Zusammenfassung: Zinserhöhungen können unbeabsichtigte Folgen haben, wie z. B. die Erhöhung der Wahrscheinlichkeit, dass Kredite in Verzug geraten. In diesem Blog-Beitrag geht Mihkel Stamm, CEO von Estateguru, näher auf die Komplexität dieses Themas ein und untersucht die Auswirkungen von Zinserhöhungen auf Immobilienkredite sowie die potenziellen Vorteile einer risikobasierten Preisgestaltung.
Einleitung
Im Anschluss an meine Podiumsdiskussion auf der Finfellas-Konferenz am 02.06.2023 habe ich mich entschlossen, meine Gedanken zum Thema Zinsen und Risikoprämie schriftlich niederzulegen. In letzter Zeit beobachte ich eine zunehmende Forderung der Investoren und des Marktes im Allgemeinen, die Zinssätze für Kredite zu erhöhen. Angesichts der Tatsache, dass die Zentralbanken genau das tun, und des steigenden Risikoniveaus auf dem Markt, scheint dies eine logische Erwartung zu sein. Wie bei vielen Finanzfragen ist das Verhältnis zwischen Zinssätzen und Risiko jedoch nicht immer schwarz-weiß, und ein erzwungener Zinsanstieg kann unbeabsichtigte Folgen haben, wie z. B. die Erhöhung der Wahrscheinlichkeit von Kreditausfällen. In diesem Blog-Beitrag gehe ich näher auf die Komplexität dieses Themas ein und untersuche die Auswirkungen von Zinserhöhungen auf Immobilienkredite und andere Überlegungen von Investoren.
Verstehen der Ausfallwahrscheinlichkeit
Die Ausfallwahrscheinlichkeit (Probability of Default, PD) bezeichnet die Wahrscheinlichkeit, dass ein Kreditnehmer nicht in der Lage sein wird, seinen Kreditrückzahlungsverpflichtungen nachzukommen. Sie ist ein entscheidender Faktor bei der Bewertung des Kreditrisikos. Eine höhere Ausfallwahrscheinlichkeit deutet auf ein größeres Risiko hin, dass der Kreditnehmer den Kredit nicht zurückzahlen kann.
Es ist wichtig zu wissen, dass die Beziehung zwischen den Zinssätzen und der Ausfallwahrscheinlichkeit nicht linear ist und je nach den individuellen Umständen und Ausstiegsstrategien des Kreditnehmers, der Qualität der Sicherheiten, die den Kredit besichern, den Kreditbedingungen wie Beleihungsquote und Laufzeit sowie dem allgemeinen wirtschaftlichen Umfeld variieren kann. Die Kreditgeber bewerten diese Faktoren bei der Festlegung der Zinssätze, um das Risiko auszugleichen und sicherzustellen, dass die Kreditnehmer ihre Kreditverpflichtungen effektiv erfüllen können. Der Zinssatz gibt die Rendite an, die erforderlich ist, um die Risikokosten des Kreditgebers zu decken.
Der Fallstrick steigender Zinssätze
Der Druck, die Zinssätze für Kredite zu erhöhen, kann sich für Investoren als nachteilig erweisen. Höhere Zinssätze erhöhen die Belastung der Kreditnehmer und wirken sich auf ihren Cashflow und ihre Fähigkeit zur Rückzahlung des Kredits bei Fälligkeit aus. Infolgedessen steigt die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls, da die Kreditnehmer Mühe haben, die höheren Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Betrachten wir das folgende Beispiel, in dem wir die Auswirkungen einer Zinserhöhung um einen Prozentpunkt untersuchen.
Nehmen wir also einen Kreditnehmer mit einem Kredit von 1 Mio. €, einem Zinssatz von 10 % und einer Laufzeit von 12 Monaten. Im Falle eines endfälligen Kredits (bei dem der Kreditnehmer den Hauptbetrag am Ende zahlt) müsste der Kreditnehmer während der 12-monatigen Laufzeit etwa 100.000 € zahlen. Ein Anstieg des Zinssatzes um einen Prozentpunkt würde den Zinssatz auf 11 % erhöhen (monatlicher Zinssatz von 0,92 %). Infolgedessen würde die vierteljährliche Zinszahlung des Kreditnehmers von 25.000 € auf 27.500 € ansteigen, was zusätzliche Zinszahlungen in Höhe von 2.500 € pro Quartal bedeuten würde.
Neben den höheren Kosten können sich steigende Zinssätze auch nachteilig auf die Wirtschaftlichkeit des Immobilienprojekts des Kreditnehmers auswirken, wenn man die Gesamtkosten betrachtet. Hier die Gründe:
Erhöhte Kosten für Kreditnehmer: Der höhere Zinssatz verteuert die Kreditaufnahme für das Immobilienprojekt. Der Kreditnehmer muss mehr Mittel für Zinszahlungen aufwenden, wodurch der für andere Projektausgaben verfügbare Betrag sinkt. Dies kann die Rentabilität des Projekts und die finanzielle Tragfähigkeit insgesamt beeinträchtigen.
Cashflow-Beschränkungen: Der höhere Zinssatz bedeutet höhere regelmäßige Zahlungen, die den Cashflow des Projekts belasten können. Durch die höheren Zahlungsverpflichtungen stehen weniger Mittel für den Betrieb, die Instandhaltung oder die Verbesserung des Projekts zur Verfügung. Dies kann die Fähigkeit des Kreditnehmers beeinträchtigen, die laufenden Ausgaben zu bestreiten und den Erfolg des Projekts gefährden.
Geringere Rendite der Investition: Der höhere Zinssatz kann die Rendite (ROI) des Immobilienprojekts schmälern. Die höheren Zinskosten zehren an den potenziellen Gewinnen des Projekts und verringern die Gesamtrendite. Dies kann die Investition sowohl für Kreditnehmer als auch für potenzielle Investoren unattraktiver machen und dazu führen, dass weniger Projekte gestartet werden und weniger Investitionsmöglichkeiten bestehen.
Geringere Projektdurchführbarkeit: Der Anstieg der Zinssätze kann die Durchführbarkeit und finanzielle Tragfähigkeit des Projekts beeinflussen. Wenn die höheren Zinskosten dazu führen, dass der Cashflow des Projekts nicht ausreicht, um die Kosten zu decken und eine angemessene Rendite zu erzielen, kann dies die Fähigkeit des Projekts beeinträchtigen, Nettoeinnahmen zu erzielen. Dies kann zu Problemen bei der Kreditrückzahlung führen und die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls erhöhen.
Auswirkungen auf den Immobilienwert: Höhere Zinssätze können sich auch auf den Wert der Immobilie auswirken. Ein höherer Zinssatz bedeutet eine höhere Rendite, was den Marktwert der Immobilie senkt. Da die Kreditkosten steigen, können potenzielle Käufer oder Investoren niedrigere Kaufpreise oder höhere Höchstzinssätze verlangen, um die höheren Finanzierungskosten zu berücksichtigen. Dies kann den Marktwert der Immobilie mindern und sich möglicherweise auf die Fähigkeit des Kreditnehmers auswirken, die Immobilie zu günstigen Bedingungen zu refinanzieren oder zu verkaufen.
In Anbetracht dieser Faktoren wird deutlich, dass ein Anstieg der Zinssätze um einen Prozentpunkt nicht nur die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls erhöht, sondern sich auch negativ auf die Wirtschaftlichkeit des Immobilienprojekts des Kreditnehmers auswirkt. Dies unterstreicht, wie wichtig es ist, Zinsschwankungen und ihre Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft eines Immobilienprojekts sorgfältig zu berücksichtigen. Wenn Investoren und Kreditnehmer die möglichen Folgen verstehen, können sie fundiertere Entscheidungen treffen und die mit Zinserhöhungen verbundenen Risiken mindern.
Warum wir stattdessen eine risikobasierte Preisgestaltung anstreben sollten
Die Makroökonomie spielt bei der Festlegung der Zinssätze eine wichtige Rolle. Angesichts des derzeitigen Geschäftsklimas werden Sie für Kredite auf der Estateguru-Plattform keine Zinssätze unter 10 % sehen, aber anstatt sich ausschließlich auf die Maximierung der Zinssätze zu konzentrieren, sollte eine Verlagerung hin zu einer risikobasierten Preisgestaltung befürwortet werden. Bei der risikobasierten Preisgestaltung werden die individuellen Profile der Kreditnehmer berücksichtigt und die Zinssätze auf der Grundlage der Kreditwürdigkeit, des Eigenkapitals bei der Transaktion bzw. anderer Sicherheiten, der Erfolgsbilanz des Kreditnehmers bei Entwicklungen bzw. Investitionen, des Immobilienstandorts, der Ausstiegsstrategie des Kreditnehmers und anderer Risikofaktoren zugewiesen. Dieser Ansatz ermöglicht maßgeschneiderte Kreditkonditionen und mindert die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls.
Dieses Vorgehen ist nicht neu, denn die risikobasierte Preisgestaltung ist im Bankwesen weit verbreitet, insbesondere bei Grundschulden. Die Kreditgeber bewerten die Kreditwürdigkeit der Kreditnehmer, ihre Einkommensstabilität und andere relevante Faktoren, um ihr Risikoprofil zu bestimmen. Kreditnehmern mit geringerem Risiko werden günstigere Zinssätze, Kreditbedingungen und höhere Kreditbeträge angeboten, da ihre Risikokosten für die Bank geringer sind.
Investoren und die Crowdfunding-Branche sollten die Grundsätze der risikobasierten Preisgestaltung stärker berücksichtigen. Die Europäische Crowdfunding-Verordnung (ECFR) schreibt nun die Verwendung von Kreditratings für Kreditnehmer auf lizenzierten Plattformen vor. Bei Estateguru werden wir die Ratingmodelle von Moody’s integrieren, um unseren Risikobewertungsprozess zu verbessern, sodass Investoren nicht nur die Beleihungsquote der Kredite sehen können, sondern auch Zugang zu mehr Informationen haben, wenn sie die Vertrauenswürdigkeit des Kreditnehmers bewerten.
Dies würde bedeuten, dass Kunden mit geringerem Risiko bessere Konditionen erhalten, aber auch, dass die Investoren eine größere Sicherheit haben, dass sie ihre Investition zurückbekommen. Höhere Zinsen sollen die höhere Wahrscheinlichkeit des Scheiterns eines Projekts oder der vorzeitigen Kreditrückzahlung ausgleichen.
Die Wahl des richtigen Produkts
Anstatt über höhere Zinsen zu sprechen, kommt es also auf die Risikobereitschaft des Investors an und darauf, welches Anlageprodukt er bevorzugt. Während die Diversifizierung (innerhalb des Produkts und zwischen den Produkten) eine nützliche Strategie zur Risikominderung bleibt, sollten Investoren das von ihnen bevorzugte Produkt prüfen und dabei Faktoren wie unbesicherte Kredite mit höheren Zinssätzen gegenüber staatlich gesicherten Einlagen mit niedrigeren Zinssätzen (und weniger Risiko) oder besicherte Kredite dazwischen abwägen.
Jede Option hat ihre eigenen Stärken und Schwächen und auch der makroökonomische Zyklus spielt eine Rolle (für das bevorzugte Gleichgewicht eines Portfolios). Ich bin jedoch der Meinung, dass Immobilieninvestitionen, die den Vorteil von Sicherheiten bieten, einen zusätzlichen Schutz für unsichere Zeiten bieten, weshalb Investoren diese Produkte oft bevorzugen. Man darf auch nicht vergessen, dass man mit 11 % Zinsen auf einen Kredit immer noch deutlich über der durchschnittlichen Inflationsrate in der Europäischen Union liegt, die derzeit 6,1 % beträgt.
Letztendlich wirkt sich ein Anstieg der Zinssätze um einen Prozentpunkt zwar nicht wesentlich auf die Einnahmen aus einer Immobilieninvestition aus, kann aber eine entscheidende Rolle für die Wahrscheinlichkeit spielen, dass Sie Ihre Investition zum vereinbarten Zeitpunkt zurückerhalten.
Schlussfolgerung
Ein Verständnis der risikobasierten Preisgestaltung und der Folgen von Zinserhöhungen bei Immobilienkrediten ist sowohl für Investoren als auch für Kreditnehmer entscheidend. Durch die Einführung risikobasierter Preisstrategien, die Berücksichtigung von Kreditratings und die Bewertung des makroökonomischen Umfelds kann die Branche ein Gleichgewicht zwischen den Einnahmen der Investoren und der Belastung der Kreditnehmer herstellen und gleichzeitig die Ausfälle minimieren. Letztendlich hängt der Erfolg einer Immobilieninvestition von einer ordnungsgemäßen Bewertung verschiedener Faktoren in Bezug auf den Kreditnehmer, die als Sicherheit für den Kredit dienende Immobilie und die wirtschaftlichen Fundamentaldaten des jeweiligen Landes ab. Die Verwendung von Zinssätzen als alleiniger Maßstab ist nicht ausreichend.
