Viimaste aastate jooksul on investeerimine muutunud üha kättesaadavamaks. Uusi portaale, kus investeerida, tekib aina juurde, ja see annab investoritele võimaluse hajutada oma investeeringuid uutesse varaklassidesse. Kinnisvarainvesteeringute ja muude varaklasside tasakaalustatud portfelli ehitamine vajab põhjalikku analüüsi ja riskide hindamist. Kui investor kasutab selleks erinevaid portaale ja vahendajaid, kaob tal kontroll oma investeeringute käekäigu üle. Kriitiline moment saabub siis, kui kõik ei lähe plaanipäraselt – näiteks ei suuda laenuvõtja laenu tagastada.
Sellises olukorras pead sina kui investor veenduma, et usaldad portaali, kus investeerisid, ning usud, et selle portaali meeskond suudab sinu investeeringu tagasi saada – isegi siis, kui neil pole alati võimalik selle protsessi kohta kogu infot avaldada.
EstateGuru investorid on väljendanud näiteks selliseid muresid:
- Kuidas portaali haldaja veendub, et ma saan võlas investeeringu tagasi?
- Milliseid samme nad astuvad, et laen saaks tagasi makstud?
- Kui ma ei saa laenu kohta uuendusteateid, siis kas nad üldse midagi teevad?
Selle postitusega loodame vastata neile küsimustele ning anda investoritele veidi infot hiljuti võlamenetluse abil tagasi saadud laenudest.
Oluline on mõista, et pangandus- ja finantssektoris on võlad äri osa. Lõpptulemus sõltub sellest, kui hästi ettevõte suudab võlgu lahendada, kui suur on laenusumma ning milline on tagatis. Laenuvõtja ei jää võlgu mitte sellepärast, et riskihindamise käigus jäeti midagi kahe silma vahele. Selline olukord tekib põhjusel, et mingid riskid (tururisk, laenuvõtja risk, tegevusrisk või midagi muud) on saanud reaalsuseks.
EstateGuru riskimeeskond koosneb neljast liikmest (vaata EstateGuru struktuuri) ning alates 2019. aastast on meeskonnas liige, kes tegeleb igapäevaselt võlas olevate laenude lahendamisega. Kuna riskimeeskond töötab Eestis, siis oleme loonud tugevad partnerlussidemed kohalike kohtutäituritega kõigis riikides, kus laene väljastame. Lisaks sellele on EstateGurul tagatisagent igas riigis, kus me tegutseme.
Mis on tagatisagent ning mis on selle roll?
Tagatisagent on juriidiline üksus, ettevõte, mille on rajanud ja mida kontrollib eraldiseisev juhtiv õigusbüroo, mis esindab EstateGuru investoreid kõigis notaritehingutes. Tagatisagent on link kohtutäituri ja investorite vahel ning tagatisagent osaleb investorite nimel kõigis kohtu- ja pankrotimenetlustes. Kohtutäituri ülesanne on järgida tagatisvara realiseerimise protsessis seadust, omandada likvideerimisele minevad varad, korraldada oksjoniprotsesse, veenduda, et tagatisvara on müügiks valmis ning seal ei ela kedagi sees, jne. Lisaks on kohtutäituri ülesanne täita seadust ning anda laenuvõtjale üle vajalikud teated ja dokumendid, mille edastamine võtab aega, eriti kui laenuvõtja keeldub koostööst või väldib kohtutäiturit.
Kõigis riikides, kus EstateGuru laene väljastab, käib tagatise realiseerimise protsess ühtemoodi – EstateGuru lõpetab lepingu laenuvõtjaga ning seejärel antakse juhtum üle tagatisagendile, kes valmistab ette dokumendid ja edastab need kohtutäiturile.
Pärast seda, kui laenuvõtjat on teavitatud, algab 30-päevane vabatahtliku täitemenetluse protseduur. See tähendab, et tagatisvara realiseerimine peatatakse 30 päevaks, andes laenuvõtjale aega laen tagastada, enne kui oksjon algab. Kui 30 päeva on möödas ja laenuvõtja pole laenu tagastanud, alustatakse oksjoniga ning algab 20-päevane registreerimisprotsess, mille järel on huvilistel 5 päeva, et teha panuseid. See on seadusest tulenev nõue, mida ei saa muuta.
Oluline on tähele panna, et esimene oksjon tehakse alati tagatisvara hindamisaktis toodud hinnaga ja vajaduse korral saab järgmistel oksjonitel hinda alandada. Kuna oksjoniprotsess on mahukas ja kestab pikka aega, siis otsustab EstateGuru meeskond, kui palju aega antakse laenuvõtjale, enne kui oksjoniga alustatakse. See oleneb konkreetsest laenust ja laenuvõtjast ning otsus sõltub ka sellest, kui reaalne on lahendada võlg enne oksjoni algust.
Nüüd kirjeldame kolme EstateGuru poolt lahendatud võlamenetlust. Tasub tähele panna, et kõigil juhtudel oli lahendus erinev!
1. Kohila hüpoteeklaen
Kohila hüpoteeklaenu suhtes algas võlamenetlus 25. septembril 2018. Selle laenu puhul järgis EstateGuru standardprotseduuri ning alustas avalikku oksjonit. Kuus oksjonit ebaõnnestusid, kuid seitsmendal oksjonil müüdi tagatisvara maha. Laen maksti investoritele tagasi 12. augustil 2019 ning investorite teenitud tulumäär oli 16,45%.
Kokkuvõttes oli Kohila laen kõige standardsem tagatisvara realiseerimine, mis nõudis rohkem aega, kui algul sai prognoositud. Siiski said investorid raha tagasi ja teenitud tulumäär oli kõrge. Seega tasus investorite kannatus ära.
2. Pringi ärilaen, 1.–5. etapp
Pringi laen oli EstateGuru meeskonna jaoks väljakutse, kuna laenuvõtjal oli potentsiaalne ostja tervele ettevõttele. See oli ka põhjus, miks EstateGuru andis laenuvõtjale võla lahendamiseks lisaaega. Kui EstateGuru oleks pannud tagatisvara oksjonile, oleks tagatisvara müük ebaõnnestunud, ettevõte oleks välja kuulutanud pankroti ning investoritele tagastatav raha oleks võinud olla oluliselt väiksem suurenenud ajakulu ja väheneva müügitulu tõttu.
EstateGuru riskimeeskonna jaoks on tavapärane meetod, et enne oksjoniprotsessi alustamist hinnatakse, kas oksjon on ikka kiireim viis investorite raha tagasi saada. Märkimist väärib ka see, et kui EstateGuru alustab ilma laenuvõtjaga läbi rääkimata oksjoniprotsessi, võib laenuvõtja kaotada igasuguse huvi portaali aidata ja tagatisvara kohta infot jagada. Et kogu võlamenetluse protsessi strateegiliselt juhtida, tasub ka seda aspekti meeles pidada.
Pringi ärilaenud rahastati perioodil 2017. aasta augustist kuni 2018. aasta maini. Laen tagastati investoritele 29. märtsil 2019. Ettevõte müüdi maha päev enne seda, kui oleks alustatud pankroti arutamist. Peale pikki läbirääkimisi laenuvõtja ja teiste osapooltega jõudis EstateGuru lahenduseni, kus loobuti viivistest ja hüvitistest ja osaliselt ka intressist, et kindlustada laenu tagasimakse. Ettevõtte müümise üks tingimusi oligi see, et kõik krediidiandjad (k.a EstateGuru) loobusid teatud osast oma nõudest, et kindlustada laenu põhiosa tagasimakse. Investoritele jäi tulumäär vahemikku 7–11%, olenevalt etapist, kuhu investeeriti.
3. Tuigo tee arenduslaen
Tuigo tee arenduslaen on hea näide laenu tagatisvara realiseerimise protsessist, kuid olukord oli teistsugune, sest laenuvõtja läks pankrotti. Selles olukorras korraldatakse pankrotimenetlus ning määratakse pankrotihaldur, kelle ülesanne on välja selgitada laenuvõtja varad ja kohustused.
Iga võlas laenu puhul on küsimus ka selles, kui palju infot EstateGuru saab jagada, takistamata tagatisvara realiseerimise protsessi. Teeme pidevalt tööd, et arendada kommunikatsiooni võlas laenude osas, kuigi alati jäävad mõned juhtumid (näiteks pankrotiolukorrad), kus infot ei saa jagada, sest see võiks mõjutada lõpptulemust.
Pankrotimenetlus ei kahanda juba seatud 1. järjekoha hüpoteegi väärtust. Siiski võib olukorra lahendamiseks päris palju aega kuluda. Tuigo tee arenduse laenuvõtja kuulutas pankroti välja 27. septembril 2018 ja tänaseks on peetud juba viis oksjonit. Laenu tagatiseks on kaks kinnistut (ehitusjärgus eramajad) – üks neist on müüdud ning teisel on olemas huvitatud ostja. Seega makstakse see laen loodetavasti juba varsti tagasi ning lõplik tulumäär investoritele saab selgeks viimase makse tegemisel.
Kokkuvõtteks
Võlamenetluse lahendamiseks on standardprotsesse (tagatisvara müük), kuid EstateGuru meeskond teeb pidevalt ka strateegilisi otsuseid, mille eesmärk on kindlustada probleemse laenu tagasi maksmine. EstateGuru töötab alati selle nimel, et leida kiireim võimalik lahendus, mis tooks investoritele rahuldava tulu. Kui laenu suhtes alustatakse võlamenetlust, siis võib lahendus aega võtta. Oluline on meeles pidada, et esimese järjekoha hüpoteek annab investoritele tugeva kindluse, et nad saavad oma raha tagasi.
Sina kui investor võid tunda end mugavamalt, kui tead: pikaajalise kogemusega kinnisvaraprofessionaalide meeskond töötab iga päev selle nimel, et sinu investeerimisportfelli tulu tuua.
Blogi kirjutamise hetkel on EstateGuru rahastanud 1052 laenu, millest 450 on edukalt investoritele tagasi makstud. 11 võlamenetluses olevat laenu on ära lahendatud ilma sentigi kaotamata ning hetkel on võlamenetluse staatuses 23 unikaalset projekti (kokku 41 etappi). Nimetatud projektidega tegeletakse igapäevaselt tagamaks laenude kiire tagasi maksmine investoritele.
