Iš investuotojų sulaukiame nemažai klausimų apie refinansavimą: kodėl tai darome ir ar refinansavimas rodo, kad paskolos kokybė yra prasta arba, kad rizika yra didesnė? Šiame įraše paaiškinsime, kodėl mes refinansuojame kai kurias paskolas, ir išsklaidysime kai kuriuos mitus, susijusius su iš tiesų visiškai įprastu finansiniu sandoriu.
Pagrindai
Paskolos gavėjas ima refinansuotas tarpines paskolas norėdamas pakeisti esamą finansino šaltinį, nesvarbu, ar tai būtų to paties, ar kito skolintojo paskola.
Refinansavimas naudojant kitą tarpinę paskolą dažnai vadinamas „pakartotine tarpine paskola” („re-bridging loan”), o paskolos gavėjai tai gali daryti dėl kelių priežasčių:
- suteikti papildomo laiko tradiciniam ilgalaikiam finansavimui gauti
- užbaigti renovacijos ar plėtros projektą, kad būtų galima įgyvendinti pardavimus
- rasti naują pirkėją arba užbaigti derybas su esamu pirkėju
- atsisakyti esamos tarpinės paskolos ir ją pakeisti kita paskola su palankesnėmis palūkanomis.
Dažniausiai refinansuoti tarpinę paskolą prireikia tada, kai kliento paskolos grąžinimo strategija pasikeičia arba nepasiteisina. Tada klientas gali prašyti naujos tarpinės paskolos, kad galėtų grąžinti jau turimą paskolą, o kartais ir išlaisvinti papildomo nuosavo kapitalo (jei jo yra), kad galėtų finansuoti paskutinius projekto etapus.
Pavyzdys:
Vystytojas beveik užbaigė dvylikos naujų namų statybą, tačiau dėl netikėtų išlaidų ir vėlavimų atsiliko nuo grafiko. Be to, prireikė papildomų 75 000 eurų darbams užbaigti, kad būtų galima namus parduoti.
Vystytojas statybai finansuoti panaudojo tarpinę paskolą, tačiau dėl vėlavimo jis negalėjo užbaigti statybos darbų ir parduoti nekilnojamojo turto iki paskolos termino pabaigos. Tai reiškia, kad paskolos gavėjas neturėjo lėšų nei tarpinei paskolai grąžinti, nei papildomų 75 000 eurų statyboms užbaigti.
Vystytojas refinansavo jau turimą tarpinę paskolą nauja tarpine paskola su didesniu LTV rodikliu ir grąžino pradinę paskolą bei išlaisvino papildomus 75 000 eurų, kurių reikėjo projektui užbaigti.
Kodėl „Estateguru” refinansuoja savo paskolas?
Dauguma tarpinių paskolų teikėjų siūlo refinansavimo galimybes savo paskolos gavėjams, atsižvelgiant į skolinimo kriterijus. Ši galimybė leidžia paskolos gavėjui pratęsti paskolos grąžinimo terminą dar 6-24 mėnesiams.
Refinansavimas reiškia, kad pradinės paskolos investuotojams galima laiku grąžinti paskolą. Be to, tai suteikia papildomų pajamų iš palūkanų ir sandorio mokesčių, sukuria papildomų investavimo galimybių platformoje ir padeda mūsų paskolų gavėjams įgyvendinti sėkmingą paskolos grąžinimo strategiją.
„Estateguru” taiko griežtus kriterijus, pagal kuriuos paskolų gavėjai ir paskolos gali būti refinansuojamos. Mes niekada nerefinansuojame blogų skolų. Paskolas refinansuojame tik tuo atveju, jei tai padidina sėkmingą paskolos grąžinimo tikimybę, o mūsų tinkamumo kriterijai leidžia mums nustatyti būtent tokius atvejus.
Kriterijai
- Mokėjimų istorija – visi mokėjimai turi būti įvykdyti, be jokių vėluojančių mokėjimų.
- Bendradarbiavimas – paskolos gavėjas privalo bendradarbiauti su „Estateguru” ir atsakyti į prašymus pateikti informaciją.
- Užstatas – jei nuo ankstesnio patikrinimo ir vertinimo praėjo daugiau nei vieneri metai, reikia atlikti naują turto patikrinimą ir vertinimą. Išskirtiniais atvejais, mūsų vidinis vertinimas patvirtina, kad vertė nesumažėjo.
- Grąžinimas – prašymas turi būti pagrįstas ir turi būti parengtas tinkamas paskolos grąžinimo planas.
Dažniausiai refinansavimo prireikia tik todėl, kad pradinė paskolos grąžinimo strategija tampa nebeveiksminga. Todėl svarbu, kad prieš sutikdami pratęsti paskolos grąžinimą dar vienam terminui, suprastume nesėkmės priežastis. Dažniausiai pasitaikančios priežastys yra šios:
- Veiksniai, turintys įtakos statybos procesui (pvz.: planavimo patvirtinimas);
- Veiksniai, turintys įtakos pardavimo procesui (pvz.: nepavyksta pasiekti sandorio su pirkėju);
- Nenumatytos ir nefinansuotos papildomos išlaidos (pvz.: padidėjusios medžiagų kainos).
Kiekvienu iš šių atvejų „Estateguru” turi nuspręsti, ar tikėtina, kad paskolos refinansavimas galiausiai suteiks galimybę sėkmingai grąžinti paskolą. Jei paskolos gavėjui pritrūko pinigų statyboms užbaigti ir jis neturi papildomo nuosavo kapitalo, paskolos refinansavimas vėl neišvengiamai bus nesėkmingas.
Jei paskolos gavėjas laiku moka įmokas, pateikia „Estateguru” visą prašomą informaciją, turi pakankamai nuosavo kapitalo, kurio dėka galėtų išlaisvinti papildomas lėšas, kurių reikia projektui užbaigti, ir iki papildomo termino pabaigos gali parduoti užbaigtą nekilnojamąjį turtą, tuomet refinansavimas yra abiem pusėms naudingas sprendimas.
Kito skolintojo paskolų refinansavimas
Refinansavimas yra įprasta trumpalaikių paskolų praktika ir neretai „Estateguru” paskolos yra grąžinamos finansuojant kitiems skolintojams. „Estateguru” refinansuoja tiek kitų skolintojų suteiktas paskolas, tiek savo paskolas. Kriterijai yra tokie patys, nepriklausomai nuo to, ar paskola yra mūsų, ar kito skolintojo.
Svarbiausia, kad refinansavimas galiausiai užtikrintų apčiuopiamą paskolos grąžinimą, kadangi būtent tai ir yra trumpalaikis finansavimas, o tos pačios paskolos refinansavimas kelis kartus rodo, kad paskolos grąžinimo strategija nėra perspektyvi.
Ką refinansavimas reiškia investuotojams
Refinansuotos paskolos yra gera galimybė investuotojams, nes jos suteikiamos tik tiems paskolos gavėjams, su kuriais palaikome gerus santykius ir kurie laiku mokėjo įmokas per pirmąjį paskolos laikotarpį.
Taip pat daug dėmesio skiriame paskolos grąžinimo strategijos analizei, kad refinansavimo laikotarpis suteiktų pakankamai laiko sėkmingai ją įgyvendinti. Jei refinansavimas atliekamas teisingai, naudos gauna ir paskolos gavėjai, ir investuotojai.
