EstateGuru aizdevumi ir nodrošināti ar pirmās kārtas hipotēku. Pieņemot lēmumu ieguldīt aizdevumos, ir svarīgi izprast ar šāda veida investīcijām saistītos riskus un apzināties, kā aizņēmēja neveiksmes gadījumā darbojas nodrošinājums.
Ne visi aizdevumi ir vienādi, tāpat kā to nodrošinājums mēdz atšķirties, ko parāda aizdevumu klasificēšanas sistēma. Šajā blogā apskatīsim klasifikāciju, kāda sastopama peer-to-peer ar nekustamo īpašumu nodrošinātu aizdevumu nozarē. Ērtības labad mēs esam sarindojuši aizdevumu veidus no drošākajiem līdz riskantākajiem.
Augstākās prioritātes aizdevums (ang. senior debt)
Augstākās prioritātes jeb pirmās kārtas nodrošinājuma aizdevums ir aizdevums, kas parasti būs nodrošināts ar nekustamo īpašumu, kura vērtība pārsniedz aizdevuma summu. Aizņēmēja neveiksmes un saistību nepildīšanas gadījumā, pēc piespiedu pārošanas šāda veida aizdevumi tiek atmaksāti pirmie. EstateGuru gadījumā augstākās prioritātes aizdevumi ir nodrošināti ar pirmās kārtas hipotēku.
Runājot par nodrošinājumu EstateGuru publicētajiem projektiem – tas vienmēr ir nekustamais īpašums. Ir svarīgi atrunāt šo faktu, jo nereti citās vietnēs investoriem iespējams ieguldīt aizdevumos, kas nodrošināti ar uzņēmuma inventāru, kapitāldaļām vai komercķīlu – likviditātes ziņā nekustamais īpašums ir visvērtīgākais nodrošinājums.
Praksē tas nozīmē, ka pirms līdzekļu saņemšanas, aizņēmējam jādodas uz norāta biroju, lai slēgtu līgumu ar mūsu drošības aģentu un investoru vārdā nostiprinātu hipotēku uz nekustamo īpašumu. Šī hipotēka ir aktuāla līdz aizdevuma pilnīgai atmaksai, pēc kuras tā tiek dzēsta. Saistību nepildīšanas vai aizdevuma neatmaksāšanas gadījumā šī vienošanās ļauj mums sākt parāda piedziņas procesu un iegūt valdījumā nodrošinājuma īpašumu. Mūsu drošības aģentam kopā ar tiesu izpildītāju ir tiesības īpašumu pārdot izsolē, lai atgūtu investoru ieguldītos līdzekļus. Šis aizdevumu veids tiek uzskatīts par visdrošāko investoriem, līdz ar to iespējama arī situācija, kad šāda aizdevuma atdeve investoriem ir mazāka kā gadījumos, ja investīcijas tiek veiktas riskantākos aizdevumos, ko apskatīsim turpinājumā.
Mezonīna aizdevums (ang. mezzanine)
Mezonīna aizdevuma gadījumā investoriem tiek sniegts nodrošinājums, kas nav pirmās kārtas hipotēka. Nodrošinājums var būt no otrās vai citas zemākas kārtas hipotēka līdz pat kapitāldaļām aizņēmēja uzņēmumā, aprīkojuma vai citiem aktīviem. Ja aizņēmējs nepilda saistības, investoriem ieguldījumi tiks atgriezti tikai pēc tam, kad tiks apmierinātas augstākas prioritātes aizdevuma turētāju prasības pret aizņēmēju. No augstākas riska pakāpes investori attiecīgi sagaida arī lielāku atdevi. EstateGuru aizdevumu portfelī šāda veida aizdevumi, kas nodrošināti ar otrās kārtas hipotēku, sastāda pavisam nelielu daļu.
Ja aplūkojam jaunākās tendences un statistiku Igaunijas savstarpējo aizdevumu jomā, tad mūsu konkurentu platformās visvairāk neatmaksāto aizdevumu ir tieši gadījumos, kad investori iegulda līdzekļus kapitāla aizdevumos, kuros netiek piedāvāta nekustamā īpašuma ķīla – zaudējumi investoriem šādā situācijā ir gandrīz neizbēgami.
Kā strādā EstateGuru?
Kad potenciālais aizņēmējs vēršas pie EstateGuru aizdevuma saņemšanai, viens no mūsu galvenajiem uzdevumiem ir veikt rūpīgu riska izvērtējumu. Mēs apskatām un analizējam biznesa plānu, aizņēmēja iepriekšējo pieredzi un izvērtējam, vai projekts atbilst dažādiem kritērijiem, kurus esam izstrādājuši, lai piedāvātu investoriem pēc iespējas drošākas ieguldījumu iespējas. Protams, izvērtēsim arī piedāvātā nodrošinājuma īpašuma vērtību. Tā kā specializējamies nekustamā īpašuma jomā, lielākā daļa no nodrošinājuma īpašumiem ir attīstāms īpašums, tomēr nereti nodrošinājumam pieņemam ari cita veida īpašumus. Tieši šajā brīdī tiek aprēķināts potenciālais aizdevuma LTV (ķīlas vērtības attiecība pret aizdevuma apjomu).
Lai arī īpašuma vērtība teorētiski varētu būt, piemēram, 100 000 EUR, būtu ļoti riskanti piedāvāt aizdevumu par pilnu vērtības summu. Mēs parasti tiecamies uz LTV koeficientu, kas sniedz pārliecību, ka summu būs iespējams atgūt realizējot īpašumu izsolē.
Fakts, ka piedāvājam investoriem projektus, kas nodrošināti ar pirmās kārtas hipotēku, sniedz drošību gadījumos, kad aizņēmējs nonāk finanšu grūtībās un nespēj atmaksāt saistības. Ievērojot šo praksi un rūpīgi izvērtējot LTV koeficientu, esam spējuši jau 4 gadus darboties saglabājot investoru kapitāla zaudējumu 0 apmērā.
Visos gadījumos, kad aizņēmējs nav pildījis saistības pret investoriem, mēs esam spējuši atgūt visus ieguldītos līdzekļus. Lai arī neatmaksāšanas gadījumi var sagādāt raizes jebkuram investoram, izvēloties nodrošinātus ieguldījumu veidus, tu būtiski samazini zaudējumu risku un vari būt mierīgs – tava nauda ir drošībā.
