ich möchte unseren Investoren, Partnern und unserem Team meinen aufrichtigen Dank für das anhaltende Vertrauen in Estateguru in der ersten Jahreshälfte 2023 aussprechen und Ihnen hiermit Informationen zu unseren Plänen für den Rest des Jahres geben.
Nach dem Fokus auf Wachstum im Jahr 2022 haben wir für 2023 einen konservativeren Ansatz gewählt, wobei der Schwerpunkt stattdessen auf Kernmärkten und profitablem sowie nachhaltigem Wachstum liegt. Dieser neue Fokus spiegelt sich in den bisherigen monatlichen Kreditvergabevolumina im Jahr 2023 wider, die konstant bei rund 8 Mio. € lagen. Wir können die Auswirkungen der makroökonomischen Faktoren auf Investoren und Investitionen im Allgemeinen nicht außer Acht lassen, aber es ist auch wichtig, dass wir uns selbst hinterfragen und die Bereiche identifizieren, in denen wir uns als Unternehmen verbessern müssen. In dieser Hinsicht ist die Senkung der Verzugsquote natürlich eine Priorität.
Eines unserer Hauptziele in diesem Jahr war es, unsere Vergabe-Strategie und Investitionen in den baltischen Staaten zu konsolidieren, gezielt auszubauen und gleichzeitig das deutsche, finnische und litauische Altportfolio aufzulösen. Wir sind weiterhin bestrebt, die Gesamtverzugsquote in diesem Jahr auf 20 % (des ausstehenden Portfolios) und im nächsten Jahr wieder auf unter 10 % zu senken. Daher verfolgen wir einen strengeren Ansatz bei der Bewertung nicht nur der Sicherheiten, sondern auch der potenziellen Kreditnehmer. Wir glauben, dass das Erreichen der oben genannten Ziele das Vertrauen der Investoren in die Plattform stärken wird und auch einen Hinweis darauf gibt, wann wir wieder eine Expansion in Betracht ziehen sollten.
Wir sind stolz darauf, eine der ersten paneuropäischen Crowd-Funding-Lizenzen in Europa erhalten zu haben, eine Leistung, die unser Engagement für die Einhaltung von Vorschriften und den regulierten Schutz unserer geschätzten Investoren unterstreicht und unser Bestreben anerkennt, die führende Immobilienkreditplattform in Europa zu werden. Die von der estnischen Finanzaufsichtsbehörde (Finantsinspektsioon) erteilte Lizenz ermöglicht es uns, überall in Europa nach einheitlichen Regeln zu operieren. Um die neuen Vorschriften zu erfüllen, haben wir mehrere Änderungen vorgenommen, darunter die Einführung neuer Kundenprüfungen und Protokolle für die Beschwerdebearbeitung. Außerdem haben wir unsere Marketingkommunikation überarbeitet, um sicherzustellen, dass sie den neuen Anforderungen entspricht. Wir setzen uns seit Langem für die Einführung europaweiter Regelungen ein und haben sogar als Interessenvertreter am Gesetzgebungsverfahren teilgenommen.
Im Folgenden werde ich unsere aktuellen Schwerpunktbereiche näher erläutern und die wichtigsten Errungenschaften der ersten sechs Monate des Jahres 2023 hervorheben. Auch werde ich auf unsere Prioritäten für den Rest des Jahres eingehen. Die Herausforderungen, vor denen wir stehen, und die Art und Weise, wie wir sie bewältigen, sind ein wahrer Test für die Stärke des Unternehmens. Zusammen als Gemeinschaft können wir unser Ziel verwirklichen, Immobilienfinanzierungen und -investitionen für jeden und überall auf der Welt zugänglich zu machen.
DIE WICHTIGSTEN DATEN FÜR 2023
- 44+ Mio. € Kreditvergabevolumen
- 500 Mio. € kumuliertes Kreditvolumen im Baltikum
- 5.000 neue registrierte Investoren
- 43 Mio. € zurückgezahlter Hauptbetrag
- Profitabler Monat Februar
- 4 Mio. € Einholungssume
Rückblick auf die letzten sechs Monate: Konzentration auf die Kernmärkte
Die Marktbedingungen im Jahr 2022 veranlassten das Unternehmen, seinen Schwerpunkt von Expansion auf Effizienz zu verlagern, und ich freue mich, Ihnen mitteilen zu können, dass wir in dieser Hinsicht außergewöhnliche Fortschritte machen. Wir konnten neue Kredite in Höhe von 40 Mio. € vergeben, obwohl wir die Einführung neuer Projekte in Deutschland gestoppt haben, während wir die Aufräumarbeiten für diesen Markt vorantreiben. Das Volumen ist im Vergleich zum letzten Jahr immer noch leicht rückläufig, aber die Nachfrage der Kreditnehmer ist nach wie vor hoch, zumal die Banken begonnen haben, ihre Zinssätze für Entwicklungskredite auf ein ähnliches Niveau wie wir anzuheben.
Ich bin der Meinung, dass wir trotz der zunehmenden Forderung nach höheren Zinssätzen bereits an oder nahe dem maximalen Zinsniveau sind, wenn man die Gesamtkosten betrachtet (Link hier). Eine weitere Anhebung des Zinssatzes könnte unserem Portfolio sogar schaden, da sie die Wahrscheinlichkeit von Zahlungsausfällen erhöht. Auch bin ich der Meinung, dass bei der Auswahl der Projekte, in die man investiert, mehr Wert auf eine risikobasierte Preisgestaltung gelegt werden sollte.
Außerdem haben wir im Jahr 2023 5.000 neue Investoren aufgenommen und Rückzahlungen im Wert von 43 Mio. € verzeichnet (was zu Einnahmen von 8,65 % für die Investoren führte). Die durchschnittlichen monatlichen Rückzahlungen beliefen sich auf etwa 8–10 Mio. €, wobei etwa 1–2 Mio. € an Zinsen und anderen Gebühren an unsere Investoren gezahlt wurden. Wie bereits erwähnt, entscheiden sich bestehende Nutzer weiterhin dafür, ihre Einnahmen in neue Projekte auf der Plattform zu reinvestieren.
In Anbetracht der turbulenten makroökonomischen Bedingungen und der dadurch bedingten Notwendigkeit, sich mit der Einholung in Verzug geratener Kredite zu befassen, haben wir zu Jahresbeginn zusätzliche Kapitalreserven aufgebaut. Alles in allem sehen wir uns gut aufgestellt, um die Herausforderungen dieses Jahres zu meistern.
Hier ist ein Diagramm aller Rückzahlungen, einschließlich Zinsen:
Markt
Schwerpunkt: Verringerung der Verzugsfälle mit positiver Rendite für Investoren
Es ist nicht zu übersehen, dass wir im Mai 2023 ein Rekordniveau an Verzugsfällen erreicht haben. Auch im Juni blieben sie auf einem ähnlichen Niveau, aber wir gehen davon aus, dass dies der Höchststand sein wird, dem ein schrittweiser Abbau folgt.
Faktoren, die zu dem hohen Verzugsniveau beigetragen haben:
- Wir verfolgen ein aggressiveres und schnelleres Vorgehen bei säumigen Krediten
- Veränderungen der makroökonomischen Bedingungen (die Verkaufszeiträume für Immobilienentwicklungen haben sich verlängert)
- Das Konzentrationsrisiko in Bezug auf einzelne Kreditnehmergruppen in Finnland und Litauen hat sich realisiert
In Deutschland deutet das Rekordniveau der Verzugsfälle darauf hin, dass dort ein Grundsatzproblem herrscht. Wir analysieren derzeit unsere Schritte auf diesem Markt, um aus unseren Fehlern zu lernen. Ich selbst, das Management und das gesamte Team sind beunruhigt über die Situation und die Lösung dieses Problems hat für uns derzeit höchste Priorität.
Unser Ziel war es immer, die Verzugsquote auf einem Niveau von 5 % bis 10 % zu halten. Bis Ende 2022 war dies für das gesamte Portfolio der Fall und für Estland gilt dies auch weiterhin. Wir sind uns bewusst, dass die Portfolioqualität entscheidend ist, um das Vertrauen unserer Investoren zu erhalten. Die hohe Verzugsquote in Deutschland hat sich natürlich auf das gesamte Portfolio ausgewirkt. Wir rechnen mit einer Lernkurve in jedem neuen Land und mit einer höheren Verzugsquote in den ersten Jahren im Vergleich zu den Märkten, in denen wir bereits seit Längerem etabliert sind. Dies war in Lettland der Fall, wo der Verzugsanteil zu einem bestimmten Zeitpunkt auf über zwanzig Prozent anstieg. In den folgenden Jahren haben wir jedoch unsere Kreditmodelle und Arbeitsweisen optimiert und verbessert, sodass diese Quote heute bei etwa 10 % liegt. Da wir die Einführung neuer Projekte in Deutschland pausiert haben, wird die Quote vorerst hoch bleiben, da zunächst die fristgerecht laufenden Kredite zurückgezahlt werden. Daher ist es derzeit wichtiger, den Umfang des ausstehenden Portfolios zu betrachten als die Verzugsquote in Deutschland. Wir haben uns für dieses Jahr vorgenommen, die allgemeine Verzugsquote auf 20 % und im nächsten Jahr wieder auf unter 10 % zu senken.
Eingeleitete Einholungsmaßnahmen
Es ist bereits viel über unsere Fortschritte berichtet worden. Auch hier können wir Ihnen versichern, dass wir an jedem Kredit arbeiten, unabhängig davon, wie lange es dauert, bis er eingeholt ist. Wir halten unsere Investoren mit separaten Meldungen und über unseren Blog informiert, den Sie hier finden: https://estateguru.co/blog/. Falls Sie genauere Informationen zu Ihrem Kredit benötigen, schauen Sie bitte unter dem Zeitplan nach oder wenden Sie sich direkt an unseren Kundendienst.
Zusammengefasst:
- Zu Beginn des Jahres haben wir beschlossen, die Einführung neuer deutscher Investitionsprojekte auf der Plattform vorübergehend zu stoppen, damit wir uns auf die Umsetzung umfassender Maßnahmen zur Sanierung des problematischen Portfolioteils konzentrieren können.
- Wir haben unsere Rechts- und Schuldenteams aufgestockt.
- Wir haben das Management gewechselt und unser deutsches Team personell, durch externe Unterstützung und Ressourcen verstärkt.
- Zwei Risikojuristen aus der Zentrale wurden mit rechtlichen Aufgaben und Projektmanagement im Zusammenhang mit deutschen Einholungen betraut.
- Wir haben uns mit weiteren externen Anwaltskanzleien zusammengetan und einen aggressiveren Ansatz bei der Einholung von notleidenden Krediten verfolgt, um Lösungen zu finden und den Einholungsprozess zu beschleunigen.
- Wir haben zusätzliches Eigenkapital eingeworben und werden weitere Mittel für die im Rahmen des Einholungsverfahrens anfallenden Rechtskosten bereitstellen.
Ich bin mir bewusst, dass sich die Einholungen in Deutschland als frustrierend langsam erwiesen haben, und wir Ausreden gegenüber abgeneigt sind, gibt es triftige Gründe, warum dies der Fall war. Diese habe ich im Folgenden für Sie aufgeführt:
- Der Markt hat sich im Allgemeinen verändert und verlangsamt.
- Die Kreditnehmer haben sich als feindselig und unkooperativ erwiesen.
- Lokale Besonderheiten führen dazu, dass die Abwicklung von Zahlungsausfällen länger dauert als in anderen Ländern. In den baltischen Staaten kann man beispielsweise nach 2 Monaten zur Versteigerung übergehen, während man in Deutschland 6 Monate warten muss.
Während wir darauf hinarbeiten, die Sicherheiten bei einer Auktion zu verkaufen, prüfen wir auch Alternativen, die uns einen schnelleren Ausstieg aus dem Portfolio ermöglichen würden. Eine Möglichkeit wäre der Verkauf der Forderungen vor einer Versteigerung, aber dazu müssten wir wahrscheinlich einen Abschlag in Kauf nehmen, was entgegen unserer Priorität geht, unseren Investoren die maximale Rendite zu bieten. Es ist eine Abwägungsfrage, aber im Moment konzentrieren wir uns auf das optimale Ergebnis, da wir wissen, dass unsere Investoren über den Sekundärmarkt verkaufen können, falls ein schneller Ausstieg deren Priorität ist.
Solide Erfolgsbilanz bei der Behebung von Zahlungsverzügen bestätigt unser Engagement
Unser Risikoprofil in den Kernmärkten ist stabil geblieben. Wir erleben weiterhin jeden Monat erfolgreiche Einholungen. In den ersten sechs Monaten dieses Jahres haben wir insgesamt 4 Mio. € zurückerhalten (mit einer Rendite von 9 % für die Investoren) und einer der größten Beträge war 2 Mio. € in Estland.
Investoren verlieren kein Geld, wenn es zu einem Zahlungsverzug kommt, sondern nur dann, wenn die Einholungsbemühungen erfolglos bleiben. Wir haben eine außerordentlich solide Erfolgsbilanz bei der Abwicklung von in verzugsgeplagten Krediten (mehr dazu hier: https://app.estateguru.co/statistics/). Insgesamt haben wir Kredite im Wert von über 700 Mio. € vergeben. Von diesem Betrag wurde mehr als die Hälfte (400 Mio. €) plangemäß zurückgezahlt und 28 Mio. € durch unser Verzugsverfahren wieder eingetrieben. Rückzahlungen erfolgen selten schnell und die Investoren können ihre Hauptbeträge verlieren, aber bis heute haben wir von den 28 Mio. €, die eingeholt wurden, nur 40.000 € verloren.
Diese Statistiken spiegeln die aktuellen Marktbedingungen möglicherweise nicht genau wider. Wir können nicht mit großer Genauigkeit vorhersagen, wann die deutschen Verzugsfälle eingeholt werden. Wir sind entschlossen, die Verzugsquote zu senken. Wir gehen davon aus, dass die Rückflüsse in der zweiten Jahreshälfte zunehmen.
Neuvergabe: Verbesserung der Portfolioqualität und Vermeidung einer ähnlichen Situation in der Zukunft
Wir vergeben weiterhin Kredite in den baltischen Staaten und in Finnland, wo wir die längste Kredithistorie vorweisen können. In Anbetracht der aktuellen makroökonomischen Lage haben wir uns mehr auf Überbrückungskredite mit bestehenden, kooperativen Kreditnehmern verlagert. Auch haben wir die Höchstgrenzen für Kredite an Projekteigentümer gesenkt, um das Konzentrationsrisiko zu verringern. In Finnland bevorzugen wir kleinere Projekte, die leichter einholbar sind und bei Problemen weniger Auswirkungen auf das Portfolio haben.
Wir konzentrieren uns auch weiterhin auf die kontinuierliche Verbesserung der Qualität der Kreditrichtlinien, der Zeichnung und des Portfoliomanagements, mit dem Ziel, ein institutionelles Rating zu erreichen. Daher wird unsere Kreditpolitik vom Risikoteam ständig überprüft, wobei monatliche Kreditsitzungen für jeden Markt speziell auf diesen Bereich abzielen. Im Folgenden finden Sie einige konkrete Beispiele für Änderungen, die wir bereits vorgenommen haben:
- Wir haben unsere Fragen zum Kreditantrag aktualisiert und neue Fragen hinzugefügt (auch um den Bedürfnissen institutioneller Investoren gerecht zu werden), damit wir auf der Grundlage von mehr Datenpunkten fundiertere Entscheidungen treffen können.
- Wir bewegen uns auch in Richtung einer risikobasierten Preisgestaltung und haben Schritte unternommen, um die Bonitätsbewertung der Kreditnehmer weiter zu verbessern.
- Wir haben die Konzentrationsniveaus im Lichte der aktuellen makroökonomischen Bedingungen überprüft und angepasst.
- In Kürze werden wir das Moody’s-Modell zur Bewertung der Kreditwürdigkeit potenzieller Kreditnehmer einsetzen. Dadurch können wir den potenziellen Kreditnehmer besser einschätzen und eine risikobasierte Preisgestaltung entwickeln, wobei zuverlässigere Kunden bessere Zinssätze erhalten und umgekehrt.
- Wir werden die Fähigkeit des Kreditnehmers zur Kreditrückzahlung stärker in den Vordergrund stellen und dabei seinen Hintergrund, seine Kreditgeschichte usw. berücksichtigen.
- Was zum Beispiel auch in Finnland gemacht wurde, ist die Konzentration auf kleinere Geschäfte. Falls also etwas mit dem Kredit passiert, hat das keine allzu großen Auswirkungen auf das Gesamtportfolio. Außerdem ist es einfacher, kleine Summen einzutreiben.
- Die Maßnahmen, die in Deutschland ergriffen wurden, sind oben beschrieben (operative Pause, Team-Aufstockung, Verfolgen einer neuen Strategie). Wir werden den Betrieb nach einer vollständigen Risikoanalyse und einer Umstrukturierung der Risikobereitschaft im Hinblick auf das Produkt, die Kreditnehmer, die Partner und die Mitarbeiter wieder aufnehmen.
- Wir verfolgen auch einen proaktiven Ansatz gegenüber säumigen Kreditnehmern und setzen unsere Einholungsprozesse früher um.
- Was unsere allgemeine Vorgehensweise betrifft, so haben wir auch gelernt, dass wir beim Eintritt in größere Märkte beim Aufbau des Portfolios vorsichtiger sein und lieber klein anfangen und dann auf der Grundlage der mit dem kleineren Portfolio erzielten Ergebnisse expandieren sollten.
Verpflichtung zu Transparenz und Kommunikation mit den Investoren
Im Rahmen der schwierigen, aber notwendigen Veränderungen, die im vierten Quartal 2022 eingeleitet wurden, haben wir das Kundensupportteam und die Marketingteams erheblich verkleinert, was sich natürlich auf ihre Kapazitäten auswirkt. Die transparente und regelmäßige Information unserer Investoren ist uns jedoch sehr wichtig und wir haben uns zu Beginn des Jahres verpflichtet, die Kommunikation zu verbessern, wo immer dies möglich ist.
Zu diesem Zweck haben wir Folgendes unternommen:
- Wir haben monatliche Portfolioübersichten erstellt und werden dies auch weiterhin tun.
- Unser Kreditbuch und unsere Statistiken sind für alle Investoren während des gesamten Zeitraums der erhöhten Verzugsfälle sichtbar geblieben.
- Wir haben separate Übersichten für die Verzugsfälle in Deutschland und Finnland erstellt.
- Wir haben aktiv QA-Sitzungen und Interviews mit Finanzbloggern durchgeführt.
- Wir haben unser Kundendienstteam aufgestockt, sodass wir mehr Informationen und mehr Unterstützung schneller bereitstellen können.
- Wir haben die Zeitstrahl-Funktion verbessert und werden sie auch weiterhin verbessern, um aktuelle Informationen und einen umfassenden Überblick über jeden Kredit zu bieten.
Allerdings agieren wir nach wie vor an der Belastungsgrenze. Unsere offiziellen Kommunikationskanäle sind unsere Newsletter und E-Mails. Falls Sie spezielle Fragen haben, können Sie unser Kundendienstteam unter info@estateguru.co erreichen. Für unsere Investoren erstellen wir regelmäßig Aktualisierungen. Wir beobachten die sozialen Medien, aber wenn es um die Bereitstellung von Informationen geht, möchten wir keinen unserer Investoren ausschließen und werden daher eher über die oben genannten offiziellen Kanäle antworten. Wir haben Pläne, die Häufigkeit und den Umfang unserer Meldungen zu erhöhen, aber unsere Priorität liegt derzeit in der Sicherstellung, dass genug Ressourcen zur Unterstützung des Einholungsprozesses zur Verfügung stehen.
Blick in die Zukunft: Zusammenfassung
Als Unternehmen haben wir seit Langem bewiesen, dass wir uns flexibel an unterschiedliche Marktbedingungen anpassen können. Wir sind kurz nach der Immobilienkrise im Jahr 2008 mit dem Ziel gestartet, die Kreditlücke auf dem Immobilienmarkt zu schließen, und haben uns in den sonnigen Zeiten stetig weiterentwickelt.
Vor einigen Jahren erreichten wir die operative Rentabilität und beschlossen dann, das Wachstum zu beschleunigen, indem wir zusätzliches Eigenkapital durch Investitionen in das Unternehmen aufbrachten. So konnten wir in neue Märkte expandieren, in Technologie und rechtliche Ressourcen investieren und Kapitalmarktteams und -strukturen aufbauen. Außerdem konnten wir so neue Umsatzrekorde erreichen.
Nun, da sich die Marktbedingungen geändert haben, mussten wir uns wiederum anpassen, indem wir die Kosten gesenkt, uns auf bestehende Märkte konzentriert (mehr hier) und unser Kapitalpolster ausgebaut haben (mehr hier). Im Februar konnten wir bereits einen gewinnbringenden Monat verzeichnen. All dies deutet darauf hin, dass wir auch hektischere Zeiten an den Märkten überstehen werden, während wir weiterhin neue Anlagemöglichkeiten auf der Plattform einführen und weiter an den Einholungen arbeiten. Im Moment konzentrieren wir uns auf die Stärkung unserer Kernmärkte. Wenn die Zeit reif ist, werden wir uns wieder auf das Wachstum konzentrieren, aber mit neuen und am eigenen Leibe erlernten Erkenntnissen darüber, wie wir dies am besten angehen sollten.
Wir bleiben also auf lange Sicht bestehen, aber ich bin mir bewusst, dass ein großer Teil des Erfolgs dieses Jahres darin besteht, wie gut wir in der Lage sind, Einholungen auf den aktuellen Märkten zu bewältigen. Wir wissen, dass unsere Investoren diesen Erfolg an unseren Handlungen messen werden und ich hoffe, dass wir bald konkrete Ergebnisse für Sie alle vorlegen können. Ich möchte in unserem nächsten Bericht Anfang 2024 auch noch einmal unseren Wachstumsplan skizzieren. Falls Sie unseren Jahresbericht 2022 lesen möchten, finden Sie ihn hier. Ich möchte diesen Brief so abschließen, wie er begonnen hat: mit einem Dank an unsere Investoren, Partner und unser Team.
Mihkel Stamm, Geschäftsführer
*Die Zahl hier unterscheidet sich von der in der zuvor versandten E-Mail, da in der Zwischenzeit die endgültigen Notargeschäfte unterzeichnet und die Transaktionen abgeschlossen wurden.
