Paskolų palūkanų normų didinimas gali turėti nenumatytų padarinių, pavyzdžiui, padidinti paskolų negrąžinimo tikimybę. Šiame tinklaraščio įraše „Estateguru” generalinis direktorius Mihkel Stamm gilinasi į šio proceso sudėtingumą ir nagrinėja palūkanų normų didinimo poveikį nekilnojamojo turto paskoloms bei galimus rizika pagrįstos kainodaros privalumus.
Įžanga
Po 2023m. birželio 2d. „Finfellas” konferencijoje vykusių diskusijų, nusprendžiau raštu išdėstyti savo mintis apie palūkanų normas bei rizikos ir grąžos santykį. Pastaruoju metu pastebėjau, kad investuotojai ir, apskritai, pati rinka vis labiau skatina didinti paskolų palūkanų normas. Kadangi centriniai bankai būtent taip ir daro, o rizikos lygis rinkoje didėja, atrodo, logiška būtų to tikėtis. Tačiau, kaip ir kitais finansiniais aspektais, ryšys tarp palūkanų normų ir rizikos ne visada yra tik juodai-baltas, o priverstinis palūkanų didinimas gali turėti nenumatytų pasekmių, pavyzdžiui, padidinti paskolų negrąžinimo tikimybę. Šiame tinklaraščio įraše gilinsiuosi į šio proceso sudėtingumą ir nagrinėsiu palūkanų normų didinimo poveikį nekilnojamojo turto paskoloms bei kitus investuotojų pamąstymus.
Įsipareigojimų nevykdymo tikimybės supratimas
Įsipareigojimų nevykdymo tikimybė (ang. Probability of default, PD) – tai tikimybė, kad paskolos gavėjas negalės įvykdyti paskolos grąžinimo įsipareigojimų. Tai yra labai svarbus veiksnys vertinant kredito riziką. Didesnė įsipareigojimų neįvykdymo tikimybė rodo didesnę riziką, susijusią su paskolos gavėjo negalėjimu grąžinti paskolą.
Svarbu pažymėti, kad ryšys tarp palūkanų normų ir įsipareigojimų nevykdymo tikimybės nėra linijinis ir gali kisti priklausomai nuo individualių paskolos gavėjo aplinkybių, paskolos gavėjo paskolos grąžinimo strategijų, paskolą užtikrinančio užstato kokybės, paskolos sąlygų, pavyzdžiui, LTV ir termino, bei bendros ekonominės aplinkos. Kreditoriai įsivertina šiuos veiksnius atsižvelgdami į palūkanų normas, kad išlaikytų rizikos pusiausvyrą ir užtikrintų, jog paskolos gavėjai galėtų veiksmingai valdyti savo paskolos įsipareigojimus. Palūkanų norma rodo grąžą, kurios reikia kreditoriaus rizikos sąnaudoms padengti.
Didėjančių palūkanų normų spąstai
Gali būti daromas poveikis didinti paskolų palūkanų normas, tačiau tai gali būti nuostolinga investuotojams. Padidėjusios palūkanų normos didina paskolų gavėjams tenkančią naštą, daro įtaką jų finansiniam pajėgumui, pinigų srautams ir gebėjimui grąžinti paskolą suėjus terminui. Dėl šios priežasties didėja įsipareigojimų nevykdymo tikimybė, nes paskolos gavėjams sunku įvykdyti padidėjusius mokėjimo reikalavimus. Panagrinėkime toliau pateiktą pavyzdį, kuriame nagrinėjamas palūkanų normos padidėjimo vienu procentiniu punktu poveikis.
Taigi, pavyzdžiui, turime paskolos gavėją, kuriam suteikta 1 milijono eurų vertės paskola, su 10% palūkanų norma ir 12 mėnesių grąžinimo laikotarpiu. Kalbant apie paskolos tipą, kuomet paskola yra išmokama termino pabaigoje, per 12 mėnesių laikotarpį paskolos gavėjas turėtų sumokėti maždaug 100 000 eurų. Palūkanoms padidėjus 1%, bendra palūkanų norma padidėja iki 11% (mėnesio palūkanų norma 0,92%). Todėl paskolos gavėjo ketvirčio įmoka padidėtų nuo 25 000 eurų iki 27 500 eurų, o tai reikštų, kad per ketvirtį palūkanų įmoka padidėtų dar 2 500 eurų.
Be didesnių išlaidų, padidėjusios palūkanų normos taip pat gali turėti neigiamos įtakos paskolos gavėjo nekilnojamojo turto projekto ekonomikai, įvertinus visas išlaidas.
Štai kaip:
Padidėjusi skolinimosi kaina: Dėl didesnės palūkanų normos didėja nekilnojamojo turto projekto skolinimosi išlaidos. Paskolos gavėjas turės skirti daugiau lėšų palūkanoms mokėti, todėl sumažės kitoms projekto išlaidoms skirta suma. Tai gali sumažinti projekto pelningumą ir bendrą finansinį gyvybingumą.
Pinigų srautų apribojimai: Didesnė palūkanų norma lemia didesnius periodinius mokėjimus, o tai gali apsunkinti projekto pinigų srautus. Padidėjus mokėjimo įsipareigojimams, mažiau lėšų skiriama projekto veiklai, priežiūrai ar tobulinimui. Tai gali trukdyti paskolos gavėjui padengti einamąsias išlaidas ir kelti pavojų projekto sėkmei.
Mažesnė investicijų grąža: Didesnė palūkanų norma gali sumažinti nekilnojamojo turto projekto investicijų grąžą (IG). Padidėjusios palūkanų išlaidos sumažina galimą projekto pelną, todėl sumažėja bendra investicijų grąža. Dėl šios priežasties investicija gali tapti mažiau patraukli tiek paskolos gavėjui, tiek potencialiems investuotojams, o dėl to gali sumažėti projektų inicijavimo ir investavimo galimybių, kadangi bus įgyvendinama mažiau projektų.
Sumažėjusios projekto įgyvendinimo galimybės: Palūkanų normų padidėjimas gali turėti įtakos projekto įgyvendinimo galimybėms ir finansiniam gyvybingumui. Jei dėl padidėjusių palūkanų išlaidų projekto pinigų srautų nepakanka išlaidoms padengti ir pagrįstai grąžai gauti, tai gali trukdyti projektui gauti teigiamas grynąsias pajamas. Tai gali lemti sunkumus grąžinant paskolą ir padidinti įsipareigojimų nevykdymo tikimybę.
Poveikis nekilnojamojo turto vertinimui: Didesnės palūkanų normos taip pat gali nulemti turto vertinimą. Aukštesnė palūkanų norma reiškia didesnį pelną, o tai mažina nekilnojamojo turto rinkos vertę. Kadangi skolinimosi išlaidos didėja, potencialūs pirkėjai arba investuotojai gali reikalauti sumažinti pirkimo kainas arba nustatyti didesnes viršutines palūkanų normas, kad būtų atsižvelgta į didesnes finansavimo išlaidas. Tai gali sumažinti nekilnojamojo turto rinkos vertę ir potencialiai paveikti paskolos gavėjo galimybes refinansuoti arba parduoti nekilnojamąjį turtą palankiomis sąlygomis.
Atsižvelgiant į šiuos veiksnius, tampa akivaizdu, kad palūkanų normų padidėjimas vienu procentiniu punktu ne tik sustiprina įsipareigojimų nevykdymo tikimybę, bet ir neigiamai veikia paskolos gavėjo nekilnojamojo turto projekto ekonomiką. Tai dar kartą įrodo, kaip svarbu atidžiai įvertinti palūkanų normų svyravimus ir jų poveikį bendrai nekilnojamojo turto projekto ekonomikai. Investuotojai ir paskolų gavėjai, suprasdami galimas pasekmes, gali priimti labiau pagrįstus sprendimus ir sumažinti su palūkanų normų padidėjimu susijusią riziką.
Kodėl turėtume rinktis rizika pagrįstą kainodarą?
Makroekonomika atlieka svarbų vaidmenį nustatant palūkanų normas. Atsižvelgiant į esamą situaciją, „Estateguru” platformoje Jūs nepamatysite mažesnių nei 10% paskolų palūkanų normų, tačiau, užuot sutelkus dėmesį tik į palūkanų normų didinimą, reikėtų pereiti prie rizika pagrįstos kainodaros. Rizika pagrįstoje kainodaroje atsižvelgiama į individualius paskolos gavėjų profilius, nustatant palūkanų normas remiantis kreditingumu, nuosavu kapitalu sandorio metu ar kitomis užtikrinimo priemonėmis, paskolos gavėjo patirtimi plėtros ar investicijų srityse, nekilnojamojo turto vieta, paskolos gavėjo paskolos grąžinimo strategija ir kitais rizikos veiksniais. Šis požiūris leidžia geriau pritaikyti paskolos sąlygas ir sumažinti įsipareigojimų nevykdymo tikimybę.
Ir tai nėra naujiena, kadangi rizika pagrįsta kainodara yra plačiai taikoma bankininkystėje, ypač hipotekos paskolų srityje. Kreditoriai vertina paskolų gavėjų kredito reitingus, pajamų stabilumą ir kitus svarbius veiksnius, nustatydami jų rizikos profilį. Paskolų gavėjams su mažesne rizika siūlomos palankesnės palūkanų normos, paskolų sąlygos ir didesnės paskolų sumos, kadangi jų banko rizikos sąnaudos yra mažesnės.
Investuotojai ir sutelktinio finansavimo sektorius turėtų plačiau taikyti rizika pagrįstos kainodaros principus. Europos sutelktinio finansavimo reglamentas (angl. European Crowdfunding Regulation, ECFR) jau dabar reikalauja licencijuotose platformose taikyti paskolų gavėjų kredito reitingus. „Estateguru” platformoje mes integruosime „Moody’s” kredito reitingų modelius, kad patobulintume mūsų rizikos vertinimo procesą ir investuotojai galėtų ne tik matyti paskolų LTV, bet ir gauti daugiau informacijos vertindami paskolos gavėjų patikimumą.
Tai reikštų, kad mažesnės rizikos klientai gaus geresnes sąlygas, bet ir investuotojai galės tvirčiau jaustis, kad atgaus savo investicijas. Didesnėmis palūkanomis siekiama kompensuoti didesnę projekto nesėkmės arba nesavalaikio paskolos grąžinimo tikimybę.
Tinkamo produkto pasirinkimas
Taigi, užuot kalbėję apie didesnes palūkanas, pirmiausia kalbame apie investuotojo rizikos apetitą ir apie tai, kokį investicinį produktą jis renkasi. Nors diversifikavimas (produkto viduje ir tarp produktų) išlieka naudinga strategija rizikai mažinti, investuotojai turėtų apsvarstyti, kokiam produktui teikia pirmenybę, pasverdami tokius veiksnius kaip neužtikrintos paskolos su didesnėmis palūkanomis ir valstybės užtikrinti indėliai su mažesnėmis palūkanomis (ir mažesne rizika). Arba tarpinis variantas – užtikrintos paskolos.
Kiekvienas pasirinkimas pasižymi savais privalumais ir trūkumais, o makroekonomikos ciklas taip pat atlieka savo vaidmenį (pageidaujamo portfelio pusiausvyrai). Tačiau manau, kad nekilnojamojo turto investicijos, siūlančios užstato pranašumą, suteikia papildomą apsaugą labiau neapibrėžtais laikais, todėl investuotojai dažnai pirmenybę teikia būtent šiems produktams. Taip pat svarbu nepamiršti, kad uždirbdami 11% palūkanų iš paskolos projekto, Jūs vis dar gerokai lenkiate vidutinę infliaciją Europos Sąjungoje, kuri šiuo metu yra 6,1%.
Ir galiausiai, vienu procentiniu punktu padidėjusios palūkanų normos gali neturėti didelės įtakos nekilnojamojo turto investicijų pajamoms, tačiau gali turėti lemiamos įtakos tikimybei atgauti savo investicijas sutartu laiku.
Išvada
Tiek investuotojams, tiek paskolų gavėjams labai svarbu suprasti rizika pagrįstą kainodarą ir palūkanų normų didėjimo pasekmes nekilnojamojo turto paskoloms. Taikydami rizika pagrįstos kainodaros strategijas, atsižvelgdami į kredito reitingus ir įvertindami makroekonominę aplinką, rinkos dalyviai gali užtikrinti pusiausvyrą tarp investuotojų grąžos ir paskolos gavėjų finansinių galimybių, kartu sumažindami įsipareigojimų nevykdymo atvejų skaičių. Nekilnojamojo turto investicijų sėkmė priklauso nuo tinkamo įvairių veiksnių, susijusių su paskolos gavėju, nekilnojamuoju turtu, kuris yra paskolos užtikrinimo priemonė, ir kiekvienos šalies ekonominių pagrindų, įvertinimo. Neužtenka palūkanų normas taikyti kaip atskirą kriterijų.
