Die Immobilienentwicklung ist ein komplexer und vielschichtiger Prozess, der Grundstücke, Bauarbeiten, Genehmigungen, Infrastruktur und zahlreiche praktische und finanzielle Überlegungen umfasst. Um die Anforderungen besser zu verstehen und wie Estateguru Entwicklungsprojekte bewertet, die über die Plattform finanziert werden sollen, gehen wir im Folgenden auf die verschiedenen Prozessphasen ein.
Die Projektphasen
Lassen Sie uns zunächst einen Überblick über die typischen Phasen der Immobilienentwicklung und der Projektbewertung geben, bevor wir uns einige der wichtigeren Phasen genauer ansehen.
Grundstückserwerb:
Erwerb von separaten Grundstücken mit spezifischen Baugenehmigungen, die für Doppelhaushälften, Eigenheime, Mehrfamilienhäuser oder gewerbliche Bauten genutzt werden können.
Entwurf und Genehmigung:
Ausarbeitung von Gebäudeentwürfen, Einhaltung der städtischen Bebauungspläne und Einholung von Genehmigungen bei den örtlichen Behörden. In dieser Phase werden die technischen Anforderungen der Versorgungsunternehmen gesammelt und detaillierte architektonische und technische Pläne erstellt.
Schätzung der Baukosten:
Erstellung von Baukostenvoranschlägen durch Einholung von Angeboten verschiedener Bauunternehmen, um die Endkosten des Projekts zu ermitteln.
Markttauglichkeit:
Bewertung, ob das Projekt der Marktnachfrage entspricht, und entsprechende Anpassung der Pläne, um mögliche Preissenkungen aufgrund eines unpassenden Angebots zu vermeiden.
Risikominderung:
Sicherstellen, dass bei der Entwicklung kosteneffiziente Baupraktiken angewandt, unnötige Vorgänge vermieden und die Material- und Baukosten genau überwacht werden.
Bei Estateguru bewerten wir die Projekte stets nach ihrer Marktkompatibilität und ihrer Fähigkeit, die Nachfrage zu befriedigen, um so das Risiko zu verringern und eine erfolgreiche Rückzahlung zu gewährleisten.
Im Folgenden werden wir einige der wichtigsten oben genannten Phasen näher beleuchten und abschließend einen Überblick darüber geben, wie Estateguru die Finanzierungsanträge für die Plattform bewertet.
Grundstückserwerb
In der ersten Phase der Immobilienentwicklung geht es um den Erwerb eines geeigneten Grundstücks. Bei der Bestimmung des gegenwärtigen und zukünftigen Grundstückswerts ist es wichtig, die Lage zu berücksichtigen: Liegt es in einer gefragten Gegend und gibt es in der Umgebung eine geeignete Infrastruktur und Versorgung?
Nehmen wir zum Beispiel den Kauf eines 10 Hektar großen Grundstücks. Um dieses baureif zu machen, müssen mehrere kritische Faktoren berücksichtigt werden. Dazu gehört die Sicherstellung von stabilen Anschlüssen für Strom, Wasser, Abwasser, Gas, Internet und anderen wichtigen Versorgungsbereichen. Außerdem muss oft die große Parzelle in kleinere Grundstücke unterteilt werden, was eine sorgfältige Planung und Dokumentation erfordert.
Planung und Entwurf
Ein zentraler Schritt in diesem Prozess ist die Erstellung eines detaillierten Planungsdokuments. In diesem werden die Aufteilung des Geländes, der Verlauf der Straßen und die Zuweisung verschiedener Zonen für unterschiedliche Funktionen wie Wohnen, Gewerbe oder Gemeinschaftsflächen wie Kindergärten und Spielplätze festgelegt, je nach Umfang und Art des Projekts.
Diese Planungsphase ist besonders komplex und risikoreich, da die Kosten für die Errichtung wichtiger Infrastrukturen wie Straßen und Versorgungsnetze ungewiss sind. Im Gegensatz zum Bau eines Privathauses mit relativ vorhersehbaren Kosten sind bei der Erschließung von Grundstücken oft umfangreiche Straßennetze und Abwassersysteme erforderlich, die sich über Hunderte von Kilometern erstrecken können und Pumpstationen und Meliorationsanlagen erfordern. Darüber hinaus können Maßnahmen zum Hochwasserschutz erforderlich sein, was die Kostenabschätzung erschwert.
Bei Estateguru ziehen wir die Finanzierung solcher Projekte nur dann in Betracht, wenn umfassende Pläne und genaue Kostenschätzungen vorliegen, da diese Unwägbarkeiten erhebliche finanzielle Risiken mit sich bringen.
Bewertung und Risikoabschätzung
In der Immobilienbranche können die Immobilienwerte erheblich schwanken. Bei der Bewertung eines Entwicklungsprojekts berechnen wir den aktuellen und in einigen Fällen auch den zukünftigen Wert der Immobilie. Bei dieser Berechnung werden Faktoren wie Landumwandlung und Infrastrukturentwicklung berücksichtigt.
In Regionen wie Riga beispielsweise kann ein unbebautes Grundstück rund 10 Euro pro Quadratmeter kosten. Sobald es in Wohnbauland mit voll erschlossener Infrastruktur umgewandelt wird, kann der Wert in begehrten Gebieten auf 60 Euro oder mehr pro Quadratmeter ansteigen. Unsere Gutachter berücksichtigen diese aktuellen und potenziellen künftigen Werte bei der Ermittlung der Rentabilität des Projekts. Sie berücksichtigen auch die Baukosten, um eine genaue Risikobewertung zu gewährleisten.
Kreditbewertung
Die Bewertung eines Entwicklungsprojekts kann sich in jeder Phase ändern. Wir stützen uns auf den aktuellen Grundstückswert und nicht auf Prognosen. Allerdings werden auch künftige Werteinschätzungen berücksichtigt, wobei potenzielle Risiken genauestens beachtet werden. In einigen Fällen ziehen wir vergleichbare Transaktionen heran, um die Immobilienwerte zu validieren, insbesondere bei Grundstücken.
Es ist wichtig zu wissen, dass die Bewertung eines Projekts schwieriger wird, sobald der Bau beginnt. Es gibt nur wenige vergleichbare Angebote für teilweise errichtete Gebäude, sodass es notwendig ist, den zukünftigen Wert zu schätzen und die Kosten abzuziehen, die mit der Erreichung dieses Wertes verbunden sind, wobei potenzielle Risiken und Ungewissheiten berücksichtigt werden müssen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Immobilienentwicklung ein vielschichtiger Prozess ist, der eine sorgfältige Planung, Konzeption, Risikobewertung und Bewertung in verschiedenen Phasen erfordert. Estateguru geht jedes Projekt mit einem scharfen Auge auf die Markteignung an, um das bestmögliche Ergebnis sowohl für Entwickler als auch Investoren zu gewährleisten.
