Andres Luts ir EstateGuru galvenais kredītdirektors, un viņa uzdevums ir pārvaldīt platformas kredītpolitiku vairākās Eiropas valstīs.
Šajā intervijas daļā par EstateGuru kredītriska politiku viņš stāsta par izpildes procedūrām situācijā, kad aizņēmēji neatmaksā savus aizdevumus, sniedz dažus padomus investoriem par to, kā izvērtēt projektus, un paskaidro, kāpēc aizņēmēji izvēlas piesaistīt finansējumu EstateGuru, nevis tradicionālajās bankās.
Pirmo intervijas daļu par uzņēmuma riska politiku lasi šeit.
Jautājums: Jau iepriekš skaidrojām, kā EstateGuru minimizē risku, bet kas notiek, ja kaut kas tomēr noiet greizi?
Atbilde: Kad tiek kavēta aizdevuma atmaksa tiktāl, līdz aizdevums ir atzīmēts jau ar oficiālu “neatmaksāts” statusu, mūsu pirmā darbība vienmēr ir panākt, lai mūsu parādu piedziņas vadītājs (vai ārpakalpojuma parādu piedziņas partneris) vēl reizi sazinātos ar aizņēmēju. Mēs cenšamies panākt, lai aizņēmējs sadarbotos ar mums un veiktu maksājumus, jo tas joprojām ir vienkāršākais risinājums ar vislabākajiem rezultātiem. Bet, ja nesaņemam piekrišanu vai rezultātus, sākam nākamo izpildes procesu. No sākuma mēs laužam noslēgto aizdevuma līgumu. Dažās valstīs mums ir juristi, kas palīdz šajā procesā, jo ir svarīgi, lai visas darbības tiktu veiktas likumīgi. Pēc tam ātri vien nododam aizdevuma nodrošinājuma īpašumu izsolē.
J: Tātad šis process ir atšķirīgs dažādās valstīs?
A: Nedaudz, jā, jo katrā valstī tas prasa atšķirīgu laiku un darbības. Protams, ir nācies saskarties arī ar naidīgāk noskaņotiem aizņēmējiem, kuri piesaka bankrotu un izmēģina visu iespējamo, lai pretotos un aizkavētu piedziņas procesu. Es domāju, ka kopumā esam paveikuši patiešām labu darbu šajā jomā un esam pārdevuši vairākus ieguldījumus arī bez nepieciešamības doties uz izsoli, jo daži no lielākajiem nekustamā īpašuma investoriem no mums ir jau tos nopirkuši kopā ar nodrošinājuma īpašumiem.
Mēs esam veiksmīgi atguvuši apmēram pusi no visiem līdz šim neatmaksātajiem aizdevumiem, pārējie joprojām ir piedziņas procesā.
J: Ja aizņēmējs neatmaksā aizdevumu, vai kādreiz veicat darījumus ar viņiem atkārtoti?
A: Nē, nepavisam. Tāpēc arī izmantojam spēcīgākās un labākās parādu piedziņas aģentūras katrā darbības valstī, jo ierastās biznesa attiecības ir beigušās. Piemēram, Latvijā mums ir ļoti labs sadarbības partneris, kurš specializējas šāda veida piedziņas procesos, kad aizņēmēji aktīvi pretojas procesam. Tas pats attiecas uz katru valsti, kurā darbojamies – atrodam labākos juridiskos partnerus.
J: Tavuprāt, kā jūsu riska pārvaldība un procesi atšķiras no konkurentiem?
A: Galvenā atšķirība ir tā, ka mums nav neefektīva banku mantojuma (kur procesi joprojām bieži notiek manuāli), tāpēc esam daudz tehnoloģiskāki nekā mūsu konkurenti. Mūsu komandā ir nekustamā īpašuma attīstītāji ar vērtēšanas pieredzi un padziļinātām zināšanām par MVU finansēšanas nozari. Mūsu dibinātāji ir vieni no pieredzējušākajiem nekustamo īpašumu attīstītājiem Igaunijā. Tātad šī pieredze kopā ar ātru un efektīvu kredītriska analīzi ir galvenais atšķirīgais faktors. Un tam papildus pievienojam daudz datu sistēmas.
J: Ko tu ieteiktu darīt investoriem, lai labāk novērtētu tiešsaistē redzamā projekta potenciālu un izprastu tā iespējas un riskus?
A: Es domāju, ka būtu jāvelta laiks, lai apskatītu pieejamos materiālus, aizņēmēja profilu un izpētītu, kas viņi ir. Ar ko viņi nodarbojas? Vai projekts šķiet loģisks, kad analizējat nodrošinājuma īpašuma vērtējuma ziņojumu un biznesa plānu?
Vajadzētu novērtēt, vai projekta vērtība ir taisnīga. Ja iespējams, būtu arī jāsalīdzina darījumi vienā un tajā pašā apgabalā un jānosaka, vai viņi uzskata, ka vērtējums ir pareizs, un varbūt, ja ir papildu laiks, apmeklēt pašu īpašumu, vai arī veikt tirgus izpēti par šo apgabalu un domāt par likviditāti. Ja kaut kas notiek ar projektu, vai nodrošinājums ir pietiekams, lai segtu šo aizdevumu? Un tas, es domāju, ir pamata loģiskākais novērtējums. Protams, mēs paši to visu darām pirms aizdevuma izsniegšanas, taču ir arī svarīgi, lai investori izprastu riskus un, lai paši izveidotu zināšanas par procesu, un pieņemtu informētus un pārdomātus lēmumus par saviem ieguldījumiem.
Visbeidzot, es ieteiktu arī nekad nesteigties ar ieguldījumu lēmumu. Kad jau ilgu laiku kāds ir ieguldījis projektos mūsu platformā, iespējams, rodas sava veida iekšēja sajūta par to, kurš projekts patīk, taču mēs joprojām iesakām veltīt laiku, lai visu izanalizētu.
J: Platformā ir daudz attīstīšanas aizdevumu, kuru jauniem projektu posmiem tiek izmantots atšķirīgs finansējuma etaps. Kā jūs izlemjat kuram sniegt papildu finansēšanas etapu? Kādi varētu būt tie iemesli, kāpēc aizņēmēji to neigūst?
A: Ja aizņēmējs vēlas finansēt projektu pa posmiem, mēs ļaujam viņiem pasūtīt jaunu īpašuma novērtējumu katram posmam. Tāpat dažos gadījumos būvuzraugs pārbauda, vai jau izsniegtais aizdevums ir tiešām iztērēts būvniecībai vai projektam. Ja viņi to apstiprina, tad mēs veiksim nākamo posmu ar jauniem attēliem un pievienosim atjaunotu aprakstu pie projekta progresa. Kā arī, mēs apmeklējam būvniecības vietu, lai veiktu savu pārbaudi, un, ja netiek pilnībā ievēroti aizdevuma noteikumi, piemēram, par iepriekš izsniegto aizdevumu aizņēmējs ir iegādājies Porsche automašīnu, nevis ieguldījis līdzekļus būvnieībā, pat ja viņi to ir atmaksājuši, mēs nedodam viņiem vēl vienu aizdevumu.
Parasti gan, šādu problēmu nav. Tāpēc neesam novērojuši, ka aizņēmēji neizmanto aizdevumu celtniecībai vai attiecīgajam projektam. Taču ja veicot pārbaudes mēs secinātu, ka aizdevuma summa nav izmantota norādītajiem mērķiem, sadarbība neturpinātos.
J: Vai aizņēmējiem ir jāveic regulāras atskaites par to, kā norit būvdarbi iepriekšējos etapos, ja viņi pēc tam vēlas saņemt papildus finansējumu?
A: Jā, mēs uzturam kontaktus ar aizņēmējiem, lai redzētu, kā viņiem veicas ar īpašuma attīstīšanas procesu.
J: Ja aizņēmējs sazinās ar jums, izsakot kādu problēmu ar projektu, vai jūs sadarbojaties un sniedzat padomus viņiem? Vai arī tas ir tikai informatīvam nolūkam?
A: Ja problēma ir saistīta ar finansēšanu vai kāda veida loģiskiem soļiem, kā finansēt šos projektus, tad jā, mēs vienmēr esam atvērti diskusijām un palīdzam mūsu aizņēmējiem, cenšamies būt ļoti elastīgi, ja nepieciešams. Mūsu zināšanas par nekustamo īpašumu patiešām ir noderīgas, jo mēs saprotam problēmātiskos jautājumus pat ļoti labos projektos.
J: Bieži rodas jautājums, kāpēc lai cilvēki aizņemtos pie jums ar augstāku procentu likmi, nekā viņi varētu to saņemt no bankas?
A: Šeit ir svarīgi saprast mūsu piedāvāto pakalpojumu. Mūsu pamatdarbība ir īstermiņa, uzņēmējdarbības un ātrie attīstības aizdevumi. Tieši šī iemesla dēļ aizņēmēji ir gatavi maksāt augstākas procentu likmes. Viņiem ir nepieciešams iegūt naudu ātri un uz īsu periodu. Un kad projekts ir uzsākts un attīstās, tad tradicionālais bankas finansējums ienāk ar zemāku procentu likmi.
Kad paplašinājām savu darbību Vācijā, daudzi cilvēki jautāja kā tas ir iespējams? Taču jā, mēs redzam, ka ir aizņēmēji, kuri ir gatavi maksāt, jo viņiem ātri nepieciešama nauda, piemēram, ir ātri jānopērk kāds objekts un viņi ir gatavi maksāt šīs īstermiņa augstākās procentu likmes, pirms banka spēj piedāvāt pārfinansēt aizdevumu. Aizņēmēju iegūtā peļņa joprojām ir augsta arī ar mūsu procentu likmju līmeni.
J:Paldies par veltīto laiku un sarunai un informatīvajām atbildēm.
