Regeln für die Due-Diligence-Prüfung des Projektinhabers

Die Finanzierungsentscheidung kann für den Kreditnehmer positiv sein nur im Fall, wenn EstateGuru vollständige Informationen über den Kreditnehmer (einschließlich des Geschäftsmodells, der Garantie usw.) zur Verfügung stehen und wenn das Verhältnis auf gegenseitigem Vertrauen beruht.

Falls der Kreditnehmer bei EstateGuru eine negative Kreditgeschichte hat und Investoren durch diesen Kreditnehmer Kapitalschäden haben hinnehmen müssen, ist der Kreditantrag unverzüglich zurückzuweisen.

Die Kreditverwalter haften bezüglich aller Komponenten des Kreditantrags für die Qualität der Angaben und auch des Antrages selbst. Die ganze im Zusammenhang mit dem Kreditantrag benutzte Information wird dokumentiert und im System von EstateGuru gespeichert. Zwecks Erhöhung der Effektivität des Prozesses werden Mitglieder des Kreditausschusses und der Kredit-Team schon möglichst auf frühem Stadium in den Analyseprozess der eventuellen Kreditvergabe einbezogen.

Der Kreditantrag (Memo) von EstateGuru besteht aus drei Hauptbestandteilen:

1. Informationen über den Kreditnehmer, einschließlich des Bestandswissens, der Finanzberichte, des Geschäftsplans usw.);

2. Die mit der Garantie verbundenen Informationen, einschließlich der Beschreibung, des Typs, der Expertenbegutachtung des Garantiegegenstands usw.);

3. Der Vorschlag des Kreditverwalters bezüglich der Kreditbedingungen, einschl. der Angabe der Rückzahlungsquelle.

Die Einschätzung vom Finanzrisiko wird aufgrund der Finanzbeichte des Kreditnehmers (oder falls der Kreditgeber zum Konzern gehört, auch anhand konsolidierter Berichte) einschl. der Einschätzung der Einnahmen und Ausgaben, der Bilanzstruktur, der Liquidität und der Zahlungsfähigkeit gegeben. Unter anderem sollten auch außerordentliche Einnahmen und Ausgaben berücksichtigt werden.

Bei Einschätzung des Kreditnehmers werden folgende auf letzten Finanzberichten beruhende akzeptierte Risikokriterien (ARK) berücksichtigt:

· das Verhältnis der verzinsten Schuldverbindlichkeiten (mit Ausnahme der von Eigentümern erhaltenen Darlehen und der außenbilanziellen Posten) zu EBITDA muss unter 5 liegen.

· die Eigenkapitalquote (einschließlich der von Eigentümern erhaltenen Darlehen) liegt über 10 %;

· der Schuldendienstdeckungsgrad liegt über 1,1, wenn es sich um einen Tilgungsdarlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Annuitätendarlehen) handelt.

· Der Zinsdeckungsgrad liegt über 1,6, wenn es sich um einen Kredit handelt, dessen Hauptbetrag nicht vor dem Fälligkeitsdatum zurückgezahlt wird.

Sollte der Kreditnehmer nicht den oben genannten akzeptierten Risikokriterien entsprechen, führt es nicht automatisch zu einer negativen Entscheidung. Dies sollte jedoch bei endgültiger Entscheidung berücksichtigt werden, auch sind die bestehenden Risiken je nach Möglichkeit zu mindern.

Wenn möglich, prüft das System anhand des Kreditantrags automatisch, ob der Kunde bereits eine frühere Zahlungsgeschichte bei EstateGuru oder verspätete Zurückzahlungen oder Schulden gegenüber anderen Kreditinstitutionen oder Steuerschulden hat. Für diese Überprüfung werden externe Datenbanken, einschl. der Datenbanken von Kreditbüros benutzt. Bei jeder vorliegenden oder früheren überfälligen Verschuldung müssen diese Umstände im gestellten Antrag widerspiegelt bzw. kommentiert werden, und die Angelegenheit muss normalerweise bis zur Kreditauszahlung gelöst werden.

Gemäß gestelltem Antrag wird sein EstateGuru interner Rating berechnet (das interne Mindestbewertungsniveau müsste in der Regel C betragen).

Wenn es sich um ein kompliziertes Kreditgeschäft handelt, werden zum Entscheidungsprozess interne und/oder externe Rechtsberater hingezogen, die außer dem Finanzhintergrund und der Berechnung vom Rating auch rechtliche Aspekte des Geschäfts zu überprüfen haben. In allgemeinen Fällen, wenn es sich um Fusions- oder Erwerbsgeschäfte, nicht standardgemäße Geschäfte, Einbeziehung von Gebietsfremden handelt, wird die Entscheidung von der Verkaufs- und Risikoabteilung getroffen.

Gemäß den in der Geldwäschebekämpfungspolitik von EstateGuru festgelegten Bedingungen müssen Kreditnehmer auch einen Fragebogen über die Geldwäschebekämpfung ausfüllen und bei Bedarf wird ihr diesbezüglicher Hintergrund (einschließlich ihrer Aufnahme in die Sanktionsliste) überprüft.  

Der Kreditverwalter ist verpflichtet, den Vertreter des Kunden und den eigentlichen Nutznießer festzustellen. Bei erster Bekanntschaft mit dem Vertreter des Kunden überprüft der Kreditverwalter den mit Foto versehenen Ausweis des Vertreters. Eine Kopie von diesem mit Foto versehenen Dokument muss im System gespeichert werden. Sollte der Vertreter des Kunden aufgrund einer Vollmacht handeln, ist auch eine Kopie von der Vollmacht im System zu speichern.

Die Finanz- und Marketingdaten des Kunden werden vom Kreditverwalter und dem Kreditausschuss regelmäßig überprüft. Auf entsprechenden Antrag hat der Kunde der EstateGuru Angaben über seine Finanztätigkeit vorzulegen. Bei deutlicher Erhöhung vom Insolvenzrisiko des Kunden wird der Kreditausschuss durch Kreditverwalter von der Risikoerhöhung in Kenntnis gesetzt.

Reputationsprüfung des Kreditnehmers

Im Rahmen der regelmäßigen Reputationsprüfung des Kreditnehmers sammelt und bewertet EstateGuru Informationen über den Kreditnehmer und/oder dessen Leitungsorgane sowie über die Interessengruppen, die direkt oder indirekt mindestens 20 % der Stimmrechte bzw. Anteile des Kreditnehmers besitzen und/oder einen direkten oder indirekten entscheidenden Einfluss auf die Entscheidungen des Kreditnehmers haben. Falls erforderlich, bewertet EstateGuru auch die Akteure, die direkt oder indirekt weniger als 20 % der Stimmrechte besitzen.

Die für die Durchführung der Due-Diligence-Reputationsprüfung des Kreditnehmers erforderlichen Informationen werden im Rahmen des Kreditantrags sowie durch zusätzliche Recherchen in externen Quellen gesammelt.

Im Rahmen der Due-Diligence-Reputationsprüfung des Kreditnehmers werden die folgenden Umstände bewertet:

  • ob der Kreditnehmer oder seine Leitungsorgane, Stakeholder und andere verbundene Personen: 
    • in einem Ermittlungsverfahren verdächtigt wurden, Straftaten im Rahmen von Gesetzen begangen zu haben, die die Tätigkeit von Banken oder anderen Finanzinstituten, Versicherungen oder Märkten für Finanzinstrumente regeln, oder Handlungen im Zusammenhang mit Wertpapiermärkten oder Wertpapieren oder Zahlungsinstrumenten, einschließlich Gesetzen zur Verhinderung von Geldwäsche, Marktmanipulation und Insiderhandel;
    • jemals Verwaltungsstrafen, Disziplinarstrafen oder andere gesetzliche Sanktionen (Vollstreckungsmaßnahmen) auferlegt bekommen haben;
    • jemals in ein Konkurs- oder Umstrukturierungsverfahrens oder eines entsprechenden Verfahrens/einer entsprechenden Untersuchung nach dem Recht eines anderen Landes verwickelt waren;
    • jemals Beklagte in einem Zivilverfahren gewesen sind, in dem den Ansprüchen der Kläger stattgegeben wurde.
  • der Ort der Geschäftstätigkeit des Kreditnehmers; ob es sich bei den Leitungsorganen, Anteilseignern und anderen verbundenen Personen des Kreditnehmers um Ausländer handelt, die direkt oder indirekt mit risikoreichen, niedrig besteuerten oder nicht-kooperativen Rechtsordnungen verbunden sind. In solchen Fällen ergreift EstateGuru zusätzliche Maßnahmen (z. B. Recherchen in externen Datenbanken wie der Liste der Financial Action Task Force über risikoreiche und nicht kooperative Länder, den Listen der Vereinten Nationen und der Europäischen Union über Finanzsanktionen usw.), um die Risiken im Zusammenhang mit solchen Ländern zu mindern.

Im Falle von Unsicherheiten behält sich EstateGuru das Recht vor, zusätzliche Erklärungen zur Reputation des Kreditnehmers anzufordern.

Im Falle von Zweifeln an der Reputation des Kreditnehmers entscheidet EstateGuru, das Projekt abzulehnen, unabhängig von der Bonität des Kreditnehmers und den Ergebnissen der Immobilienprojektbewertung.