Regeln für die Bewertung der Zuverlässigkeit des Projekteigentümers – litauische Projekte

Eine positive Finanzierungsentscheidung für einen Kreditnehmer kann nur dann getroffen werden, wenn Estateguru über alle erforderlichen Informationen über den Kreditnehmer verfügt (einschließlich Geschäftsmodell, Beleihungsobjekt usw.) und die Zusammenarbeit auf gegenseitigem Vertrauen beruht.

Falls der Kreditnehmer bei Estateguru eine negative Kredithistorie hat und die Investoren einen Kapitalverlust mit diesem Kreditnehmer erlitten haben, sollte ein neuer Kreditantrag sofort abgelehnt werden.

Die Kreditmanager sind für die Daten und die Qualität aller Inhalte des Kreditantrags verantwortlich. Alle Informationen und Daten, die für die Kreditentscheidung herangezogen werden, werden auch im Estateguru-System dokumentiert und gespeichert. Die Mitglieder des Kreditausschusses werden so früh wie möglich in den Kreditantragsprozess eines Kreditnehmers eingebunden, um die Effizienz zu steigern und das 4-Augen-Prinzip anzuwenden.

Der Estateguru-Kreditantrag (Memo) besteht aus drei Hauptteilen:

1. Informationen über den Kreditnehmer, einschließlich Lebenslauf, Strafregisterauszug, Schreiben über das Bestehen von Konkurs- oder Gerichtsverfahren, Finanzberichte, Geschäftsplan usw.

2. Angaben zu den Beleihungsobjekten, einschließlich Beschreibung, Art, Wertgutachten (falls vorhanden) usw.

3. Vom Kreditmanager vorgeschlagene Kreditbedingungen, einschließlich der Rückzahlungsquelle.

Das finanzielle Risiko wird auf der Datengrundlage einer Kreditauskunftei (Creditinfo) und der Jahresabschlüsse des Kreditnehmers (oder, falls der Kreditnehmer Teil eines Konzerns ist, auch der konsolidierten Jahresabschlüsse) einschließlich Umsätze und Kosten, Bilanzstruktur, Liquidität und Schuldendeckungsgrad analysiert. Außergewöhnliche Umsätze und Kosten sollten berücksichtigt werden.

Zur Beurteilung des Kreditnehmers werden die folgenden, auf Creditinfo-Daten basierenden, akzeptierten Risikokriterien (ARC) herangezogen:

· Das Verhältnis von verzinslichen Schulden (ohne Kredite von Eigentümern, außerbilanzielle Posten usw.) zu EBITDA sollte unter 5 liegen.

· Eigenkapitalquote (einschließlich Kredite von Eigentümern) über 10%.

· Schuldendienstdeckungsgrad über 1,1, wenn es sich um einen Kredit mit annuitätischem Tilgungsplan oder einen mit gleichmäßigen Raten handelt.

· Zinsdeckungsgrad von über 1,6, wenn es sich um einen endfälligen Kredit handelt, bei dem der Hauptbetrag nicht vor dem Fälligkeitsdatum zurückgezahlt wird.

Erfüllt der Kreditnehmer die genannten ARC nicht oder kann Creditinfo die Daten nicht zur Verfügung stellen, so führt dies nicht automatisch zu einer negativen Entscheidung, sollte aber bei der internen Einstufung (Rating) beachtet und berücksichtigt werden.

Auf der Grundlage des Kreditantrags prüft der Kreditmanager oder das System automatisch (falls möglich), ob der Kunde frühere Kredite über Estateguru finanziert hat und damit eine Zahlungshistorie, etwaige verspätete Rückzahlungen oder Schulden bei anderen Kreditinstituten oder Steuerschulden aufweist (externe Datenbanken einschließlich Kreditbüros werden zur Abfrage verwendet). Bestehen derzeitige oder frühere Zahlungsrückstände, so müssen diese im Antrag vermerkt und in der Regel bis zur Kreditauszahlung beglichen werden.

Auf der Grundlage des Antrags wird ein internes Rating von Estateguru vorgenommen (das Mindestniveau des internen Ratings sollte im Allgemeinen C sein).

Neben der finanziellen Due-Diligence-Prüfung und der Berechnung des Ratings wird eine rechtliche Due-Diligence-Prüfung von internen und/oder externen Rechtsberatern durchgeführt, falls die Kredittransaktion kompliziert ist (dies wird von der Vertriebs- und Risikoabteilung entschieden und im Allgemeinen handelt es sich dabei um Fusionen oder Übernahmen, nicht standardisierte Transaktionen, Beteiligungen Nichtansässiger usw.).

Auf der Grundlage der in der AML-Richtlinie von Estateguru festgelegten Kriterien müssen auch die Kreditnehmer einen AML-Fragebogen ausfüllen, wobei ihr Hintergrund (einschließlich Sanktionslisten) überprüft wird.  

Kreditmanager und Kreditausschuss überprüfen regelmäßig die Finanz- und Marktinformationen eines Kunden. Der Kunde wird Estateguru auf Anfrage Informationen über seine finanzielle Leistungsfähigkeit zur Verfügung stellen. Bei einem erheblichen Anstieg des Ausfallrisikos eines Kunden informieren die Kreditmanager den zuständigen Kreditausschuss darüber.

Reputationsprüfung des Kreditnehmers

Im Rahmen der regelmäßigen Reputationsprüfung des Kreditnehmers sammelt und bewertet EstateGuru Informationen über den Kreditnehmer und/oder dessen Leitungsorgane sowie über die Interessengruppen, die direkt oder indirekt mindestens 20 % der Stimmrechte bzw. Anteile des Kreditnehmers besitzen und/oder einen direkten oder indirekten entscheidenden Einfluss auf die Entscheidungen des Kreditnehmers haben. Falls erforderlich, bewertet EstateGuru auch die Akteure, die direkt oder indirekt weniger als 20 % der Stimmrechte besitzen.

Die für die Durchführung der Due-Diligence-Reputationsprüfung des Kreditnehmers erforderlichen Informationen werden im Rahmen des Kreditantrags sowie durch zusätzliche Recherchen in externen Quellen gesammelt.

Im Rahmen der Due-Diligence-Reputationsprüfung des Kreditnehmers werden die folgenden Umstände bewertet:

  • ob der Kreditnehmer oder seine Leitungsorgane, Stakeholder und andere verbundene Personen: 
    • in einem Ermittlungsverfahren verdächtigt wurden, Straftaten im Rahmen von Gesetzen begangen zu haben, die die Tätigkeit von Banken oder anderen Finanzinstituten, Versicherungen oder Märkten für Finanzinstrumente regeln, oder Handlungen im Zusammenhang mit Wertpapiermärkten oder Wertpapieren oder Zahlungsinstrumenten, einschließlich Gesetzen zur Verhinderung von Geldwäsche, Marktmanipulation und Insiderhandel;
    • jemals Verwaltungsstrafen, Disziplinarstrafen oder andere gesetzliche Sanktionen (Vollstreckungsmaßnahmen) auferlegt bekommen haben;
    • jemals in ein Konkurs- oder Umstrukturierungsverfahrens oder eines entsprechenden Verfahrens/einer entsprechenden Untersuchung nach dem Recht eines anderen Landes verwickelt waren;
    • jemals Beklagte in einem Zivilverfahren gewesen sind, in dem den Ansprüchen der Kläger stattgegeben wurde.
  • der Ort der Geschäftstätigkeit des Kreditnehmers; ob es sich bei den Leitungsorganen, Anteilseignern und anderen verbundenen Personen des Kreditnehmers um Ausländer handelt, die direkt oder indirekt mit risikoreichen, niedrig besteuerten oder nicht-kooperativen Rechtsordnungen verbunden sind. In solchen Fällen ergreift EstateGuru zusätzliche Maßnahmen (z. B. Recherchen in externen Datenbanken wie der Liste der Financial Action Task Force über risikoreiche und nicht kooperative Länder, den Listen der Vereinten Nationen und der Europäischen Union über Finanzsanktionen usw.), um die Risiken im Zusammenhang mit solchen Ländern zu mindern.

Im Falle von Unsicherheiten behält sich EstateGuru das Recht vor, zusätzliche Erklärungen zur Reputation des Kreditnehmers anzufordern.

Im Falle von Zweifeln an der Reputation des Kreditnehmers entscheidet EstateGuru, das Projekt abzulehnen, unabhängig von der Bonität des Kreditnehmers und den Ergebnissen der Immobilienprojektbewertung.