Nekilnojamojo turto vystymas yra sudėtingas ir daugialypis procesas, apimantis žemės sklypus, statybas, leidimus, infrastruktūrą ir daugybę praktinių bei finansinių aspektų. Siekdami kuo geriau Jums padėti suprasti reikalavimus ir tai, kaip „Estateguru” vertina plėtros projektus, siekiančius gauti finansavimą mūsų platformoje, toliau apžvelgsime įvairius proceso etapus.
Projekto etapai
Pirmiausia panagrinėkime įprastus nekilnojamojo turto vystymo ir projektų vertinimo etapus, o tada atidžiau pažvelgsime į kai kuriuos svarbesnius etapus.
1) Žemės sklypo įsigijimas:
Atskirų žemės sklypų įsigijimas su specialiais leidimais statybai, kurie gali būti skirti dvibučiams namams, privatiems gyvenamiesiems namams, daugiabučiams namams ar komercinės paskirties statiniams.
2) Projektavimas ir patvirtinimas:
Pastatų projektų rengimas, miesto plėtros planų laikymasis ir vietos valdžios institucijų patvirtinimų gavimas. Šis etapas apima techninių reikalavimų rinkimą iš komunalinių paslaugų teikėjų ir išsamių architektūrinių bei inžinerinių planų sudarymą.
3) Statybos sąmatos sudarymas:
Statybos sąmatos sudarymas, prašant įvairių statybos bendrovių pateikti pasiūlymus, siekiant nustatyti galutinę projekto kainą.
4) Tinkamumas rinkos poreikiams:
Įvertinimas, ar projektas atitinka rinkos poreikius, ir atitinkamas planų koregavimas, siekiant išvengti galimo kainų sumažėjimo dėl poreikių netenkinančių produktų.
5) Rizikos mažinimas:
Užtikrinimas, kad plėtojant projektą laikomasi ekonomiškai efektyvios statybos praktikos, vengiama nereikalingų išlaidų, atidžiai stebimos medžiagų ir statybos sąnaudos.
Čia, „Estateguru”, visada vertiname projektus pagal jų atitikimą rinkos poreikiams ir gebėjimą patenkinti paklausą, taip sumažindami riziką ir užtikrindami sėkmingą paskolos grąžinimą.
Dabar atidžiau apžvelgsime kai kuriuos svarbiausius minėtus etapus, o užbaigdami apžvelgsime, kaip „Estateguru” vertina paraiškas finansavimui šioje platformoje gauti.
Nekilnojamojo turto įsigijimas
Pradiniame nekilnojamojo turto vystymo etape reikia įsigyti tinkamą žemės sklypą. Vertinant dabartinę ir būsimą sklypo vertę, svarbu atsižvelgti į vietą: ar sklypas yra paklausiame rajone, ar aplinkui yra tinkama infrastruktūra ir tiekimas.
Pavyzdžiui, apsvarstykime 10 ha sklypo įsigijimą. Kad šis sklypas būtų tinkamai paruoštas vystymui, reikia atkreipti dėmesį į keletą svarbiausių veiksnių. Tarp jų – užtikrinti stabilų elektros, vandens, nuotekų, dujų, interneto ryšio ir kitų būtiniausių komunalinių paslaugų tiekimą. Be to, didelį sklypą dažnai reikia padalyti į mažesnius sklypus, o tai reikalauja kruopštaus planavimo ir dokumentacijos.
Planavimas ir projektavimas
Svarbiausias šio proceso etapas – parengti išsamią planavimo dokumentaciją. Šiuose dokumentuose, atsižvelgiant į projekto apimtį ir pobūdį, nurodoma, kaip bus padalytas žemės sklypas, kaip bus išdėstyti keliai, kaip bus paskirstytos įvairios zonos, pavyzdžiui, gyvenamosios, komercinės ar komunalinės erdvės, pavyzdžiui, vaikų darželiai ir žaidimų aikštelės.
Šis planavimo etapas yra ypač sudėtingas ir rizikingas dėl neapibrėžtumo, susijusio su pagrindinės infrastruktūros, pavyzdžiui, kelių ir komunalinių tinklų, statybos išlaidomis. Skirtingai nei statant privatų namą, kurio išlaidos yra gana nuspėjamos, žemės sklypo vystymas dažnai apima plačius kelių tinklus ir nuotekų sistemas, kurių ilgis gali siekti šimtus kilometrų, todėl gali prireikti siurblinių ir melioracijos įrenginių. Be to, gali tekti imtis potvynių prevencijos priemonių, todėl įvertinti išlaidas tampa gana sudėtinga.
„Estateguru” mes svarstome galimybę finansuoti tokius projektus tik tada, kai jau yra parengti išsamūs projektai ir tikslūs išlaidų apskaičiavimai, nes šia neapibrėžtumai kelia didelę finansinę riziką.
Nekilnojamojo turto vertinimas ir rizikos įvertinimas
Nekilnojamojo turto sektoriuje nekilnojamojo turto vertė gali labai svyruoti. Vertindami plėtros projektą, apskaičiuojame esamą turto vertę, o kai kuriais atvejais – ir būsimą vertę. Atliekant šiuos skaičiavimus atsižvelgiama į tokius veiksnius kaip žemės paskirties keitimas ir infrastruktūros plėtra.
Pavyzdžiui, tokiuose regionuose kaip Ryga dar neišplėtotos žemės kaina gali siekti apie 10 eurų už kvadratinį metrą. Ją pavertus gyvenamosios paskirties žeme su visiškai išvystyta infrastruktūra, pageidaujamose vietovėse jos vertė gali pakilti iki 60 eurų ar daugiau už kvadratinį metrą. Mūsų vertintojai, nustatydami projekto perspektyvumą, atsižvelgia į šias dabartines ir galimas būsimas vertes. Jie taip pat atsižvelgia į statybos išlaidas, kad užtikrintų tikslų rizikos įvertinimą.
Paskolos vertinimas
Plėtros projekto vertinimas gali keistis kiekviename etape. Mes remiamės esama žemės verte, o ne prognozėmis. Tačiau taip pat atsižvelgiama ir į būsimos vertės vertinimą, atkreipiant dėmesį į galimą riziką. Kai kuriais atvejais turto vertei patvirtinti naudojame palyginamuosius sandorius, ypač žemės.
Svarbu pažymėti, kad prasidėjus statybos darbams įvertinti projekto vertę tampa vis sudėtingiau. Iš dalies pastatytų pastatų palyginamųjų sandorių yra nedaug, todėl reikia įvertinti būsimą vertę ir atimti išlaidas, reikalingas šiai vertei pasiekti, atsižvelgiant į galimą riziką ir neapibrėžtumą.
Apibendrinant galima teigti, kad nekilnojamojo turto vystymas yra daugialypis procesas, apimantis kruopštų planavimą, projektavimą, rizikos vertinimą ir nekilnojamojo turto vertinimą įvairiais etapais. „Estateguru” kiekvieną projektą vertina atidžiai, atsižvelgdama į rinkos poreikius ir užtikrindama geriausią įmanomą rezultatą tiek plėtotojams, tiek investuotojams.
