Darbības ar ienākumus nenesošiem aizdevumiem noregulēšana nekad nav vienveidīgs process. Tas ir atkarīgs no tirgus brieduma pakāpes, plašākas ekonomiskās vides, likviditātes nekustamā īpašuma nozarē un bieži arī no tā, kā darbojas vietējās tiesu sistēmas un regulējums. Investoriem tas nozīmē, ka aizdevumi tajā pašā platformā var attīstīties ļoti atšķirīgā ātrumā atkarībā no attiecīgās valsts.
Šajā rakstā mēs sniedzam skaidru pārskatu par to, kā norit ienākumus nenesošu aizdevumu atgūšana dažādos Estateguru tirgos. Mēs aplūkojam, kur līdzekļu atgūšana ir noritējusi ātrāk, kur un kāpēc procesi aizņem vairāk laika, kā arī to, kā tirgus apstākļi, tiesiskais regulējums un ekonomiskie faktori ietekmē rezultātus.
Kopš Estateguru platformas darbības sākuma ar tās starpniecību kopumā ir finansēti 925+ miljoni eiro. No šīs summas 77 % (711 miljoni eiro) jau ir atmaksāti, nodrošinot investoriem 95 miljonu eiro peļņu.
Estateguru tirgus klasifikācija
Konteksta nodrošināšanas nolūkā Estateguru tirgi ir iedalīti trīs kategorijās:
- aktīvie tirgi, kuros tiek izsniegti jauni aizdevumi;
- neaktīvie tirgi, kuros netiek izsniegti jauni aizdevumi un uzmanība tiek pievērsta tikai esošā portfeļa atgūšanai;
- slēgtie tirgi, kuros netiek izsniegti jauni aizdevumi, un visi aizdevumi ir pilnībā atmaksāti.
Šobrīd mēs aktīvi izsniedzam jaunus aizdevumus trīs valstīs: Igaunijā, Latvijā un Lietuvā.
Kopš 2023. gada mēs pilnībā koncentrējamies uz šiem tirgiem. Vienlaikus Estateguru no Igaunijas Finanšu uzraudzības iestādes saņēma Eiropas kolektīvā finansējuma pakalpojumu sniedzēja licenci. Sākot no 2023. gada, visās Baltijas valstīs kopumā ir investēti 223 miljoni eiro, un 97 % aizdevumu ir pilnībā atmaksāti vai tiek atmaksāti saskaņā ar grafiku. Tas apliecina mūsu ilgtermiņa koncentrēšanos uz aizdevumu kvalitāti un disciplinētu riska novērtēšanu.
Baltijā izsniegto aizdevumu vidējā svērtā aizdevuma un nodrošinājuma vērtības attiecība šajā trīs gadu periodā bija 57,8 %, bet vidējā svērtā procentu likme – 10,13 % apmērā.
Mūsu neaktīvie tirgi ir Somija, Vācija un Portugāle, kur mēs vairs neizsniedzam jaunus aizdevumus un koncentrējamies tikai uz esošo ieguldījumu atgūšanu.
Mūsu slēgtie tirgi ir Spānija un Zviedrija, kur visi aizdevumi ir pilnībā atmaksāti un pašlaik jauni aizdevumi netiek izsniegti.
Aizdevumu atgūšana: 2025. gada griezumā
Līdzekļu atgūšana no aizņēmējiem, kas nepilda savas saistības, ir būtiska Estateguru ikdienas darba sastāvdaļa, jo īpaši neaktīvajos un slēgtajos tirgos. Līdz šim investoriem esam atguvuši 63 miljonus eiro pamatsummas, tostarp 14,8 miljonus eiro 2024. gadā un 7,5 miljonus eiro 2025. gadā. Turklāt 2025. gadā mēs pārdevām trīs Lietuvas prasības par 5,3 miljoniem eiro, un galīgais norēķins notiks 2026. gada rudenī.
Šie rezultāti ir panākti ilgstoša praktiska darba rezultātā, kas ietver tiesvedības procesus, nodrošinājuma realizāciju un ciešu sadarbību ar vietējiem partneriem.
Atgūšana prasa arī ievērojamu Estateguru personīgo finansiālo ieguldījumu. Pamatojoties uz pagājušā gada datiem, ikmēneša izmaksas, kas saistītas ar ienākumus nenesošu aizdevumu pārvaldību, ir aptuveni 100 000-150 000 eiro apmērā, un 2025. gadā Estateguru līdzekļu atgūšanas pasākumos ieguldīja kopumā 1,7 miljonus eiro no saviem līdzekļiem. Šīs izmaksas ietver juridiskās izmaksas, tiesu izpildītāja izdevumus, maksu par starpniecību, nodrošinājuma pārņemšanu, apdrošināšanu, maksātnespējas aktīvu pārvaldību un citas procesuālās izmaksas.
Šādi ieguldījumi ir neizbēgama sarežģītu lietu risināšanas sastāvdaļa, un tie tiek veikti ar skaidru mērķi – maksimāli palielināt galīgo summu, kas tiek atmaksāta investoriem.
Šis investoru aizsardzības darbs ir daļa no mūsu ikdienas nepārtrauktās darbības un bieži vien paliek ārpus redzesloka līdz konkrētu rezultātu sasniegšanas brīdim. Tāpēc dažkārt var rasties maldinošs iespaids, ka nav panākts progress. Lai palielinātu pārredzamību, sākot ar 2026. gadu, esam ieviesuši ceturkšņa atjauninājumus attiecībā uz katru aizdevumu, kas tiek atgūts, informējot par jaunākajiem notikumiem. Investori var aplūkot šo jaunāko informāciju tieši sava portfeļa skatā Estateguru platformā.
Pārskats pa tirgiem
Igaunija
Igaunija līdz šim ir bijusi veiksmīgākais Estateguru tirgus aizdevumu apkalpošanas ziņā. Lielākā daļa aizdevumu ir vai nu pilnībā atmaksāti, vai arī to izpilde joprojām tiek veikta atbilstoši laika grafikam, kas atspoguļo gan tirgus briedumu, gan vietējiem apstākļiem labi pielāgotu riska novērtēšanas pieeju. Izsoles attiecībā uz ienākumus nenesošo aizdevumu nodrošinājumu vairumā gadījumu vai nu notiek, vai jau ir pabeigtas. Jebkāda kavēšanās galvenokārt ir saistīta ar lēnu tiesvedību un/vai juridiskiem strīdiem.
2025. gadā Igaunijas nekustamā īpašuma tirgus saglabājās stabils, bet vājš. Aktivitāti mazināja nelielā ekonomiskā izaugsme, ilgstoši augstā inflācija un nepietiekamā patērētāju uzticēšanās. Prognozes šim gadam liecina par pakāpenisku ekonomikas uzlabošanos, kam vajadzētu veicināt pircēju uzticību, attīstītāju aktivitāti un pieprasījumu pēc nebanku finansējuma.
Latvija
Latvijas nekustamā īpašuma tirgus pēdējos gados ir bijis aktīvāks nekā Igaunijas tirgus, īpaši Rīgā un tās apkārtnē. Pieprasījums pēc jauniem un gandrīz jauniem mājokļiem joprojām ir noturīgs, savukārt mājsaimniecību pirktspēja ir pakāpeniski uzlabojusies. Lielāka tirgus likviditāte ir veicinājusi efektīvāku projektu pabeigšanu.
Rezultātā Estateguru apjomi Latvijā 2025. gadā pieauga par 12 %, un mēs turpinām saskatīt turpmāku izaugsmes potenciālu.
Raugoties no portfeļa perspektīvas, lielākā daļa aizdevumu ir vai nu atmaksāti vai tiek atmaksāti saskaņā ar grafiku. 2025. gads bija lielisks līdzekļu atgūšanas gads, kas nodrošināja investoriem ievērojamu līdzekļu atmaksu. Aizdevumu līdzekļu atgūšana pakāpeniski turpināsies visu 2026. gadu, bet ienākumus nenesošu aizdevumu īpatsvars portfelī turpinās samazināties. Jāatzīmē, ka pašlaik nav aktīvu saistību neizpildes gadījumu attiecībā uz 2025. gadā izsniegtajiem aizdevumiem.
Aptuveni puse no Latvijas ienākumus nenesošajiem aizdevumiem attiecas uz vienu lielāku projektu – Salaspils attīstības projektu (aizdevumi LV0650 un LV2357). Darbs pie šīs lietas turpinās, lai gan aizņēmējs ir apzināti kavējis nodrošinājuma realizēšanu. Pārējie ienākumus nenesošie projekti lielākoties jau ir pārdošanā vai virzās uz pārdošanu, un pašlaik nav vērojami plašāki sistēmiski kavējumi.
Riska pārvaldības ziņā mēs esam koncentrējušies uz mazāku aizdevumu apjomu un uzlabojuši diversifikāciju, tādējādi samazinot koncentrācijas risku. Estateguru produkts Latvijā ir labi atpazīstams, kas ļauj mums izvēlēties projektus ar konservatīvu struktūru un skaidru izejas stratēģiju.
Makroekonomikas ziņā Latvija pāriet stabilākā fāzē, un prognozes liecina, ka 2026. gadā ekonomikas izaugsme paātrināsies, atbalstot gan patērētāju uzticību, gan nekustamā īpašuma aktivitāti.
Lietuva
2025. gadā aktīvākais Baltijas tirgus bija Lietuvā, un tajā bija vērojama spēcīga konkurence attiecībā uz augstas kvalitātes projektiem. Gada laikā ar Estateguru starpniecību tika investēti 21,3 miljoni eiro, kas ir aptuveni 17 % pieaugums salīdzinājumā ar 2024. gadu un ir labākais rezultāts pēdējo trīs gadu laikā.
Lielākā daļa Lietuvas portfeļa aizdevumu ir vai nu atmaksāti, vai arī to atmaksa turpinās saskaņā ar grafiku. Neveiksmīgie gadījumi galvenokārt ir lielāka mēroga projekti, bieži vien 3-5 miljonu eiro apmērā, no kuriem vairāki jau ir izsolē vai aktīvā pārdošanas procesā.
Daudzos gadījumos kavējumus ir izraisījuši būvniecības noteikumu pārkāpumi. Saskaņā ar Lietuvas tiesību aktiem nodrošinājumu nevar pārdot, kamēr šādi jautājumi nav atrisināti. Citas lietas ir bijušas saistītas ar strīdiem par būvatļaujām vai plānošanas atļaujām, tostarp nelikumīgas būvniecības gadījumiem. Šie jautājumi tiek risināti, un gada laikā gaidāma turpmāka nodrošinājuma realizācija.
Pozitīva ziņa investoriem ir tā, ka 2025. gadā mēs pārdevām trīs prasības Lietuvā par kopējo vērtību 5,3 miljonu eiro apmērā (aizdevumi LT7229, LT2876 un LT4782). Norēķini par šo darījumu ir plānoti 2026. gada rudenī, un pēc tam līdzekļi tiks sadalīti investoriem.
Tajā pašā laikā tirgus aktivitāte un plašākas makroekonomiskās tendences, tostarp algu pieaugums, inflācijas samazināšanās un procentu likmju vides stabilizēšanās, liecina par pozitīvām vidēja termiņa perspektīvām Lietuvas nekustamā īpašuma tirgū. Pēdējo gadu laikā nekustamā īpašuma cenas Lietuvā kopumā ir pieaugušas par vairāk nekā 10 %, turklāt dažos segmentos cenu pieaugums ir aptuveni 10 % gadā, īpaši centrālajos pilsētu rajonos un vecpilsētās.
Portugāle
Aizdevumi Portugālē turpina tikt apkalpoti saskaņā ar grafiku, un mēs sagaidām, ka līdz vasaras beigām atlikušais portfelis tiks pilnībā atmaksāts. Līdz ar to Estateguru noslēgs savu darbību Portugāles tirgū.
Somija (neaktīvs tirgus)
2018. gadā Estateguru Somijā izsniedza savu pirmo aizdevumu. Tā kā apjomi joprojām bija ierobežoti, un aizņēmēju maksājumu veikšana neatbilda gaidītajam, mēs nolēmām pārtraukt darbību un pārorientēt savu uzmanību. Atskatoties atpakaļ, mūsu ienākšana tirgū sakrita ar nelabvēlīgu ekonomikas ciklu, ko raksturoja vairāki pēc kārtas sekojoši satricinājumi, tostarp karš Ukrainā, enerģijas cenu kāpums, augsta inflācija, strauji augošas procentu likmes, būvniecības aktivitātes lejupslīde un patērētāju uzticības mazināšanās. 2024-2025. gadā to vēl vairāk pasliktināja ekonomiskās izaugsmes palēnināšanās un uzņēmumu bankrotu skaita pieaugums.
Somijas nekustamā īpašuma tirgus šajā periodā ir samazinājies, un vairākās aktīvu klasēs ir vērojama zema likviditāte. Piedāvājums ir liels, pircējiem ir plaša izvēle, un darījumu termiņi joprojām ir gari.
Šobrīd mūsu darbība Somijā aprobežojas ar iepriekš izsniegto aizdevumu atgūšanu. Pārdošanu galvenokārt veic tiesu izpildītāji un maksātnespējas administratori, kurus atbalsta Estateguru piesaistīts nekustamā īpašuma brokeris. Tiesvedību nodrošina mūsu vietējais partneris Magnusson Law.
Mēs aktīvi strādājam, lai saglabātu un, ja iespējams, palielinātu nodrošinājuma vērtību, sedzot tādas pastāvīgās izmaksas kā komunālie pakalpojumi, apdrošināšana, zemes nodokļi un zemes nomas maksa, kā arī dzīvojamo māju īpašnieku asociācijas parāda proporcionālo daļu. Vajadzības gadījumā mēs ieguldām līdzekļus arī pasākumos, kas uzlabo pārdošanas iespējas, piemēram, sadalot īpašumus atsevišķos dzīvokļos. Mērķis ir maksimāli palielināt pārdošanas ieņēmumus investoriem, pat ja tas prasa ilgāku laika periodu.
Galvenās problēmas Somijā joprojām ir zema tirgus aktivitāte, pārmērīgi liels piedāvājums un lēna, ļoti birokrātiska izpildes sistēma. Neraugoties uz ilgajiem termiņiem, mēs turpinām virzīt lietas, lai panāktu nodrošinājuma pārdošanu tiesas vai maksātnespējas procesa ceļā.
Estateguru statistika, 2026. gada janvāris.
Vācija (neaktīvs tirgus)
Estateguru aktīvi darbojās Vācijā no 2020. līdz 2022. gadam. Praksē aizņēmēju maksājumu veikšana un nekustamā īpašuma tirgus attīstība neatbilda mūsu gaidītajam, kā rezultātā mēs pārtraucām izsniegt jaunus aizdevumus šajā valstī. Atskatoties atpakaļ, mūsu darbība Vācijā sakrita ar periodu, kad ekonomiskā vide strauji pasliktinājās. Tirgus apstākļus ietekmēja Krievijas uzsāktā kara plašāka ietekme, pārmaiņas Vācijas iekšpolitikā un imigrācijas politikā, valsts mājokļu projektu apturēšana un refinansēšanas tirgus faktiskā izzušana. Tā rezultātā daudzi aizņēmēji nonāca situācijā, kad vairs nebija iespējams ilgtspējīgi pildīt savas saistības.
Vācija šobrīd ir neaktīvs tirgus, kurā mēs koncentrējamies tikai uz esošo aizdevumu atgūšanu. Nodrošinājums tiek pārdots ar tiesu izpildītāju un maksātnespējas administratoru starpniecību, bet paralēli mēs strādājam, lai saglabātu aktīvu vērtību, sedzot pastāvīgās izmaksas un nepieciešamības gadījumā ieguldot līdzekļus tādos pasākumos kā, piemēram, būvgružu izvešana.
Atgūšanas termiņus lielā mērā ietekmē Vācijas birokrātiskā un pārslogotā tiesību sistēma. Gandrīz katrā posmā ir jāiesaista tiesa vai tiesu izpildītājs, un starp posmiem ir obligāti četru līdz sešu mēnešu nogaidīšanas periodi. Saziņa papīra formātā, pārslogotās tiesas un procesuālie kavējumi vēl vairāk palēnina progresu, savukārt nelabvēlīgie nekustamā īpašuma tirgus apstākļi ietekmē cenu noteikšanu un darījumu ātrumu.
Vācijā novērotie kapitāla zaudējumi lielā mērā atspoguļo strukturālas pārmaiņas nekustamā īpašuma un kredītu tirgos, nevis atsevišķu projektu neveiksmes. Daudzi aizdevumi tika izsniegti 2021.-2022. gadā, kad procentu likmes bija zemas un izaugsmes prognozes optimistiskas. Mūsdienu konservatīvā kreditēšanas vide ierobežo pircēju pieprasījumu pēc problemātiskiem aktīviem un padara darījumu izpildi laikietilpīgāku pat tad, ja aktīvus vēl ir iespējams pārdot.
Šī atkāpšanās no pieejas “pagarināt un izlikties” ir vērojama visā tirgū, un arvien biežāk problemātisko aktīvu problēmas tiek risinātas, izmantojot pārdošanas, pārstrukturēšanas vai maksātnespējas procedūras. EV Digital Invest bankrots 2025. gada novembrī atspoguļo plašākas problēmas, ar kurām saskaras šī nozare.
Mūsu uzmanības centrā Vācijā joprojām ir sistemātiska un disciplinēta ienākumus nenesošu aizdevumu noregulēšana. Līdz šim ir pilnībā atrisināti pieci aizdevumi, un paredzams, ka vēl trīs līdz pieci aizdevumi tiks atrisināti šajā pusgadā. Katrā gadījumā mūsu mērķis ir maksimāli palielināt investoru atgūstamo summu pat šādā sarežģītajā un lēni mainīgajā vidē.
Spānija (neaktīvs tirgus)
Visi Spānijā izsniegtie aizdevumi ir pilnībā atmaksāti, un pagājušajā gadā tirgus tika slēgts bez kapitāla zaudējumiem.
Secinājumi
Estateguru ienākumus nenesošu aizdevumu atgūšana ir nepārtraukts process, kas notiek mēnesi pēc mēneša, un tas nav vienreizējs pasākums. Katru mēnesi mēs veltām laiku, speciālās zināšanas un ievērojamus pašu līdzekļus, lai virzītu lietas uz priekšu – izmantojot tiesvedību, nodrošinājuma pārvaldību, sagatavošanos pārdošanai un ciešu sadarbību ar vietējiem partneriem.
Lai gan temps un problēmas dažādos tirgos atšķiras, mūsu uzmanība visur ir vērsta uz to pašu: maksimāli palielināt summu, kas beigās tiek atmaksāta investoriem no ienākumus nenesošiem aizdevumiem, un to darīt pārredzami un konsekventi, pat ja risinājumi prasa laiku.
