Pēdējo pāris gadu laikā investīciju pasaule ir paplašinājusies un attīstījusies vairāk kā jebkad agrāk, padarot pieejamus dažādus ieguldījumu veidus dažādiem investoriem. Veidojot nekustamā īpašuma vai citu investīciju portfeli, nepieciešams veikt nopietnu analīzi un risku apzināšanu. Izmantojot starpniekus portfeļa veidošanā, investoram nereti tiek atņemta liela daļa kontroles pār ieguldījumiem – tieši šis ir viskritiskākais aspekts gadījumos, ja aizņēmējs nepilda savas finanšu saistības.
Vēl pirms tavi ieguldījumi nonāk grūtībās, tev jāpārliecinās, vai esi apmierināts ar izvēlētā starpnieka darbības procesiem, un vai uzticies pietiekami, lai starpnieks pieņemtu kritiskus lēmumus tavā vārdā. Vienlaikus jāsaprot arī tas, cik daudz informācijas par notiekošo starpnieks ir tiesīgs un izvēlās atklāt investoram.
Daži no galvenajiem jautājumiem, kas satrauc EstateGuru investorus ir:
- Kā portāla operators nodrošina manu ieguldījumu atgūšanu?
- Kādus pasākumus platforma veic, lai nodrošinātu nepildīto saistību atmaksāšanu?
- Ja es nesaņemu jaunumus par situāciju, vai vispār kaut kas tiek darīts, lai situāciju risinātu?
Šajā rakstā mēs vēlamies atbildēt uz visiem šiem jautājumiem, kā arī sniegt plašāku ieskatu neatmaksāto aizdevumu atgūšanas procesos un nesenāko gadījumu pieredzi.
Jau sākotnēji nepieciešams saprast, ka banku un finanšu sektorā, saistību nepildīšana ir neizbēgama uzņēmējdarbības sastāvdaļa, situācijas iznākums ir atkarīgs no tā, cik labi uzņēmums spēj novērst šādus gadījumus, cik lielu risku ir uzņēmušies investori un kāds ir ieguldījumu nodrošinājums. Brīdī, kad notikusi saistību neizpildīšana, vairs nav svarīgi, vai risku izvērtēšanas procesā ir izlaistas kādas svarīgas detaļas, vai iestājies neparedzami apstākļi. Šādas situācijas iestāšanās nozīmē vienkārši to, ka daži riski (tirgus risks, aizņēmēja risks, operatīvais risks vai citi) ir kļuvuši par realitāti.
EstateGuru riska komanda sastāv no 4 ekspertiem un, sākot no 2019.gada, komandai ir pievienojies arī profesionālis, kurš ikdienā nodarbojas tieši ar saistību nepildīšanas procesu risināšanu. Tā kā riska komanda atrodas Igaunijā, lai investoriem nodrošinātu pēc iespējas lielāku drošību, esam nodibinājuši lielisku sadarbību ar kompetentiem speciālistiem parādu piedziņas jomā katrā no valstīm, kurā darbojamies. Tāpat arī katrā no darbības valstīm nodrošinām drošības aģentu aizdevumiem, kas finansēti platformā.
Kas ir drošības aģents un kāda ir tā loma parādu piedziņas procesā?
Drošības aģents ir juridiska persona, uzņēmums, kuru izveidojis un kontrolē viens no vadošajiem juridiskajiem birojiem, ar mērķi pārstāvēt EstateGuru investorus visos notāra darījumos. Drošības aģents ir saikne starp tiesu izpildītāju un investoriem – tieši viņi pārstāv mūsu investorus visos tiesas un bankrota procedūrās. Drošības aģenta galvenais uzdevums ir nodrošināt likvidācijas procesa juridisko daļu, atsavināt īpašumus, organizēt izsoles procesus un pārliecināties, ka nodrošinājuma īpašums ir pieejams jaunajam pircējam, bez īrniekiem vai citiem iedzīvotājiem. Tāpat arī nodot visus paziņojumus un juridisko dokumentāciju, tāpēc saistību nepildīšanas un piedziņas procesi ir laikietilpīgi un reizēm sarežģīti, īpaši gadījumos, ja aizņēmējs nevēlas sadarboties vai izvairās no tiesu izpildītāja ziņojumiem.
Visās EstateGuru darbības valstīs šobrīd parādu piedziņas process pēc būtības ir līdzīgs – EstateGuru pārtrauc aizdevuma līgumu ar aizņēmēju, kas nav spējis pildīt finanšu saistības, tālāk lietu nododot drošības aģentam, kas sagatavo nepieciešamo dokumentāciju tiesu izpildītāja darbībai.
Tiklīdz aizņēmējs ir brīdināts par piedziņas procesa uzsākšanu, seko 30 dienu brīvprātīgās izpildes procedūra. Tas nozīmē, ka izsoles process tiek uz 30 dienām apstādināts, dodot aizņēmējam laiku atmaksāt aizdevumu pirms izsoles sākuma. Pēc šī perioda tiek izsludināta izsole un sākas 20 dienu reģistrācijas process, pēc kura 5 dienas notiek solīšana. Šī ir juridiska prasība, kuru regulē likumdošana un termiņus nav iespējams mainīt.
Svarīgi pieminēt, ka izsoles pirmā kārta vienmēr notiek piedāvājot cenu, kāda norādīta īpašuma vērtējumā pie aizdevuma izsniegšanas, nākamajās izsoles kārtās to iespējams samazināt. Tomēr EstateGuru komanda individuāli izvērtē katru problemātisko aizdevumu un lemj, cik daudz laika aizņēmējam dot pirms izsoles uzsākšanas, atkarībā no konkrētā gadījuma un dažādiem ietekmējošajiem faktoriem. Brīvprātīgais atmaksas periods var tikt pagarināts, ja ir pamatoti apstākļi, kuros reāli sagaidīt aizdevuma atmaksāšanu no aizņēmēja, galvenokārt, tāpēc ka izsoles process var būt garš un nevajadzīgi pagarināt laiku, kurā tiek atgūti investoru ieguldītie naudas līdzekļi.
Apskatīsim dažus piemērus no neatmaksātiem (default) aizdevumiem, kas pēdējā laikā atrisināti ar dažādām metodēm.
1. Kohila hipotekārais aizdevums
Aizdevums neatmaksāta (default) statusā nonācis 2018.gada septembrī. Šajā gadījumā EstateGuru ievēroja standarta procedūru, izsludinot izsoli. Pēc sešiem neveiksmīgiem izsoles etapiem, septītajā izsoles kārtā īpašums tika pārdots. Aizdevums atmaksāts 2019.gada 21. augustā un parāda piedziņas rezultātā investoru peļņa šajā projektā ir 16.45%.
Kopumā šis aizdevums prezentē standarta procedūras īstenošanu, kas prasīja vairāk laika, nekā sākotnēji plānots, taču līdz ar naudas atgriešanu nodrošināja investoriem augstāku atdevi, kā projektā sākotnēji noteikts. Šajā gadījumā investoru pacietība noteikti atmaksājās.
2. Pringi uzņēmējdarbības aizdevuma 1.-5. etaps
Pringi uzņēmējdarbības aizdevums viennozīmīgi bija izaicinājums EstateGuru komandai, jo aizņēmējam bija potenciālais pircējs, kas gatavs iegādāties visu aizņēmēja uzņēmumu – tieši tāpēc EstateGuru komanda bija gatava dot aizņēmējam papildu laiku, lai atrisinātu šo lietu pirms izsoles uzsākšanas. Lēmums pagarināt termiņu tika pieņemts tāpēc, ka pie neveiksmīga pirmā izsoles posma uzņēmums pasludinātu maksātnespējas procesu, kā rezultātā kopējā atdeve būtu daudz zemāka.
EstateGuru komanda šādu pieeju izmanto salīdzinoši bieži, reālistiski izvērtējot iespējas realizēt īpašumu pirms izsoles un izvēloties risinājumu, kuru iespējams realizēt pēc iespējas īsākā laika posmā. Tāpat jāņem vērā arī fakts, ka pēc aizdevuma līguma piespiedu izbeigšanas, aizņēmējs var zaudēt interesi un motivāciju komunicēt ar portāla operatoru un sniegt nepieciešamo informāciju par nodrošinājuma īpašumu vai situāciju kopumā. Šis ir aspekts, kas jāpatur prātā, pieņemot lēmumu par nākamajiem soļiem un nodrošinot, ka process tiek pārvaldīts stratēģiski labākajā iespējamajā veidā.
Pringi uzņēmējdarbības aizdevumi tika finansēti laika posmā no 2017.gada augusta līdz 2018.gada maijam. Aizdevums tika atmaksāts 2019.gada 29. martā. Maksātnespējas sēde tika noteikta nākamajā dienā pēc notāra darījuma par uzņēmuma pārdošanu. Plašu pārrunu rezultātā ar aizņēmēju un citām iesaistītajām pusēm EstateGuru panāca risinājumu, kurā bija jāatsakās no soda naudas, atlīdzību un daļēju procentu pieprasīšanas, lai nodrošinātu veiksmīgu aizdevuma atmaksu. Tas bija aizņēmēja uzņēmuma pārdošanas priekšnoteikums, kura laikā visi kreditori noteiktā apjomā atteicās no prasības, lai nodrošinātu veiksmīgu aizdevuma pamatsummas atmaksu. Atkarībā no aizdevuma posma investoru atdeve bija 7–11%.
3. Tuigo ielas attīstīšanas aizdevums
Vēl viens labs piemērs ar atšķirīgu pieeju ir Tuigo ielas attīstīšanas aizdevums, šajā gadījumā aizņēmējs reģistrēja maksātnespēju parāda piedziņas procesā. Šajos apstākļos notiek maksātnespējas sēde un tiek nozīmēts maksātnespējas administrators, kura pienākums ir noteikt aizņēmēja aktīvus un atbildību pret saistībām.
Katra problemātiskā projekta gadījumā aktuāls ir arī jautājums par to, cik daudz informācijas EstateGuru var publicēt, lai nekaitētu nodrošinājuma īpašuma pārdošanas procesam. Mēs nepārtraukti strādājam pie tā, lai uzlabotu komunikāciju un sniegtu pēc iespējas vairāk informācijas investoriem, taču vienmēr būs gadījumi (piemēram, maksātnespējas lietas), par kuriem informācija ir pārāk konfidenciāla, lai ar to dalītos, potenciāli neapdraudot procesa iznākumu.
Maksātnespējas procedūra nemazina pirmās kārtas hipotēkas vērtību. Tomēr šī procedūra var būtiski paildzināt parādu piedziņu. Tuigo attīstīšanas aizdevuma aizņēmēja maksātnespēja tika izsludināta 2018.gada 27. septembrī un līdz šim ir notikušas piecas izsoles kārtas. Aizdevuma nodrošinājums ir divi īpašumi – viens no tiem jau ir pārdots, bet otram atrasts potenciālais pircējs. Tāpēc mēs prognozējam, ka pavisam drīz šis aizdevums tiks atmaksāts aizņēmējiem. Galīgā atdeve tiks noteikta pēc atmaksas saņemšanas.
Jāsecina, ka ir standartizētas iespējas īpašumu likvidēšanai, un ir stratēģiski lēmumi, kurus EstateGuru komanda pieņem katru dienu, lai nodrošinātu problemātisko aizdevumu veiksmīgu atmaksu. Mūsu komanda strādā, lai nodrošinātu pēc iespējas ātrāku atmaksu bez investoru kapitāla zaudējuma. Neatmaksāto aizdevumu atgūšanas process var būt laikietilpīgs, tomēr pirmās kārtas hipotēka, kas nostiprināta nekustamajam īpašumam, sniedz investoriem augstu drošības līmeni.
Mūsu investori var būt pārliecināti, ka nekustamo īpašumu profesionāļu komanda ik dienu strādā, lai nodrošinātu pēc iespējas drošākas investīciju iespējas ar ievērojamu atdevi.
Brīdī, kad rakstām šo blogu, EstateGuru ir finansēti 1052 aizdevumi, no kuriem 450 jau veiksmīgi atmaksāti investoriem. 11 neatmaksāto aizdevumu gadījumu ir atrisināti, nodrošinot investoru kapitāla zaudējumu 0 apmērā. Šobrīd 23 unikālie projekti (kopā 41 etaps) ir neatmaksāta aizdevuma statusā – pie šo gadījumu risināšanas ātrākajā un efektivākajā iespējamajā veidā strādājam katru dienu!
