Alustame kõige lihtsamatest küsimustest: millal loetakse laen Estateguru mõistes „hilinenuks“?
Andres Luts: Põhimõtteliselt kasutame sama karmi määratlust nagu pangandussektor: kui laenuvõtjal tekib põhiosa ja/või intressimakse võlgnevus rohkem kui kolm päeva (summal pole tähtsust), siis loeb meie süsteem selle laenu hilinenuks. Automaatselt, ilma eranditeta.
Tundub, et viimasel ajal on hilinenud laenude hulk platvormil oluliselt kasvanud. Kas see vastab tõele ja kui jah, siis mis on selle põhjused?
AL: Ma ei nimetaks seda oluliseks kasvuks, aga jah, alates selle aasta märtsist on hilinenud laenude hulk tõesti suurenenud. Kui vaatame laenuportfelli tervikuna, siis hilinenud laenude osakaal on tõusnud 10–13 protsendilt 16–19 protsendini ja viimases kvartalis on see olnud üsna volatiilne. Põhjuste mõistmiseks peame lihtsalt vaatama, mis meie ümber maailmas toimub. Ukrainas toimuv sõda koos kasvanud inflatsiooni ja tõusvate intressimääradega on mõjutanud negatiivselt makromajanduslikku olukorda, milles meie laenuvõtjad tegutsevad. Tarneahelates on olnud puudujääke ja häireid, refinantseerimises on tekkinud viivitusi, müügitehingud on teoks saanud aeglasemalt. Nendel keerulistel aegadel on mõnel laenuvõtjal tekkinud ka pinged osanike ja/või juhatuse liikmete vahel, mis on viinud selleni, et meie investoritele on maksed jäänud tegemata. Me suhtleme pidevalt oma laenuvõtjatega, et aidata neil neid probleeme lahendada.
Kas see probleem puudutab teatud kindlaid riike? Ehk et kas mõnes riigis jääb rohkem laene hiljaks kui teistes? Tundub, et investorid muretsevad eriti Saksamaa olukorra pärast. Kas sa võiksid täpsemalt kirjeldada, mida sealse olukorra parandamiseks tehakse?
AL: Jah, mõnes riigis on hilinenud laenude osakaal suurem kui teistes. Need riigid on Soome ja Saksamaa – seal on viimastel kuudel hilinenud laenude määr kasvanud kõige rohkem. Kuna Saksamaa on meie kõige suurem ja olulisem turg, siis pöörame sellele praegu palju tähelepanu. Esiteks oleme täiesti ümber korraldanud sealse meeskonna – meil on Saksamaal uus maajuht, tööle asuvad uued laenuhaldurid. Hilinenud laenudega tegelemiseks võtame tööle ka uue operatsioonide spetsialisti. Kohalik krediidijuht, sealne maajuht ja mina oleme praegu suhelnud kõigi laenuvõtjatega, kelle maksed on hiljaks jäänud, ja oleme koostanud tegevuskavad nende olukordade lahendamiseks. Selline tegevuskava hõlmab tavaliselt hilinemise põhjuste analüüsi, lahendusi koos ajakavaga, tagatiste ümberhindamist, mitut kõnet ja kohtumist laenuvõtjaga ning muidugi ka uuendatud väljumisplaani meie investorite jaoks. Kui mõni laenuvõtja ei soovi koostööd teha, siis need juhtumid oleme saatnud oma inkassopartnerile, ettevõttele HmcS, kes tegeleb aktiivselt hilinenud maksetega. Laenuandjana teeme nendega koostööd, et saavutada igalt laenult võimalikult suur tagasimakse.
Milliseid samme Estateguru astub, et hilinenud makseid tagasi saada? Palun kirjelda seda protsessi.
AL: Kõigepealt hakkab meie süsteem SMS-i ja meili teel laenuvõtjale automaatseid meeldetuletusi saatma. Paar päeva hiljem helistab meie kohalik operatsioonide spetsialist laenuvõtjale ja tuletab talle tasumata makseid meelde. Samuti küsib ta siis makse hilinemise põhjust ja seejärel avaldame investoritele vastava laenu kohta uuendusteate. Muidugi mainime laenulepingu lõpetamise ja laenuvõtja omakapitali kaotamise võimalust koos otsese nõude esitamisega tema kui eraisiku vastu, sest suurem osa laenuvõtjaid on andnud isikliku käenduse. Enamasti piisab nimetatud punktidest, et veenda laenuvõtjat hilinenud maksete katmise vajaduses või selles, et ta peab meiega koostööd tegema ja mingi lahenduse leidma. Kui aga sellest ei piisa, siis saadab meie süsteem meeldetuletusi ja kohalik operatsioonide spetsialist tegeleb laenuvõtjaga seni, kuni laenu maksetähtajast möödub 30 päeva. Kui selleks ajaks pole asjad korda saanud, siis võtab selle juhtumi ette meie peakontori krediidikomitee ja siis teeme kohaliku tiimi abiga otsuse, mis sõltub ka riigist. Näiteks Lätis anname sellised juhtumid otsekohe edasi meie inkassopartnerile, ettevõttele Conventus, kes on meile palju laene tagasi toonud. Soomes, Hispaanias ja Portugalis proovime koostada tegevuskava. Kui see osutub võimatuks, saadab meie võlamenetluste jurist kohtusse avalduse. Leedus teeb võlahalduse raske töö ära kohalik operatsioonide spetsialist. Eestis tegelevad hiljaks jäänud maksetega kohalik võlamenetluse spetsialist ja meie oma ettevõtte jurist. Kõigis riikides asume hoiatuskirju saatma kohe, kui näeme, et „pehme“ koostöö pole võimalik. Kui laenuvõtja ei võta olukorda tõsiselt, siis järgnevad üsna varsti laenulepingu lõpetamine ja täitemenetlus.
Milliste asjaolude korral pakub Estateguru laenuvõtjale makseperioodi pikendamist?
AL: Laenutähtaja pikendamise taotlusel peavad alati olema selged põhjused. Laenuvõtja peab väljumisplaani uuendama ja selle kinnitama, meie tiim peab tagatise väärtust kontrollima, rahaliste vahendite kasutus peab olema kooskõlas laenu eesmärgiga ning enne laenu pikendamist peab laenuvõtja kõik seni tasumata võlad meie investoritele tagasi maksma.
Pahatihti pole investorid laenutähtaja pikendamise otsusega rahul ja eelistaksid pigem, et laen kuulutataks otsekohe maksejõuetuks. Kas sa võiksid selgitada, miks on laenutähtaja pikendamine investorite jaoks parem variant?
AL: Kui laenuvõtja täidab kõik ülalnimetatud kriteeriumid, siis ei saa ma toetada laenuvõtja maksejõuetuks kuulutamist. Maksejõuetus tähendab laenulepingu lõpetamist, mis toob kaasa aeganõudva täitemenetluse ja tõenäoliselt oksjoni, mis ei pruugi olla investoritele tootluse mõttes parim variant. Vahemärkusena nii palju, et me muutsime laenu pikendamise tingimusi ja nüüd on investoritel võimalik neil juhtudel rohkem intressi teenida. Miks mitte pikendada laenuvõtja jaoks maandumisrada, kui see aitab saada raha tagasi sujuvamalt, kui teine variant on seda mitte teha, mis tooks ilmselt kaasa lennuki allakukkumise…
Ühesõnaga, tõenäoliselt annab koostöö laenuvõtjaga enamasti laenuandjale lõpuks parema positsiooni kui pikale veniv täitemenetluse protsess.
Mõnikord refinantseeritakse hiljaks jäänud laen meie platvormil. Mis kaalutlustel seda tehakse? Kas see ei tähenda, et ühele investorite grupile makstakse teise investorite grupi rahaga ja probleemi lükatakse lihtsalt edasi?
AL: Me lubame hilinenud laene oma platvormil refinantseerida vaid juhul, kui laenuvõtja on juba saatnud meile maksetõendi, et kõik hilinenud maksed on tasutud. Enamikul juhtudel ei taha me laenu tähtaega oma investorite jaoks mööda lasta ning sellest tulenevalt teeme erandi ja avaldame uue laenu. Me ei kasuta hilinenud maksete edasi lükkamiseks kunagi refinantseerimist.
Kas sa arvad, et see olukord võib lähitulevikus märkimisväärselt muutuda? Kas hilinenud laenude hulk väheneb?
AL: Vaadates kogu seda tööd, mida me hilinenud laenudega seoses oleme teinud, eriti Soomes ja Saksamaal, siis jah – tõenäoliselt hakkab hilinenud laenude hulk lähima 1–2 kuu jooksul vähenema. Kõigil on olnud pühad ja puhkused, seda nii juristidel, laenuvõtjatel, ostjatel, refinantseerijatel, investoritel jne, ja seetõttu on see lihtsalt võtnud rohkem aega, kui ma alguses prognoosisin. Kannatlikkus, usaldus ja rahulikuks jäämine on meie investorite jaoks siin peamised märksõnad. Enamik Estateguru töötajaid on ka meie ettevõtte osanikud või optsioonide omanikud, nii et me kõik oleme väga motiveeritud. Kui me soovime ühisrahastuse alal jätkata, siis on hilinenud laenude probleemide lahendamine meie kõigi huvides. Me hoolime igast laenust! Lisaks on meil käimas koostöö institutsionaalsete investoritega, kes nõuavad Estategurult tagasimakselahenduste maksimeerimist.
Kas rohkemate laenude hilinemine on mõjutanud Estateguru krediidipoliitikat laiemalt? Kas laenuvõtjate ja tagatiste sõel on muutunud karmimaks?
AL: Me arendame ja parendame oma krediidipoliitikat kogu aeg, lähtudes portfelli tootlusest ja hiljaks jäänud laenuvõtjate analüüsist. Laenuvõtjate ja tagatiste valikul oleme kogu tegutsemisajaloo vältel väga ranged olnud, aga tõesti – kui me näiteks analüüsime uusi arendusprojekte, siis on nii kulude analüüs kui ka laenuvõtja senine tegevus, finantsstabiilsus ja -tugevus praeguses keskkonnas veelgi olulisemaks muutunud.
Mõned investorid kipuvad arvama, et eriti Saksamaa kinnisvara turuväärtuse eksperthinnangud on üle hinnatud, keegi ei käi neid varasid vaatamas ja Estateguru peaks laenude riskianalüüsi parandama. Kuidas sa seda arvamust kommenteerid?
AL: Oleme muidugi märganud, et Saksamaa hindamisstandardid ja sealsel turul aktsepteeritud hindamismeetodid on liiga optimistlikud. Oleme pidanud pikki arutelusid hindamisturu tipptegijatega ja paraku ei saa nad mõnel juhul oma meetodeid ega sisendeid muuta, sest nii nõuavad seadused. Mida me oleme Saksamaal teinud – et me hindame ise (või teevad seda meie konsultandid) ja käime alati ise tagatisi vaatamas, kui turuväärtuse hinnang tundub meile liiga optimistlik või kui hindaja ei ole seal kinnistul ise kohal käinud kauguse tõttu. Investorid on kindlasti märganud, et me ei avalda mitte oma ettevõtte sisemisi hinnanguid, vaid avaldame välised eksperthinnangud ja korrigeerime neid väärtusi madalamate LTV suhtarvude abil. Võiksime saavutada sama tulemuse, kui turuväärtus oleks hinnatud väiksemaks. Lõppude lõpuks on krediidiriski kõige olulisem osa laenusumma suurus tagatise väärtuse vastu (investori jaoks risk ruutmeetri kohta). Samuti hindame selle meetodi abil tagatise võimet laenu tagasi maksta. Lisaks tahan rõhutada, et laenu saamiseks peab igal laenuvõtjal endal olema omakapitali (raha) 10–30% projekti maksumusest.
Ja lõpetuseks, kas oled saanud kinnituse, et teie laenuanalüüs on kooskõlas finantssektori parimate tavadega? Kas platvormil on esindatud ka institutsionaalne kapital, mis seda kinnitab?
AL: Jah, muidugi. Meie platvormil on juba mitu aastat investeerinud üks Saksamaa pank ja ma pole kuulnud mingit negatiivset tagasisidet meie laenuanalüüsi või riskihindamise protsesside kohta. Oleme võtnud üle väikeste ja keskmise suurusega ettevõtete panganduse parimad tavad, sest meie peamistel otsustajatel on sellest sektorist pikaajalised kogemused. Samuti kuuluvad meie pikaajaliste investorite hulka väiksemad investeerimisfondid, pangandusspetsialistid ja erakapitali investeerimisfirmad. Praegu oleme läbirääkimiste lõpusirgel ka kolme suurema pangaga, kes kaaluvad meile uute krediidiliinide avamist. Nad on juba analüüsinud meie laenuanalüüsi ja riskihindamise osa ning sellega seotud meeskondi ja selle protsessi maksimeerimiseks tuleb teha vaid pisikesi muudatusi.
Suur-suur aitäh nende selgituste eest.
AL: Pole tänu väärt.
