolos jau yra visiškai grąžintos.
Šiuo metu aktyviai naujas paskolas išduodame trijose šalyse: Estijoje, Latvijoje ir Lietuvoje.
Nuo 2023 m. esame visiškai susitelkę į šias rinkas. „Estateguru“ gavo Europos sutelktinio finansavimo paslaugų teikėjo licenciją iš Estijos finansų priežiūros institucijos. Nuo 2023 m. Baltijos šalyse per platformą investuota 223 mln. eurų, o 97 % paskolų yra arba visiškai grąžintos, arba grąžinamos pagal grafiką. Tai patvirtina mūsų ilgalaikį dėmesį kredito kokybei ir disciplinuotam rizikos vertinimui.
Per šį trejų metų laikotarpį Baltijos šalyse išduotų paskolų svertinis vidutinis LTV siekė 57,8 %, o svertinė vidutinė palūkanų norma – 10,13 %.
Mūsų neaktyvios rinkos yra Suomija, Vokietija ir Portugalija. Ten nebeišduodame naujų paskolų, tik stengiamės susigrąžinti esamas investicijas.
Uždarytos rinkos – Ispanija ir Švedija. Ten visos paskolos jau yra grąžintos ir šiuo metu naujas finansavimas neteikiamas.
Paskolų susigrąžinimas: 2025 m. apžvalga
Lėšų susigrąžinimas iš nemokių paskolų gavėjų yra svarbi „Estateguru“ kasdienės veiklos dalis, ypač neaktyviose ir uždarytose rinkose. Iki šiol investuotojams grąžinome 63 mln. eurų pagrindinės sumos, iš jų 14,8 mln. eurų 2024 m. ir 7,5 mln. eurų 2025 m. Be to, 2025 m. perleidome tris Lietuvos reikalavimo teises už 5,3 mln. eurų, o galutinis atsiskaitymas numatytas 2026 m. rudenį.
Šie rezultatai pasiekti nuosekliai dirbant – dalyvaujant teismuose, įgyvendinant užtikrinimo priemones ir glaudžiai bendradarbiaujant su vietiniais partneriais.
Tokie procesai reikalauja ir reikšmingų „Estateguru“ finansinių investicijų. Remiantis praėjusių metų duomenimis, mėnesinės išlaidos, susijusios su probleminių paskolų valdymu, siekia apie 100 000–150 000 eurų, o 2025 m. „Estateguru“ į šią veiklą investavo 1,7 mln. eurų nuosavų lėšų. Tai apima teisines išlaidas, antstolių mokesčius, brokerių paslaugas, užtikrinamojo turto perėmimą, draudimą, bankroto turto administravimą ir kitas procedūrines išlaidas.
Tokios investicijos yra neišvengiama sudėtingų atvejų sprendimo dalis ir turi aiškų tikslą – kuo labiau padidinti sumą, kuri galiausiai grįžta investuotojams.
Darbas, skirtas investuotojams apsaugoti, yra mūsų kasdienės nuolatinės veiklos dalis, kuri dažnai lieka nepastebėta, kol pasiekiami konkretūs rezultatai. Dėl to kartais gali susidaryti klaidingas įspūdis, kad pažangos nėra. Siekdami didesnio skaidrumo, nuo 2026 m. teikiame ketvirtines kiekvienos probleminės paskolos ataskaitas, kuriose pateikiami naujausi pokyčiai. Investuotojai jas gali matyti tiesiogiai savo portfelyje „Estateguru“ platformoje.
Rinkų apžvalga
Estija
Estija iki šiol yra geriausiai veikusi „Estateguru“ rinka paskolų priežiūros požiūriu. Didžioji dalis paskolų yra arba visiškai grąžintos, arba grąžinamos pagal grafiką. Tai atspindi tiek rinkos brandą, tiek vietos sąlygoms pritaikytą rizikos vertinimą. Daugeliu atvejų probleminių paskolų užtikrinamojo turto aukcionai jau yra įvykę arba vyksta. Galimi vėlavimai daugiausia susiję su lėtais teisminiais procesais ir (arba) ginčais.
2025 m. Estijos nekilnojamojo turto rinka buvo stabili, tačiau vangoka. Veiklą slopino kuklus ekonomikos augimas, didelė infliacija ir mažas vartotojų pasitikėjimas. Einamųjų metų prognozės rodo, kad ekonomika laipsniškai atsigaus, o tai turėtų paskatinti pirkėjų aktyvumą, vystytojų veiklą ir nebankinio finansavimo paklausą.
Latvija
Pastaraisiais metais Latvijos nekilnojamojo turto rinka buvo aktyvesnė nei Estijos, ypač Rygoje ir jos apylinkėse. Naujo ir beveik naujo gyvenamojo būsto paklausa išliko stabili, o namų ūkių perkamoji galia palaipsniui augo. Didesnis rinkos likvidumas leido efektyviau užbaigti projektus.
2025 m. „Estateguru“ apimtys Latvijoje išaugo 12 %, tolesnio augimo potencialą matome ir ateityje.
Daugelis paskolų yra arba grąžintos, arba grąžinamos pagal grafiką. 2025 m. buvo sėkmingi paskolų susigrąžinimo metai – investuotojams grąžintos reikšmingos sumos. Susigrąžinimo procesai palaipsniui tęsis ir 2026 m., o probleminių paskolų dalis portfelyje nuosekliai mažėja. Svarbu pažymėti, kad šiuo metu nekyla problemų su 2025 m. išduotomis paskolomis.
Maždaug pusė Latvijos probleminių paskolų yra susijusios su vienu didesniu projektu – Salaspilio vystymu (LV0650 ir LV2357 paskolos). Su šiuo atveju toliau dirbama, nors paskolos gavėjas sąmoningai vilkina procesus. Kiti probleminiai projektai daugiausia jau parduodami arba artėja prie šio etapo, o sisteminių vėlavimų šiuo metu nėra.
Rizikos valdymo požiūriu Latvijoje daugiausia dėmesio skiriama mažesnėms paskolų sumoms ir didesnei diversifikacijai, mažinant koncentracijos riziką. „Estateguru“ Latvijoje yra gerai žinoma, todėl galime rinktis projektus su konservatyvia struktūra ir aiškia pasitraukimo strategija.
Makroekonomiškai Latvija juda stabilesnio augimo kryptimi, o prognozės rodo, kad 2026 m. ekonomika augs sparčiau, nekilnojamojo turto rinka bus aktyvesnė.
Lietuva
2025 m. Lietuva buvo aktyviausia Baltijos šalių rinka, kuriai būdinga intensyvi konkurencija dėl kokybiškų projektų. Per metus per „Estateguru“ platformą Lietuvoje investuota 21,3 mln. eurų, tai yra apie 17 % daugiau nei 2024 m., ir geriausias rezultatas per pastaruosius trejus metus.
Daugelis paskolų Lietuvos portfelyje yra arba grąžintos, arba grąžinamos pagal grafiką. Probleminiai atvejai daugiausia susiję su didesniais projektais, dažniausiai 3–5 mln. eurų vertės, iš kurių nemažai jau yra aukcionuose arba aktyviai parduodami.
Dažniausiai vėlavimus lėmė statybos reglamentų pažeidimai. Pagal Lietuvos teisę, užtikrinamasis turtas negali būti parduodamas, kol nepašalinti tokie pažeidimai. Kiti atvejai užsitęsė dėl ginčų, susijusių su statybos leidimais ar teritorijų planavimu, įskaitant neteisėtos statybos atvejus. Šios problemos šiuo metu sprendžiamos, o parduoti turtą tikimės dar šiais metais.
Gera naujiena investuotojams – 2025 m. Lietuvoje perleidome tris reikalavimo teises, kurių bendra vertė siekia 5,3 mln. eurų (LT7229, LT2876 ir LT4782 paskolos). Už šį sandorį galutinai atsiskaityti numatyta 2026 m. rudenį, tuomet lėšos pasieks investuotojus.
Aktyvi rinka ir platesnės makroekonominės tendencijos – didėjantys atlyginimai, mažėjanti infliacija ir stabili palūkanų normų – rodo teigiamas vidutinės trukmės Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos perspektyvas. Pastaraisiais metais nekilnojamojo turto kainos Lietuvoje išaugo daugiau nei 10 %, o kai kuriuose segmentuose metinis kainų augimas siekia apie 10 %, ypač centriniuose miestų rajonuose ir senamiesčiuose.
Portugalija
Paskolos Portugalijoje ir toliau grąžinamos pagal grafiką, o visiškos likusio portfelio grąžos tikimės iki vasaros pabaigos. Tuomet „Estateguru“ užbaigs savo veiklą Portugalijos rinkoje.
Suomija (neaktyvi rinka)
„Estateguru“ pirmąją paskolą Suomijoje išdavė 2018 m. Kadangi apimtys išliko nedidelės, o paskolų gavėjų mokėjimai neatitiko mūsų lūkesčių, nusprendėme veiklą šioje rinkoje nutraukti ir sutelkti dėmesį kitur. Vertinant retrospektyviai, mūsų įėjimas į rinką sutapo su nepalankiu ekonominiu ciklu, kurį paveikė keli sukrėtimai – karas Ukrainoje, energetikos kainų šuolis, didelė infliacija, sparčiai augančios palūkanų normos, statybų sektoriaus nuosmukis ir mažėjantis vartotojų pasitikėjimas. 2024–2025 m. situaciją dar labiau pablogino lėčiau auganti ekonomika ir įmonių bankrotai.
Per šį laikotarpį Suomijos nekilnojamojo turto rinka smuko, o daugelio turto klasių likvidumas išliko žemas. Pasiūla yra didelė, pirkėjai turi platų pasirinkimą, o sandorių užbaigimo terminai išlieka ilgi.
Šiuo metu mūsų veikla Suomijoje apsiriboja anksčiau išduotų paskolų susigrąžinimu. Parduodama daugiausia per antstolius ir bankroto administratorius, padedant „Estateguru“ pasamdytam nekilnojamojo turto brokeriui. Teisinius procesus tvarko mūsų vietinis partneris „Magnusson Law“.
Aktyviai dirbame siekdami išsaugoti – o kur įmanoma ir padidinti – užtikrinamojo turto vertę, padengdami einamąsias išlaidas: komunalines paslaugas, draudimą, žemės mokesčius ir žemės nuomos mokesčius, taip pat proporcingą daugiabučių bendrijų skolų dalį. Prireikus investuojame ir į priemones, didinančias turto patrauklumą, pavyzdžiui, padalijame turtą į atskirus butus. Tikslas – kuo labiau padidinti investuotojams grąžinamas sumas, net jei tam reikia daugiau laiko.
Mažas rinkos aktyvumas, pasiūlos perteklius ir lėta bei itin biurokratiška vykdymo sistema išlieka pagrindiniai iššūkiai Suomijoje. Nors terminai yra ilgi, nuosekliai judame norėdami parduoti užtikrinamąjį turtą per teismo ar bankroto procedūras.
Vokietija (neaktyvi rinka)
„Estateguru“ aktyviai veikė Vokietijoje 2020–2022 m. Praktika parodė, kad tiek paskolų gavėjų mokėjimų elgsena, tiek nekilnojamojo turto rinkos raida neatitiko mūsų lūkesčių, todėl nusprendėme nebeišduoti naujų paskolų. Vertinant retrospektyviai, mūsų veikla Vokietijoje sutapo su laikotarpiu, kai ekonominė aplinka sparčiai blogėjo. Rinką paveikė Rusijos pradėto karo padariniai, pokyčiai Vokietijos vidaus ir imigracijos politikoje, valstybinių apgyvendinimo projektų sustabdymas ir, galima sakyti, refinansavimo rinkos išnykimas. Dėl to daugelis paskolų gavėjų nebegalėjo vykdyti įsipareigojimų.
Šiuo metu Vokietija yra neaktyvi rinka. Čia visas mūsų dėmesys sutelktas į esamų paskolų susigrąžinimą. Užtikrinamasis turtas parduodamas per antstolius ir bankroto administratorius, bet kartu siekiame išsaugoti turto vertę, padengdami einamąsias išlaidas ir, prireikus, investuodami į papildomas priemones, pavyzdžiui, statybinių atliekų išvežimą.
Susigrąžinimo terminus stipriai veikia biurokratiška Vokietijos teisinė sistema. Beveik kiekviename žingsnyje prireikia teismo ar antstolio, o tarp etapų dažnai taikomi 4–6 mėnesių privalomieji laukimo laikotarpiai. Popierinė komunikacija, užimti teismai ir procedūriniai vėlavimai dar labiau lėtina procesus, o dėl silpnos nekilnojamojo turto rinkos krinta kainos, mažėja sandorių.
Vokietijoje fiksuojami kapitalo nuostoliai daugiausia atspindi struktūrinį pokytį nekilnojamojo turto ir kredito rinkose, o ne pavienių projektų nesėkmes. Daugiausia paskolų buvo išduota 2021–2022 m., kai palūkanų normos buvo žemos, o augimo lūkesčiai – optimistiniai. Šiandien konservatyvi kreditavimo aplinka riboja pirkėjų susidomėjimą probleminiu turtu ir sandorių įgyvendinimą daro sudėtingesnį net tais atvejais, kai pats turtas išlieka parduotinas.
Šis poslinkis nuo „atidėti ir laukti“ strategijų matomas visoje rinkoje – probleminis turtas vis dažniau parduodamas, restruktūrizuojamas. „EV Digital Invest“ bankrotas 2025 m. lapkritį yra vienas iš pavyzdžių, atspindinčių platesnius sektoriaus iššūkius.
Mūsų dėmesys Vokietijoje ir toliau sutelktas į sistemingą ir disciplinuotą probleminių paskolų sprendimą. Penkios paskolos jau visiškai išspręstos, o dar 3–5 paskolos turėtų būti užbaigtos per einamąjį pusmetį. Kiekvienu atveju siekiame kuo labiau padidinti investuotojams grąžinamas sumas, net ir sudėtingoje bei lėtoje rinkoje.
Ispanija (neaktyvi rinka)
Visos Ispanijoje išduotos paskolos jau yra visiškai grąžintos, o rinka buvo uždaryta praėjusiais metais be jokių kapitalo nuostolių.
Apibendrinimas
Probleminių paskolų susigrąžinimas „Estateguru“ yra nuolatinis nenutrūkstamas procesas, ne vienkartinė veikla. Kiekvieną mėnesį skiriame laiko, resursų ir nemažai nuosavų lėšų, kad bylos judėtų į priekį – per teisinius procesus, užtikrinamojo turto valdymą, pardavimo dokumentų parengimą ir glaudų bendradarbiavimą su vietiniais partneriais.
Nors skirtingose rinkose tempas ir iššūkiai skiriasi, mūsų tikslas visur išlieka tas pats – kuo labiau padidinti investuotojų grąžą iš probleminių paskolų, veikiant skaidriai, nuosekliai ir atsakingai, net kai sprendimams prireikia daugiau laiko.
