Правила оценки надежности владельца проекта

Решение о финансировании может быть положительным для заемщика только в том случае, если EstateGuru обладает о нем всей необходимой информацией (включая бизнес-модель, залог и т.д.), а отношения с ним основаны на принципе взаимного доверия.

Если заемщик имеет негативную кредитную историю в EstateGurus и также был причиной убытков инвесторов, его новую заявку на кредит следует немедленно отклонить.

Кредитные менеджеры несут ответственность за качество данных во всех частях заявки на кредит, а также за качество самой заявки. Вся информация, используемая для принятия решения о выдаче кредита, документируется и хранится в системе EstateGuru. Члены кредитных комитетов и кредитная группа как можно раньше вовлекаются в процесс анализа кредита заемщика с целью повышения эффективности.

Заявка на кредит EstateGuru (памятка) состоит из трех основных частей:

1. Информация о заемщике, включая предысторию, финансовую отчетность, бизнес-план и т.д.

2. Информация, относящаяся к залогу, включая его описание, вид, экспертную оценку и т.д.

3. Предложение кредитного менеджера относительно условий кредита, и, в том числе, относительно источника погашения кредита.

Финансовый риск оценивается на основе финансовых отчетов заемщика (если заемщик входит в концерн, то на основе консолидированных отчетов), включая доходы и расходы, структуру баланса, ликвидность и платежеспособность. Среди прочего следует учитывать внеплановые доходы и расходы.

Для оценки заемщика используются следующие акцептованные критерии риска (АКР), основанные на последних финансовых отчетах:

· Отношение долговых обязательств с процентами (без учета займов, полученных от собственников, забалансовых статей и т.д.) к EBITDA должно быть меньше 5.

· Коэффициент концентрации собственного капитала (с учетом займов, полученных от собственников) должен быть более 10%.

· Коэффициент обслуживания долга составляет более 1,1, если это кредит с аннуитетом или с равным графиком погашения.

· Коэффициент покрытия процентов составляет более 1,6, если это кредит, основная сумма которого не выплачивается до наступления срока возврата.

Если заемщик не соответствует вышеуказанным акцептованным критериям риска, это не влечет за собой автоматический отказ в предоставлении кредита, но данный фактор должен быть принят во внимание в окончательном решении, при этом риски должны быть по возможности уменьшены.

На основе заявки на кредит система по возможности автоматически проверяет посредством EstateGuru, есть ли у клиента предыдущие кредиты с историей платежей, просроченные платежи, долги перед другими кредитными учреждениями или налоговые задолженности (при этом используются внешние базы данных, включая базы данных кредитных бюро). В случае какого бы то ни было имеющегося долга или прежнего просроченного долга, их следует прокомментировать в заявке и принять по ним решение/погасить, как правило, к моменту выдачи кредита.

На основании заявки рассчитывается внутренний рейтинг EstateGuru (минимальный уровень внутреннего рейтинга обычно должен быть равным «C»).

Если кредитная сделка является сложной, собственные и/или внешние юридические консультанты проверяют юридические аспекты сделки в дополнение к финансовой предыстории и расчету рейтинга (решение принимает отдел продаж и рисков, но, как правило, в том случае, когда речь идет не о стандартной сделке, а о слиянии или поглощении,  привлечении нерезидентов и т.д.).

Согласно условиям политики EstateGuru по борьбе с отмыванием денег, заемщики также должны заполнить анкету по борьбе с отмыванием денег; при этом при необходимости проводится проверка их предыстории (в том числе нахождение в санкционном списке).

Кредитный менеджер обязан идентифицировать представителя клиента и реального бенефициара. Если личность представителя клиента идентифицируется впервые, кредитный менеджер должен проверить документ с фотографией, удостоверяющий личность представителя. Копию удостоверяющего личность документа с фотографией следует сохранить в системе. Если представитель клиента действует на основании доверенности, ее копию следует сохранить в системе.

Кредитный менеджер и кредитный комитет регулярно проверяют финансовые и рыночные данные клиента. По запросу клиент предоставляет EstateGuru информацию о своей финансовой деятельности. В случае значительного увеличения риска неплатежеспособности клиента кредитные менеджеры должны уведомить об этом соответствующий кредитный комитет.

ОЦЕНКА РЕПУТАЦИИ ЗАЁМЩИКА

В ходе регулярного процесса юридической экспертизы репутации заёмщика EstateGuru собирает и оценивает информацию о заёмщике и/или органах управления заёмщика, о заинтересованных сторонах, которые прямо или косвенно владеют не менее 20 % или более прав голоса и/или не менее 20 % акций заёмщика и/или оказывают прямое или косвенное решающее влияние на решения заёмщика. При необходимости EstateGuru также оценивает заинтересованные стороны, которые прямо или косвенно владеют менее чем 20 % прав голоса.

Необходимая информация для проведения репутационного аудита заёмщика собирается через кредитную заявку, а также путём проведения дополнительного исследования во внешних источниках.

  • В процессе проверки деловой репутации заёмщика оцениваются следующие обстоятельства:
    • не является ли заёмщик или его органы управления, заинтересованные лица и другие связанные лица подозреваемыми в ходе досудебного расследования, в совершении уголовных преступлений, предусмотренных законами, регулирующими деятельность банков или иных финансовых учреждений, страхования или рынков финансовых инструментов, или действий, связанных с рынками ценных бумаг или ценными бумагами или платёжными инструментами, включая законы о предотвращении отмывания денег, манипулирования рынком, инсайдерской сделки;
    • не подвергались ли они административным штрафам, дисциплинарным взысканиям или другим законодательным санкциям (мерам принуждения);
    • не были ли они когда-либо объектом процедур банкротства, реструктуризации или соответствующих процедур/расследований в соответствии с правовыми актами иностранного государства;
    • не выступали ли они когда-либо ответчиком в гражданском процессе, в котором требования заявителей были удовлетворены.
  • По месту ведения деятельности заёмщика – не являются ли органы управления заёмщика, заинтересованные лица и другие связанные лица иностранцами, которые прямо или косвенно связаны с юрисдикциями с высоким риском, низким налогообложением или не сотрудничающими юрисдикциями. В таких случаях EstateGuru предпринимает дополнительные меры (например, поиск во внешних базах данных, таких как список юрисдикций высокого риска и не сотрудничающих юрисдикций Группы разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег, списки финансовых санкций ООН и Европейского союза и т. д.) для снижения рисков, связанных с такими юрисдикциями.

В случае возникновения неопределённости, EstateGuru оставляет за собой право запросить дополнительные объяснения относительно репутации заёмщика.

В случае возникновения сомнений в репутации заёмщика, EstateGuru принимает решение об отказе от проекта, независимо от кредитного рейтинга заёмщика и результатов оценки проекта недвижимости.