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as Schuldenmanagement ist der Prozess, mit dem verspätete Zahlungen und Zahlungsausfälle von einem Kreditgeber wieder eingezogen werden und eine Schlüsselkomponente bei der Realisierung der erwarteten Einnahmen für Investoren.
Sobald ein Rückzahlungstermin verpasst wird, ergreifen Kreditgeber angemessene und rechtzeitige Maßnahmen, um den Kredit wieder auf Kurs zu bringen bzw. die Zwangsenteignung der Immobilie einzuleiten, um den Betrag zu maximieren, den sie einholen können. Manchmal werden spezialisierte Inkassobüros eingesetzt, um dies möglichst effektiv zu tun.
Schuldenmanagement – die Details
Die Maßnahmen können von Mahnungen bis hin zu Gerichtsverfahren reichen, das Ziel ist jedoch immer dasselbe – die vollständige Rückzahlung des Kreditbetrags, der Zinsen und Gebühren vom Kreditnehmer. Im Allgemeinen lässt sich dies am besten erreichen, indem man mit dem Kreditnehmer zusammenarbeitet, um den Kredit wieder auf Kurs zu bringen.
Durch die Zusammenarbeit mit dem Kreditnehmer ist der Kreditgeber in der Lage, die Gründe für den Zahlungsverzug zu verstehen und mit dem Kreditnehmer Lösungen zu erarbeiten, mit denen der Kredit zurückgezahlt werden kann. Dadurch werden langwierige, teure Gerichtsverfahren und das Risiko von Kapitalverlusten durch den Verkauf der Immobilie unter dem Marktwert bei einer Auktion vermieden.
Manchmal sind Kreditnehmer nicht bereit, mit dem Kreditgeber zusammenzuarbeiten. Unter diesen Umständen ist eine aggressivere Taktik erforderlich, sodass der Kreditgeber bestrebt ist, die Immobilie so bald wie möglich per Gerichtsbeschluss zu übernehmen.
Schuldenmanagement bei Estateguru
Im Gegensatz zu Banken, denen es leichter fällt, Ausfälle bei einzelnen Krediten zu akzeptieren, solange die Quote niedrig bleibt, weil sie in erster Linie an der Gesamtperformance des Portfolios interessiert sind, ist Estateguru bestrebt, jegliche Kapitalverluste zu vermeiden.
Wir tun dies, weil unsere Anleger ganz normale Menschen sind, die es sich nicht leisten können, Verluste hinzunehmen, die mit mehr Zeit und Mühe hätten vermieden werden können. Unsere Strategie zielt daher darauf ab, den Hauptbetrag, die Zinsen und die Gebühren für jeden Kredit zurückzubekommen – dabei geben wir niemals auf!
Das bedeutet oft, dass wir unsere Kreditnehmer nicht in Verzug setzen, wenn die Gefahr besteht, dass dies zu Kapitalverlusten für unsere Investoren führt (z. B. indem wir eine Immobilie mitten im Bau unter ihrem Marktwert versteigern). Stattdessen möchten wir ihnen helfen, das Projekt abzuschließen und den Kredit vollständig zurückzuzahlen.
Wir haben ein Team engagierter Mitarbeiter, die täglich mit säumigen Kreditnehmern in Kontakt stehen, und ein Risikoteam, das sich um die schwierigsten Fälle kümmert.
Wir arbeiten mit Partnern vor Ort an unseren Standorten zusammen, die über lokales Fachwissen und Netzwerke verfügen, die unsere Inkassostrategien umsetzen können.
All dies zusammen ergibt ein Unternehmen, das es mit dem Schulden-Management ernst meint. Dies hat dazu geführt, dass die Kapitalverlust-Zahlen in unserem Portfolio branchenführend sind, worauf wir sehr stolz sind. (insert capital loss stat graphics by country)
Fallstudie
Einholung in Finnland – wie wir über unsere Pflichten hinausgegangen sind.
Kredit: Der Ausfall betraf mehrere Phasen eines Projekts:
- #0063 Überbrückungskredit (Finnland), 1. Stufe, finanziert am 12.08.2019
- #8708, Überbrückungskredit (Finnland), 2. Stufe, finanziert am 14.08.2019
- #2496, Entwicklungskredit (Finnland), 3. Stufe, finanziert am 21.08.2019
- #8006, Entwicklungskredit (Finnland), 4. Stufe, finanziert am 27.08.2019
- #5930, Entwicklungskredit (Finnland), 5. Stufe, finanziert am 04.10.2019
- #8082, Entwicklungskredit (Finnland), 6. Stufe, finanziert am 08.11.2019
- #5930, Entwicklungskredit (Finnland), 7. Stufe, finanziert am 21.11.2019
- #5930, Entwicklungskredit (Finnland), 8. Stufe, finanziert am 01.06.2020
Finanzierungsdatum: Letzte Stufe am 01.06.20
Ausfalldatum: 12.02.21, aber die Verträge wurden erst am 05.04.21 offiziell gekündigt, da Verhandlungen mit einem der Gläubiger des Projekts liefen, um die anderen aufzukaufen und den Bau abzuschließen. Leider ist dieser Plan gescheitert. Dies bedeutete, dass der Kredit insgesamt 89 Tage lang im Verspätungsstatus stehen geblieben ist.
Die Herausforderungen
- Der Kreditnehmer nahm zu viele Projekte gleichzeitig in Angriff, sodass ihm das Geld und das Eigenkapital ausgingen.
- Obwohl zu 90 % fertiggestellt, konnten die Einheiten nach finnischem Recht ohne die Zustimmung der örtlichen Gemeinde nicht an Endkunden verkauft werden.
- Estateguru (EG) verhandelte mit einem Gläubiger, um das Projekt aufzukaufen und den Bau zu beenden, aber diese Lösung wurde von den anderen Gläubigern abgelehnt. EG leitete daraufhin die Zwangsvollstreckung ein.
- Das finnische Gericht konnte den Bescheid nicht zustellen, da der Kreditnehmer seinen Sitz in Schweden hatte und nach finnischem Recht eine persönliche Zustellung und Empfangsbestätigung erforderlich ist.
- EG nahm an Gerichtsterminen und Treffen mit dem zuständigen Richter teil und beauftragte Gerichtsvollzieher in Schweden mit der Verfolgung des Kunden, um den Druck auf das Gericht und den Kreditnehmer aufrechtzuerhalten.
- Im Dezember 2021 konnte EG den Kreditnehmer nach mehr als 8 Monaten Druck und Verhandlungen davon überzeugen, einen Vertreter zum Gericht zu schicken, um die Verzugsetzung entgegenzunehmen.
- Nach Zustellung des Bescheids muss nach finnischem Recht eine Wartezeit eingehalten werden, in der die Entscheidung angefochten werden kann, bevor der Gerichtsvollzieher beauftragt werden kann.
- Sobald der Gerichtsvollzieher beauftragt ist, haben alle Gläubiger eine Frist, in der sie die Vollstreckungsmaßnahme anfechten können. Danach gibt es eine 2-wöchige Vermarktungsfrist vor der Versteigerung.
- Das bedeutete, dass es von der Zustellung der Verzugsetzung bis zur Versteigerung 5 Monate dauerte, aber EG war in dieser Zeit äußerst aktiv.
- Während des Wartens auf die Versteigerung unternahm das EG-Team Schritte, um den Beleihungswert zu schützen, indem es den Stromanschluss in den Gebäuden wiederherstellte, 7.300 Euro für den neuen Stromvertrag zahlte, einen Sicherheitsdienst für die Immobilie anstellte, die Heizungsanlagen in der Immobilie reaktivierte und eine Inspektion anordnete, um sicherzustellen, dass keine Kälte- oder andere Wetterschäden aufgetreten waren.
- EG suchte auch aktiv nach einem Käufer, um sicherzustellen, dass die Versteigerung erfolgreich verlaufen würde. Der Käufer zahlte 2,25 Mio. Euro bei der Versteigerung im Mai 2022.
- Eine letzte Hürde bestand darin, die Zustimmung aller Gläubiger für den Verkauf zu erhalten, was EG im September 2022 gelang, sodass der Kredit nun im Oktober zurückgezahlt wird.
Für unsere Investoren geben wir mehr als man erwarten kann
Unser Team ging über das marktübliche Maß hinaus, indem es an Gerichtsverhandlungen teilnahm, um den Druck im gesamten Prozess aufrechtzuerhalten, den Kreditnehmer in einem anderen Land aufzufinden, bereitwillige Käufer für die Auktionsteilnahme fand und Maßnahmen zum Schutz der Sicherheiten während der Verzögerungen ergriff.
Die Maßnahmen von EG führten zu keinen Kapitalverlusten bei der Verwertung und erzielten einen Verkaufspreis, der höher war als der durchschnittliche Marktwert für Bauvorhaben, die in Finnland versteigert werden, was dort oft mit großen Abschlägen geschieht.
Unsere Arbeit wird fortgesetzt
Das Estateguru-Team arbeitet jeden Tag daran, alle Ausfälle und Rückflüsse in unserem Kreditportfolio aktiv zu managen und eine Lösung zu finden, die für unsere Anleger zufriedenstellende Ergebnisse bringt. Unser Ziel ist es, Kapitalverluste um jeden Preis zu vermeiden, auch wenn dies ein umfangreiches Engagement erfordert, zu dem viele andere Kreditgeber nicht bereit wären. Anstatt die Verluste abzuschreiben, was der leichte und einfache Ausweg wäre, setzen wir weiterhin alles daran, unseren Anlegern zumindest den vollen Hauptbetrag zurückzubeschaffen.
