Mēs saņemam daudz jautājumu no saviem investoriem par refinansēšanu; kāpēc mēs to darām un vai tas liecina par to, ka aizdevums ir zemas kvalitātes vai ir riskantāks? Šajā blogā mēs paskaidrosim, kāpēc refinansējam dažus aizdevumus, un kliedēsim dažus mītus par to, kas patiesībā ir pilnīgi parasts finanšu darījums.
Pamatinformācija
Īstermiņa aizdevumus aizņēmējs refinansē, lai aizstātu esošo finanšu aizdevumu, vai nu ar to pašu, vai ar citu aizdevēju.
Refinansēšanu, izmantojot citu īstermiņa aizdevumu, bieži dēvē par “atkārtotu īstermiņa aizdevumu”, un aizņēmēji to var darīt vairāku iemeslu dēļ:
- lai nodrošinātu papildus laiku tradicionālā ilgtermiņa finansējuma saņemšanai;
- lai pabeigtu renovācijas vai attīstības projektu;
- lai atrastu jaunu pircēju vai pabeigtu sarunas ar esošo pircēju;
- lai pārtrauktu pašreizējo īstermiņa aizdevumu ar izdevīgāku likmi.
Parasti refinansēts īstermiņa aizdevums ir nepieciešams, ja klienta izejas stratēģija ir mainījusies vai nav izdevusies. Klients var pieteikties jaunam īstermiņa aizdevumam, lai atmaksātu pašreizējo aizdevumu un laiku pa laikam atbrīvotu papildus pašu kapitālu (ja tāds ir), lai finansētu projekta pēdējos posmus.
Piemērs:
Attīstītājs bija gandrīz pabeidzis divpadsmit jaunu māju būvniecību, taču neparedzētu izmaksu un kavējumu dēļ tika kavēti termiņi un bija nepieciešami papildus 75 000 eiro, lai pabeigtu darbus un mājas varētu pārdot.
Attīstītājs bija izmantojis īstermiņa aizdevumu, lai finansētu būvniecību, bet kavējumi nozīmēja, ka viņš nevarēs pabeigt un pārdot īpašumus pirms aizdevuma termiņa beigām. Tāpēc viņiem nebūtu līdzekļu, lai atmaksātu īstermiņa finansējumu, un nebija papildus 75 000 euro, lai pabeigtu būvniecību.
Attīstītājs refinansēja īstermiņa aizdevumu ar augstāku LTV, kas deva iespēju atmaksāt sākotnējo aizdevumu un atbrīvoja papildus 75 000 eiro, kas bija nepieciešami projekta pabeigšanai.
Kāpēc Estateguru refinansē savus aizdevumus
Lielākā daļa starpbanku aizdevēju saviem aizņēmējiem piedāvā refinansēšanas iespējas, ņemot vērā kreditēšanas kritērijus. Šī iespēja ļauj aizņēmējam pagarināt atmaksas termiņu vēl par 6-24 mēnešiem.
Refinansēšana nozīmē, ka sākotnējiem investoriem var tikt atmaksāts laikā. Tas arī nodrošina papildus ieņēmumus no procentu maksājumiem un administrēšanas maksas, rada papildus ieguldījumu iespējas platformā un atbalsta mūsu aizņēmējus, lai tie varētu īstenot savas projektu realizācijas stratēģijas.
Estateguru ir stingri kritēriji attiecībā uz to, kuri aizņēmēji un aizdevumi ir piemēroti refinansēšanai, jo mēs nekad nerefinansējam nedrošus aizdevumus. Mēs refinansēsim aizdevumus tikai tad, ja tas palielinās veiksmīgas projekta realizācijas iespējamību, un mūsu atbilstības kritēriji ļauj ērti identificēt šos gadījumus.
Kritēriji
- Maksājumu vēsture – kontā jābūt atjauninātiem maksājumiem, un tie nevar būt ar “kavēts” statusu;
- Attiecības un komunikāija – aizņēmējam jāsadarbojas ar Estateguru informācijas pieprasījumiem;
- Nodrošinājuma īpašums – ja nodrošinājums ir vecāks par 1 gadu, ir nepieciešama jauna tā apskate/novērtējums vai izņēmuma gadījumos mūsu iekšējais novērtējums apstiprina, ka vērtība nav samazinājusies.
- Realizācijas plāns – pieteikumam jābūt pamatotam iemeslam un pamatotam projekta realizācijas plānam.
Vairumā gadījumu refinansēšana ir nepieciešama tikai tāpēc, ka sākotnējā projekta realizācijas stratēģija vairs nav dzīvotspējīga, tāpēc ir svarīgi, lai mēs saprastu šīs neveiksmes iemeslus, pirms piekrītam pagarināt atmaksu uz vēl vienu termiņu. Visbiežāk sastopamie iemesli ir šādi:
- jautājumi, kas ietekmē būvniecības procesu (piemēram, būvatļaujas saņemšana, detālplānojuma apstiprināšana);
- jautājumi, kas ietekmē pārdošanas procesu (piemēram, vienošanās ar pircēju netiek panākta);
- neparedzētas un nefinansētas papildus izmaksas (piemēram, materiālu izmaksu pieaugums).
Katrā no šiem gadījumiem Estateguru ir jāizlemj, vai aizdevuma refinansēšana galu galā ļaus sekmīgi realizēt projektu un aizņēmējam atmaksāt saistības. Ja aizņēmējam ir pietrūcis naudas, lai pabeigtu būvniecību, un nav papildus pašu kapitāla, aizdevuma refinansēšana atkal neizbēgami būs neveiksmīga.
Taču, ja aizņēmējs ir savlaicīgi veicis maksājumus, sniedz Estateguru visu pieprasīto informāciju, projektā ir pietiekami daudz pašu kapitāla, lai atbrīvotu projekta pabeigšanai nepieciešamo naudu, un var pārdot pabeigto īpašumu līdz dotā termiņa beigām, tad refinansēšana ir abpusēji izdevīgs risinājums.
Aizdevumu refinansēšana no citas kredītiestādes
Refinansēšana ir izplatīta prakse īstermiņa kreditēšanā, un bieži vien Estateguru aizdevumi tiek atmaksāti ar cita aizdevēja finansējumu. Estateguru refinansē citu aizdevēju, kā arī savus aizdevumus. Kritēriji (kurus minējām jau iepriekš šajā rakstā) ir vienādi neatkarīgi no tā, vai tas ir mūsu, vai cita aizdevēja aizdevums.
Galvenais, lai refinansēšana nodrošinātu reālu veiksmīgu projekta realizāciju, jo īstermiņa finansējums ir domāts tieši tam, un viena un tā paša aizdevuma refinansēšana vairāk nekā vienu reizi liecina par to, ka izejas stratēģija nav dzīvotspējīga.
Refinansēšana – iespēja investoriem
Refinansētie aizdevumi ir lieliska iespēja investoriem, jo tie tiek piešķirti tikai tiem aizņēmējiem, ar kuriem mums jau ir izveidojušās labas attiecības un kuri ir veikuši maksājumus pirmā aizdevuma termiņa laikā.
Mēs arī pievēršam lielāku uzmanību izejas stratēģijas analīzei un pārliecināmies, ka refinansēšanas periods dos pietiekami daudz laika, lai to veiksmīgi īstenotu. Ja refinansēšana tiek veikta pareizi, tā ir izdevīga gan aizņēmējiem, gan investoriem.
