Sellel aastal oleme lahendanud juba 7 miljoni euro ulatuses probleemseid laene, kokku on platvormi 12-aastase ajaloo jooksul maksejõuetutest laenudest tagasi toodud 70 miljonit eurot. Tagasi nõudmise kiirus sõltub paljudest erinevatest teguritest nagu majanduskeskkond, kinnisvaraturu likviidsus, arendajate aktiivsus, rahastusvõimalused ning kohalike kohtusüsteemide ja regulatsioonide toimimine. Loomulikult on need riigiti erinevad.
Anname järgnevaga ülevaate, kuidas probleemsete laenude tagasitoomine erinevatel turgudel 2026. aasta keskpaiga seisuga edeneb.
Estateguru platvormi kaudu oli juuni lõpuks laenatud kokku 952 miljonit eurot, millest 78% ehk 744 miljonit on juba ka tagasi makstud. Investorid on selle käigus teeninud 99 miljonit eurot tulu.
Statistika: juuni lõpp 2026
Estateguru turgude jaotus
Estateguru turud jagunevad kolmeks: aktiivsed turud, kus väljastame uusi laene; mitteaktiivsed turud, kus tegeleme vaid olemasoleva portfelli tagasitoomisega; ja suletud turud, kus kõik laenud on tagasi makstud.
Täna väljastatakse platvormi kaudu uusi laene Eestis, Lätis ja Leedus (ja refinantseerimise korras ka Portugalis). Alates 2023. aastast (kui saime Euroopa ühisrahastusteenuse pakkuja tegevusloa Eesti Finantsinspektsioonilt) olemegi keskendunud just Balti turgudele, mida kõige paremini tunneme. Kolmes riigis on meil ka oma tiimid kohapeal. Sellest ajast on platvormi kaudu rahastatud 275 miljonit eurot, millest 97% on kas täielikult tagastatud või tagastamine toimib vastavalt kokkulepetele. See ilmestab meie fookust krediidikvaliteedile ja distsiplineeritud riskihindamisele.
Statistika: juuni lõpp 2026
Baltikumis alates 2023. aastast väljastatud laenude kaalutud keskmine LTV on 54,1% ja kaalutud keskmine intressimäär 9,96%.
Meie jaoks mitteaktiivsed turud on Soome ja Saksamaa, kus keskendume olemasolevate laenude tagasitoomisele. Suletud turud on Hispaania ja Rootsi, kus kõik laenud on investoritele tagasi makstud. Peale viimaste laenude tagasimaksmist plaanime sulgeda ka Portugali turu.
Laenude tagastamised: statistika
Maksejõuetutelt laenuvõtjatelt raha tagasi saamine (recovery) on Estateguru igapäevase töö oluline osa, eriti mitteaktiivsetel turgudel. Täpselt samamoodi tegelevad probleemsete laenudega ka pangad ja teised rahastust pakkuvad asutused.
Tänaseks oleme investoritele tagasi nõudnud kokku 70 miljonit eurot põhiosa, sellest 7,5 miljonit 2025. aastal ja 6,3 miljonit 2026. aasta esimesel poolaastal (millele lisandub 5,3 miljonit, milleks on kokkulepped juba sõlmitud). See on järjepideva töö tulemus, mis hõlmab kohtumenetlusi, tagatiste realiseerimist ja koostööd kohalike partneritega.
See nõuab Estategurult ka rahalist panust. Näiteks 2025. aastal investeerisime sellesse 1,7 miljonit eurot omavahendeid, mis läks järgnevatesse tegevustesse: juriidilised kulud, täituritasud, maakleritasud, tagatiste ülevõtmine, kindlustus, pankrotivarade haldamine ja muud menetluskulud. Need kulud on osa keerukate juhtumite lahendamisest ning aitavad suurendada investoritele lõpuks laekuvat summat.
See töö jääb enne konkreetsete tulemusteni jõudmist sageli nähtamatuks, mistõttu võib tekkida ekslik mulje, nagu arenguid ei toimuks. Läbipaistvuse suurendamiseks avaldame alates 2026. aastast iga probleemse laenu kohta kvartalipõhised ülevaated investori portfellivaates ning teeme regulaarselt ka turgude kaupa põhjalikke ülevaateid, nagu see siin. Detailset infot mh stresstestimise tulemuste kohta leiab jooksvalt ka meie statistikalehelt.
Statistika: juuni lõpp 2026
Eesti
Eesti on Estateguru 12 tegevusaasta jooksul laenude teenindamise vaates parim turg: portfell on tugev ning valdav osa laenudest on juba tagasi makstud või makstakse tagasi vastavalt graafikule. See peegeldab turu küpsust, meie pikaajalist kogemust ja kohalikule turule kohandatud riskihindamist.
Möödunud poolaastal oleme müünud probleemsete laenude tagatisi ning toonud investoritele tagasimakseid pankrotimenetlustest. Kohatiste viivituste taga on reeglina ülekoormatud kohtud. Ühtlasi on meil hea meel tõdeda, et sel aastal ei ole lisandunud Eestis suuremaid uusi maksejõuetuid laene.
Eesti kinnisvaraturg oli 2026. aasta esimesel poolel kerges tõusus: eluaseme hinnaindeks tõusis esimese kvartali arvestuses 3,4% ja aastases võrdluses 5,9% (Statistikaamet). Majandus kasvas neljandat kvartalit järjest (SKP +2,4% I kvartalis), kuigi inflatsioon püsib kõrge. Prognoosid viitavad jätkuvale kasvule, mis toetab ka kinnisvaraturgu.
Läti
Läti kinnisvaraturg on viimastel aastatel olnud aktiivsem kui Eestis, eriti Riias ja selle lähiümbruses. Nõudlus uue elukondliku kinnisvara järele on püsinud ja leibkondade ostujõud paranenud, mis on toetanud ka projektide edukamat lõpetamist. Selle tulemusel kasvasid meie mahud Lätis 2025. aastal 12% ja näeme siin tugevat kasvupotentsiaali ka edaspidiseks.
Portfelli vaates on suur osa laenudest tagasi makstud või liigub graafiku alusel ning sel aastal ei ole lisandunud uusi maksejõuetuid laene. Ligikaudu pool Läti probleemsetest laenudest on seotud ühe suurema projektiga, Salaspilsi arendusega (LV0650, LV2357), mille tagatisvara realiseerimine venib laenuvõtja vastutegevuse tõttu. Ülejäänud probleemsed projektid on valdavalt müügis, investorid on saanud osalisi tagastusi ning portfell tervikuna on stabiilne.
Riskijuhtimises oleme Lätis keskendunud väiksematele laenusummadele ja suuremale hajutatusele, mis võimaldab valida konservatiivsema struktuuriga projekte.
Majanduslikult liigub Läti heas tempos: SKP kasvas esimeses kvartalis 2,5% ning Läti keskpank prognoosib tugeva palgakasvu jätkumist (2025. aastal 7,7%), mis toetab tarbijate kindlustunnet ja kinnisvaraturu aktiivsust.
Leedu
Leedu oli 2025. aastal Balti riikidest kõrgeima aktiivsusega kinnisvaraturg, kus valitseb tihe konkurents kvaliteetsete projektide nimel. Investeerisime Leedus 2025. aastal Estateguru kaudu 21,3 miljonit eurot ehk ligikaudu 17% rohkem kui 2024. aastal, mis on ka viimase kolme aasta parim tulemus. Turu jätkuvat aktiivsust kinnitab ka fakt, et Leedu Registrite Keskuse andmetel registreeriti 2026. aasta jaanuarist maini kokku 55 800 kinnisvaratehingut üle kogu riigi — 6,3% rohkem kui mullu samal perioodil (52 500 tehingut). Ainuüksi mais registreeriti 13 000 tehingut, 7,2% rohkem kui mullu mais.
Portfelli vaates on enamik laenudest tagasi makstud või liiguvad graafiku alusel. Probleemsed juhtumid on peamiselt vanemad suuremahulised projektid (tavaliselt 3–5 miljonit eurot), millest mitmed on aktiivses müügiprotsessis. Viivituste põhjuseks on Leedus enamasti ehitusseaduse rikkumised, mille tõttu ei saa tagatisvara kohalike seaduste alusel enne müüa, kui rikkumised on kõrvaldatud. Osadel juhtudel on protsessi pikendanud ka ehituslubade ja planeeringute vaidlused. Ootame sellest aastast siiski uusi kokkuleppeid tagatisvara realiseerimise osas.
2025. aastal müüsime kolm nõuet kogumahus 5,3 miljonit eurot (LT7229, LT2876, LT4782); tehingu maksetähtaeg on 2026. aasta sügisel ja kõik kulgeb plaanipäraselt. See müük vähendab märkimisväärselt Leedu probleemsete laenude kogusummat.
Käimas on ka järgmise suurema nõude müük, mille eest tasumine jääb eelkokkulepete põhjal valdavalt järgmisesse aastasse. Esimesel poolaastal on lisandunud ka mõned väiksemad maksejõuetuse juhtumid, mis lahenevad reeglina kiiresti.
Turuväljavaated on positiivsed: palgad kasvasid mullu 8,5% (Leedu statistikaamet), inflatsioon jääb palgakasvule alla ning kinnisvarahinnad on aasta jooksul mitmes segmendis tõusnud üle 10%.
Portugal (mitteaktiivne turg)
Portugali turu täielik sulgemine lükkub veidi edasi, kuna pikendasime või refinantseerisime viimase laenuvõtja palvel tema projekte. Põhjuseks on ehitusloa saamise viibimine. Kõik Portugalis väljas olevad laenud toimivad kokkulepete kohaselt.
Soome (mitteaktiivne turg)
Estateguru väljastas Soomes esimese laenu 2018. aastal. Kuna laenumahud jäid seal väikeseks ning laenuvõtjate maksekäitumine ei vastanud meie ootustele, otsustasime turul mitte jätkata ja suunata fookuse mujale. Tagantjärele hinnates sattus meie Soome turule sisenemine ebasoodsasse majandustsüklisse: turukeskkonda mõjutasid järjestikused šokid alates Venemaa sõjast Ukrainas, energiahindade järsust tõusust ja kõrgest inflatsioonist kuni intressimäärade kiire kallinemise, ehitussektori languse ja tarbijate kindlustunde nõrgenemiseni.
Soome majandusraskuste ulatust ilmestab hästi see, et Rahvusvahelise Valuutafondi hinnangul oli Soome SKP 2025. aastal ligi 6,5% väiksem, kui prognoositi 2021. aastal. Riigi majandus on olnud euroala nõrgim alates 2020. aastast. Eriti raske on olnud ehitussektoril ning Soome statistikaameti andmetel kerkis ettevõtete pankrottide arv 2025. aastal 30 aasta kõrgeimale tasemele (üle 3800 ettevõtte), kusjuures ehitussektor oli absoluutarvudes enim mõjutatud. See ilmestab hästi ka tagatisvarade realiseerimise keskkonda: kui arendajad ja ehitusettevõtted on raskustes, kahaneb ka potentsiaalsete ostjate ring.
Ka kinnisvaraturg on neil aastatel langenud ning mitmete varatüüpide likviidsus olnud madal: kinnisvara on turul palju, ostjatel on lai valik ning müügiajad pikad. Soome statistikaameti andmetel oli 2022–2024 hinnalangus tipptasemelt ligikaudu 10–12%, ning järelturu vanemate korterite hinnad püsisid 2026. aasta alguses endiselt languses (ligi 4% aastataguse ajaga võrreldes). Ostjad on jätkuvalt tugevas positsioonis ja kinnisvaraturu aktiivsus on 1997. aasta tasemele langenud.
Kuigi Soome majandus näitas 2026. aasta alguses taastumise märke (statistikaameti andmetel kasvas SKP esimeses kvartalis 0,9%), jääb taastumine Soome Panga hinnangul hapraks ja ebaühtlaseks. 2026. aasta kasvuootust langetati (Soome Pank prognoosib SKP kasvuks 0,8%), mille peamiseks põhjuseks on Iraani sõjast tingitud energiahindade järsk tõus. Tööpuudus püsib kõrge, ületades 10%. Seega, kuigi pikaajaline suund on paranemise poole, on lähituleviku keskkond tagatisvara realiseerimiseks endiselt keeruline.
Hetkel tegeleme Soomes üksnes varem välja antud laenude tagasi toomisega. Müük toimub valdavalt kohtutäiturite ja pankrotihaldurite kaudu, mida toetab meie poolt kaasatud kinnisvaramaakler. Juriidilistes vaidlustes esindab meid peamiselt kohalik partner Magnusson Law. Turul on nõudlus väga madal ning edukamad on rahavooga kaetud projektid. Viimase poole aasta jooksul on siiski mitmed laenud leidnud lahenduse, nende seas esineb nii positiivse kui ka negatiivse tootlusega näiteid.
Teeme järjepidevalt tööd, et tagatisvara väärtus säiliks ja võimalusel kasvaks. Katame jooksvaid kulusid, nagu küte, elekter, kindlustus, maamaksud ja hoonestusõigustega seotud tasud, ning elukondliku kinnisvara puhul ka korteriühistute laenukohustuste proportsionaalse osa. Vajadusel panustame täiendavatesse tegevustesse, mis aitavad vara turukõlblikumaks muuta, näiteks kinnisvara jagamisse korteriomanditeks. Eesmärk on maksimeerida müügihinda ja investoritele tagasi jõudvat summat, isegi kui see tähendab pikemat ajakulu.
Soome turu peamised väljakutsed on endiselt kinnisvaraturu madal aktiivsus, pakkumise ülekaal nõudlusega võrreldes ning aeglane ja bürokraatlik menetlusraamistik. Seadused ei sätesta täpseid tähtaegu, mille jooksul täiturid või pankrotihaldurid peavad tegutsema, ning suur töökoormus tähendab paratamatult pikki ooteaegu. Sellest hoolimata liigume järjekindlalt edasi eesmärgiga jõuda kohtu- või pankrotimenetluse kaudu tagatisvara müükideni.
Saksamaa (mitteaktiivne turg)
Estateguru tegutses aktiivselt Saksamaal aastatel 2020–2022. Praktika näitas, et nii laenuvõtjate maksekäitumine kui ka kinnisvaraturu areng ei kujunenud vastavaks meie ootustele, mistõttu otsustasime seal uute laenude väljastamise lõpetada.
Tagantjärele vaadates langes meie tegevus Saksamaal ajale, mil majanduskeskkond muutus kiiresti ja ebasoodsas suunas. Turuolukorda mõjutasid Venemaa algatatud sõja laiemad mõjud, muutused Saksamaa sisepoliitikas ja immigratsioonipoliitikas, riiklike majutusprojektide peatamine ning refinantseerimisturu sisuline kadumine. See jättis mitmed laenuvõtjad olukorda, kus kohustusi ei olnud võimalik jätkusuutlikult täita.
Oluline on rõhutada, et Saksamaa kinnisvaraturu raskused ei ole Estateguru-spetsiifilised, vaid puudutavad kogu sektorit. EY-Parthenoni 2026. aasta esimeses kvartalis läbi viidud uuringu järgi, milles osales 58 Saksamaa kinnisvara rahastavat institutsiooni (sh suured erapangad, liidumaapangad ja hoiupangad), suhtuvad pangad oma kinnisvaraärisse jätkuvalt ettevaatlikult, hoolimata paljude turuekspertide optimismist. Pangad ise ootavad, et nõrkusperiood kestab kuni 2028. aastani ning olulist paranemist loodetakse alles 2029. aastast. Nende hinnangute valguses on mõistetav, miks probleemsete laenude lahendamine võtab aega ka meie portfellis.
Struktuurset muutust illustreerib eelkõige mittetoimivate laenude (NPL) osakaalu kasv: EY Real Estate’i ja Euroopa Pangandusjärelevalve andmetel on Saksamaa kinnisvaralaenude NPL-määr tõusnud 1,5 protsendilt 2022. aastal ligi 5 protsendini ehk enam kui kolmekordistunud. EY-Parthenoni partner Korbinian Gennies leiab, et tegemist ei ole tsüklilise kõrvalekaldega, vaid turukorrektsiooni algusega, mis näitab, et paljud kohustused ei ole enam traditsioonilise refinantseerimise kaudu jätkusuutlikud. Sama uuringu kohaselt on refinantseerimine muutunud pankade suurimaks mureks: umbes pooltel institutsioonidel ületab lähiajal läbiräägitav portfelliosa 40 protsenti.
Täna on Saksamaa meie jaoks mitteaktiivne turg, kus tegeleme üksnes varem välja antud laenude tagasi toomisega. Probleemsete laenude puhul müüme tagatisvara täiturite ja pankrotihaldurite kaudu. Juriidilistes vaidlustes esindavad meid kohalikud partnerid ning paralleelselt teeme järjepidevalt tööd selle nimel, et tagatisvara väärtus säiliks ja oleks turukõlblik. Sarnaselt Soomele katame jooksvaid kulusid, nagu küte, elekter, kindlustus, maamaksud ja hoonestusõiguse tasud, ning vajadusel panustame täiendavatesse tegevustesse. Eesmärk on maksimeerida müügihinda ja investoritele tagasi jõudvat summat ka siis, kui see nõuab rohkem aega ja ressursse.
Raha tagasi toomise madal tempo tuleneb suuresti Saksamaa äärmiselt bürokraatlikust ja koormatud õigussüsteemist. Praktiliselt iga samm, alates laenulepingu ülesütlemisest kuni müügini, eeldab kohtu või kohtutäituri kaasamist ning sammude vahel on sageli 4–6 kuu pikkused kohustuslikud ooteajad. Infovahetus toimub suures osas paberkandjal, kohtud on ülekoormatud ning pahatahtlikud laenuvõtjad kasutavad süsteemi teadlikult viivituste tekitamiseks. Seda kõike võimendab kinnisvaraturu madalseis, mis mõjutab otseselt nii müügihindu kui ka tehingute kiirust.
Tähtis on silmas pidada, et Saksamaal nähtavad kapitalikaod ei ole enamasti seotud üksikute projektide ebaõnnestumisega, vaid peegeldavad laiemat struktuurset muutust kinnisvara- ja krediiditurul. Suur osa laene anti välja aastatel 2021–2022, mil intressikeskkond oli madal ja ootused turu jätkuvale kasvule optimistlikud. Sageli olid optimistlikud ka professionaalsete hindajate tehtud kinnisvara turuväärtuse eksperthinnangud (Estateguru ei ole kunagi ise tagatisvara turuväärtuse eksperthinnanguid koostanud), mille alusel laene vormistati. Sama loogikat kajastab ka Saksa turu üldine olukord, kus eriti ärikinnisvara on jätkuvalt surve all, kuna varade väärtused on täna oluliselt madalamad kui algsel finantseerimisel kasutatud summad.
Tänases keskkonnas on krediiditurg oluliselt konservatiivsem: pangad finantseerivad väiksemaid summasid, nõuavad rohkem omakapitali ja on valivamad nii projektide kui ka varaklasside osas. See mõjutab otseselt potentsiaalsete ostjate huvi ja võimekust probleemseid projekte üle võtta ning tähendab, et ka müügikõlblike varade puhul on ostjate ring kitsam ja tehinguteni jõudmine aeganõudvam.
Uusehituse osas on surve eriti tuntav. EY uuringu kohaselt on uus elamuehitus endiselt erilise surve all, kuna kõrged finantseerimis- ja ehituskulud ning regulatiivsed nõuded halvendavad uute projektide tasuvust, kuigi elamusektorit peetakse büroo- ja jaepindadega võrreldes suhteliselt stabiilseks.
Meie fookus Saksamaal püsib probleemsete laenude süstemaatilisel ja järjekindlal lahendamisel. Seni on 10 maksejõuetut laenu jõudnud lõpplahendini, järgmised 3–4 peaksid lahenduse leidma sellel poolaastal. Nõudlus tagatisvara järele on kahjuks madal, mis toob kaasa ka kapitalikahjusid. Iga juhtumi puhul liigume eesmärgiga jõuda kohtu- või pankrotimenetluse kaudu tagatisvara müügini ja tuua investoritele tagasi võimalikult suur summa, seda ka keerulises ja aeglases turukeskkonnas.
Hispaania (mitteaktiivne turg)
Kõik väljastatud laenud on tagasi makstud ning sulgesime turu eelmisel aastal ilma kapitalikahjuta.
Kokkuvõtteks
Estateguru laenuportfell peegeldab kahte paralleelset suunda. Aktiivsetel Balti turgudel, Eestis, Lätis ja Leedus, on krediidikvaliteet püsinud tugev: alates 2023. aastast väljastatud laenudest on 97% kas tagasi makstud või neid tasutakse vastavalt kokkulepetele. Suure osa probleemsetest laenudest moodustavad üksikud vanemad suuremad projektid, kus on viimastel kuudel ka edusamme tehtud. Uued maksejõuetuse juhtumid lahenevad reeglina kiiresti. Üldiselt loob kinnisvaraturu aktiivsus head eeldused edasiseks edukaks tegevuseks.
Mitteaktiivsetel turgudel keskendume järjepidevalt varem väljastatud laenude tagasinõudmisele. Saksamaal ja Soomes aeglustavad seda struktuursed tegurid, nagu koormatud õigussüsteem, bürokraatlikud menetlused ja kinnisvaraturu madalseis, mis ei sõltu meie tahtest. Sellest hoolimata tegeleme edasi kõikide maksejõuetute projektidega ning esimesel poolaastal on mitmed laenud jõudnud ka lõpplahenduseni. Üldine turuseis neil turgudel on kahjuks kaasa toonud ka kapitalikahjusid.
Sõltumata turust, on meie sihiks alati maksimeerida summa, mis probleemsetest laenudest investoritele lõpuks tagasi jõuab.
