Nuo 2022 m. pabaigos Vokietija „Estateguru“ platformoje nėra aktyvi rinka. Naujų paskolų neišduodama, o likusios paskolos šiuo metu yra aktyviai išieškomos. Mūsų pagrindinis dėmesys skiriamas esamam portfeliui ir investuotojų lėšų susigrąžinimui.
Investuotojams, kurių portfeliuose yra Vokietijoje išduotų paskolų, įdomu, kas pasikeitė rinkoje, kodėl išieškojimo procesas užtrunka ir ko galima tikėtis 2026-aisiais.
Interviu A. Mertig dalijasi savo įžvalgomis apie rinkos sąlygas, struktūrinius apribojimus ir vykstančių išieškojimo procesų perspektyvas.
Kaip per pastaruosius 12 mėnesių keitėsi Vokietijos nekilnojamojo turto rinka ir kokį vaidmenį šiame procese atliko makroekonominė aplinka?
Per pastaruosius metus Vokietijos nekilnojamojo turto rinka perėjo į bendrą atsigavimo fazę, tačiau kartu pastebima atrankaus stabilizavimosi požymių. Makroekonominė aplinka išliko silpna – 2025 m. Vokietijos ekonomika augo tik nežymiai, statybos buvo neaktyvios, o nemokių įmonių išliko daug. Visgi mažesnės ECB palūkanų normos pagerino finansavimo sąlygas, palyginti su didžiausios įtampos laikotarpiu, o tai pakėlė rinkos dalyvių nuotaiką ir iš dalies atgaivino sandorių rinką.
Vis dėlto skirtingi segmentai ir regionai atsigauna nevienodai. Nekilnojamojo turto rinka stabilizavosi aiškiau, o miestai už didžiųjų aglomeracijų ribų, senesni pastatai ir intensyviai vystomi projektai vis dar ne taip greitai atsigauna. Sandoriai sudaromi aktyviau, tačiau vis dar nesiekia ilgalaikio įprasto lygio, o rizikos vertinimas išlieka gerokai konservatyvesnis nei 2019–2022 m., kai buvo žemos palūkanos.
Iki 2022 m. finansuoto turto verslo planus dažnai tenka peržiūrėti, atsižvelgiant į mažesnį likvidumą, ilgesnius pasitraukimo laikotarpius, griežtesnes refinansavimo sąlygas ir atrankesnę investuotojų paklausą. Šia prasme makroekonominė aplinka nepaskatina rinkos atsigauti, tačiau aiškiai pasikeitė kainodara, įgyvendinimo rizika ir išieškojimo lūkesčiai.
Ar matote ženklų, kad kainų korekcijos fazė stabilizavosi, ar tam tikri regionai vis dar patiria struktūrinį spaudimą?
Dalies nekilnojamojo turto rinkos kainos stabilizavosi, tačiau bendras vaizdas išlieka nevienodas.
Užbaigtas arba geroje vietoje esantis nekilnojamasis turtas yra santykinai atsparus, o ne tokioje geroje vietoje esantis nekilnojamasis turtas ir toliau patiria struktūrinį spaudimą, daugiausia dėl mažesnio likvidumo, ilgesnio pardavimo laikotarpio ir mažesnio sandorių užtikrintumo.
Todėl problemos nėra universalios – su sunkumais susiduriama tik tam tikruose subsegmentuose. Kadangi „Estateguru“ užstato portfelis daugiausia yra susijęs su nekilnojamojo turto projektais antrinėse vietovėse, šie veiksniai išlieka itin svarbūs išieškojimo procesui ir siekiant išsaugoti vertę.
Kaip dabartinė finansavimo aplinka veikia tiek turto savininkus, tiek rinkos likvidumą?
Dabartinė finansavimo aplinka išlieka vienu pagrindinių rinkos likvidumą ribojančių veiksnių.
Nors palūkanų normos sumažėjo, skolinimosi sąlygos vis dar yra gerokai griežtesnės nei iki 2022 metų. Bankai tapo išrankūs, finansavimo svertas mažesnis, nuosavo kapitalo reikalavimai didesni, o rizikos vertinimas labiau orientuotas į pinigų srautų tvarumą ir įgyvendinimo užtikrintumą. Refinansuoti ir gauti naują paskolą sudėtingiau, reikia stipresnių verslo planų.
Tai daro tiesioginę įtaką rinkos likvidumui. Net ir esant pirkėjų susidomėjimui, finansavimo prieinamumas gali riboti sandorių greitį ir kainodarą. Todėl sandoriai paprastai trunka ilgiau, pirkėjai išlieka išrankesni, ypač paveikiamas turtas antrinėse vietovėse arba jei yra plėtros rizika. Mūsų patirtis rodo, kad sudėtingesniais atvejais finansavimo patvirtinimas dažnai trunka nuo keturių iki šešių mėnesių.
Kodėl Vokietijoje išieškojimo procesai ir nemokumo procedūros vyksta taip lėtai, palyginti su kitomis Europos rinkomis?
Vokietijoje išieškojimo procesai yra labai formalizuoti ir, kalbant apie nekilnojamąjį turtą, stipriai grindžiami teisminiais procesais.
Išieškojimo procesas paprastai apima nuoseklią teisinių ir administracinių veiksmų seką – nuo vertinimo ir oficialių pranešimų iki varžytynių, lėšų paskirstymo ir įrašų žemės registre. Skolininkų apsaugos mechanizmai ir procesinės teisės gali dar labiau pailginti procesą.
Jei pradedama nemokumo procedūra, individualus išieškojimo procesas paprastai sustabdomas, o byla perduodama teismui, paskiriamas nemokumo administratorius. Dėl to išieškojimo procesai Vokietijoje dažnai yra lėtesni.
Kur dažniausiai atsiranda didžiausi vėlavimai – teismuose, administratorių darbe, dėl procedūrų ar dėl skolininkų elgesio?
Dauguma vėlavimų yra struktūriniai.
Praktikoje daugiausia vėluojama dėl teismų darbo krūvio, privalomų procedūrų sekos, vertinimo ir skelbimo reikalavimų, įstatymuose numatytų laukimo laikotarpių tarp išieškojimo etapų. Nemokumo atvejais terminus ištęsia administratoriaus negebėjimas vykdyti procedūrą ir būtinybė koordinuoti kelias suinteresuotąsias šalis.
Skolininkų elgesys gali turėti įtakos pavieniais atvejais, tačiau mūsų patirtis rodo, kad tai paprastai nėra pagrindinė priežastis. Vėluojama dėl teisinio ir procedūrinio reglamentavimo.
Ar per pastaruosius metus pastebėjote pagerėjimo ženklų kalbant apie procesų trukmę, ar sistema išlieka tokia pat apkrauta?
Sisteminio pagreitėjimo ženklų Vokietijos išieškojimo ar nemokumo procesuose nematyti.
Procesai juda į priekį, tačiau dažniausiai tuo pačiu nuosekliu būdu. Jei kai kuriais atvejais laikas sutrumpėjo, tai paprastai susiję su konkrečiomis situacijomis, o ne su struktūriniais pokyčiais teisinėje ar institucinėje sistemoje.
Apskritai, sistema vis dar atrodo labiau apkrauta nei reikšmingai paspartėjusi.
Kokios pažangos „Estateguru“ pasiekė su Vokietijos paskolomis per pastaruosius 12 mėnesių?
Nuo 2022 m. pabaigos Vokietijoje nebesuteikiama naujų paskolų „Estateguru“ platformoje, todėl visas dėmesys skiriamas esamam portfeliui susigrąžinti.
Per pastaruosius 12 mėnesių buvo išspręsti septyni paskolų atvejai. Be to, šiuo metu tikimasi, kad per metus bus išspręsti dar trys–penki atvejai.
Skolos išieškomos daugiausia per varžytynes ir pradėtas nemokumo procedūras. Siekiame išsaugoti turto vertę, padengdami būtinas nekilnojamojo turto išlaikymo sąnaudas, ir, kai tikslinga, taikydami priemones, didinančias turto patrauklumą rinkoje.
Ar panašūs išieškojimo terminai būdingi visai Vokietijos nekilnojamojo turto finansavimo rinkai, ar tik tam tikroms platformoms?
Iš esmės, taip. Dabartinė situacija labiau atspindi visos rinkos prisitaikymą nei konkrečios platformos problemą, nors poveikio mastas skiriasi, priklausomai nuo turto tipo, vietos, paskolos išdavimo laikotarpio ir skolintojo profilio.
Vokietijos nekilnojamojo turto finansavimo rinkoje daugelis skolintojų nesutinka tik pratęsti paskolos grąžinimą terminą ir tikėtis geriausio – jie pereina prie aktyvesnių sprendimo strategijų. Tai apima restruktūrizavimą, atrankųjį turto pardavimą, išieškojimo ir nemokumo procedūras, priklausomai nuo konkretaus atvejo.
Šį pokytį lėmė perėjimas iš iki 2022 m. vyravusios žemų palūkanų ir didelio finansinio sverto aplinkos į gerokai konservatyvesnį kreditavimo režimą. Pokytis veikia bankus, skolos teikėjus ir alternatyviąsias skolinimo platformas, nors skirtingų portfelių rezultatai gali smarkiai skirtis.
Koks šiuo metu yra rinkos susidomėjimas probleminiu ar neužbaigtu nekilnojamuoju turtu ir kokie veiksniai lemia sėkmingą pardavimą?
Rinkos susidomėjimas yra, tačiau jis labai atrankus.
Šiandien Vokietijoje probleminis ar nebaigtas statyti nekilnojamasis turtas gali būti parduodamas, jei rizikos profilis aiškus, o kainodara – realistiška. Svarbiausi veiksniai yra vieta, projekto užbaigtumo lygis, teisinis aiškumas, papildomų investicijų poreikis, energinis efektyvumas ir pirkėjo finansavimo galimybės.
Užbaigtas arba beveik užbaigtas nekilnojamasis turtas paprastai sulaukia daugiau susidomėjimo. Nebaigtas statyti nekilnojamasis turtas, ypač antrinėse vietovėse, sulaukia mažiau pirkėjų, jį parduoti užtrunka ilgiau, o ir kaina krinta.
Todėl dažniausias klausimas yra ne ar turtą apskritai galima parduoti, o kam, per kiek laiko ir už kokią kainą. Ribotas pirkėjų susidomėjimas dažnai matomas ir priverstinėse varžytynėse, kai kurie objektai nesulaukia nė vieno pasiūlymo. Daugeliu atvejų teismo nustatytos vertės vis dar viršija kainą, kurią rinkos dalyviai yra pasirengę mokėti. Tokiame kontekste pardavimas už maždaug 50 % ar šiek tiek daugiau nuo įvertintos rinkos vertės nebūtinai reiškia skubų pardavimą, o gali atspindėti tikrąją turto rinkos kainą esamomis sąlygomis.
Kokie yra realūs lūkesčiai dėl probleminių Vokietijoje išduotų paskolų 2026 metais?
2026 m. turėtų būti vertinami kaip dar vieni nuoseklaus sprendimo, o ne greito atsigavimo metai.
Sąlygos yra stabilesnės nei rinkos korekcijos piko metu, tačiau išieškojimo trukmę vis dar lemia teisiniai procesai, turto kokybė ir rinkos likvidumas. Tikimasi toliau užbaigti tam tikras bylas, bet staigaus pagreitėjimo, kalbant apie visą portfelį, nematyti.
Mes ir toliau didžiausią dėmesį skirsime disciplinuotam vykdymui ir maksimaliam investuotojų lėšų susigrąžinimui aplinkoje, kuri vis dar yra sudėtinga, todėl čia vykstantiems procesam reikia daug laiko.
